多元化发展初具规模，全面推进高质量增长

归母净利润同增 50%，业务结构多元稳定。2021 年公司实现营业收入 288.4亿元，同比增长 84.9%；实现归母净利润 40.3 亿元，同比增长 50.2%。分业务板块看，公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务分别收入 137.9 亿元、33.3 亿元、26.8亿元、37.3 亿元、45.3 亿元、6.5 亿元，分别同比增长 60.3%、92.2%、95.3%、38.2%、412.3%，分别占总收入的 47.8%、11.5%、9.3%、12.9%、15.7%、2.6%。 管理规模持续扩大，第三方占比显著提升。截至 2021 年末，除“三供一业”业务外，公司在管面积 7.7 亿平方米，合约面积 14.4 亿平方米，管理规模及全国性地域覆盖持续扩大。其中，来自第三方的在管面积 4.2 亿平方米，同比增长 306.0%，占总在管面积的 54.8%，较上年末提升 27.4 个百分点，主要由于公司年内收购嘉宝服务、富良环球、邻里乐控股等较大物管公司所致。 城市服务稳健发展，商业运营强势启航。公司城市服务业务保持稳健发展，业态结构多元化初具规模，已形成包括市政公共、产业园区、企事业后勤、空间运营等细分场景下的品牌线，陆续承接城市大物业项目，2021 年公司城市服务收入占比为 15.7%，较上年末提升 10.0pct。公司承租母公司商业物业并提供商管服务，2021 年公司商业运营服务收入约 6.5 亿元，毛利率为50.3%，公司已形成丰富的品牌线，包括高品质一站式购物中心“碧乐城”、社区商业“碧乐坊”、商业街区“碧乐时光”等，布局超过 60 个城市，服务项目超过 100 个。 毛利率承压。2021 年，由于加大了设施智能化的改造投入，及低毛利的城市服务收入占比上升等原因，公司整体毛利为 30.7%，较去年末下降 3.3pct。 分不同业务看，公司物业管理服务毛利率为 30.3%，下降 4.3pct；社区增值服务毛利率 60.5%，下降 4.6pct；非业主增值服务毛利率 40.9%，下降 4.6pct； “三供一业”业务毛利率 11.2%，上升 3.5pct；城市服务毛利率 17.6%，下降 14.9pct；商业运营服务毛利率 50.3%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；多元业务拓展不及预期。 投资建议：公司多元化发展已初具规模，治理纪律良好，未来将聚焦自身内生能力推进高质量增长。预计公司 22、23 年归母净利润分别未 59.3 亿元、83.1 亿元，对应 EPS 为 1.76 元、2.47 元，对应最新股价 PE 为 14.4、10.3X，维持“买入”评级。 盈利预测和财务指标 归母净利润同增 50%，业务结构多元稳定。2021 年公司实现营业收入 288.4 亿元，同比增长 84.9%；实现归母净利润 40.3 亿元，同比增长 50.2%。分业务板块看，公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务分别收入 137.9 亿元、33.3 亿元、26.8 亿元、37.3 亿元、45.3 亿元、6.5 亿元，分别同比增长 60.3%、92.2%、95.3%、38.2%、412.3%，分别占总收入的 47.8%、11.5%、9.3%、12.9%、15.7%、2.6%。 图 1：公司营业收入及增速 图2：公司归母净利润及增速 图 3：公司不同业务收入占比 管理规模持续扩大，第三方占比显著提升。截至 2021 年末，除“三供一业”业务外，公司在管面积 7.7 亿平方米，合约面积 14.4 亿平方米，管理规模及全国性地域覆盖持续扩大。其中，来自第三方的在管面积 4.2 亿平方米，同比增长 306.0%，占总在管面积的 54.8%，较上年末提升 27.4 个百分点，主要由于公司年内收购嘉宝服务、富良环球、邻里乐控股等较大物管公司所致。 图 4：公司在管面积及合约面积 图5：公司第三方在管面积及占比 城市服务稳健发展，商业运营强势启航。公司城市服务业务保持稳健发展，业态结构多元化初具规模，已形成包括市政公共、产业园区、企事业后勤、空间运营等细分场景下的品牌线，陆续承接城市大物业项目，2021 年公司城市服务收入占比为 15.7%，较上年末提升 10.0pct。公司承租母公司商业物业并提供商管服务，2021 年公司商业运营服务收入约 6.5 亿元，毛利率为 50.3%，公司已形成丰富的品牌线，包括高品质一站式购物中心“碧乐城”、社区商业“碧乐坊”、商业街区“碧乐时光”等，布局超过 60 个城市，服务项目超过 100 个。 毛利率承压。2021 年，由于加大了设施智能化的改造投入，及低毛利的城市服务收入占比上升等原因，公司整体毛利为 30.7%，较去年末下降 3.3pct。分不同业务看，公司物业管理服务毛利率为 30.3%，下降 4.3pct；社区增值服务毛利率60.5%，下降 4.6pct；非业主增值服务毛利率 40.9%，下降 4.6pct；“三供一业”业务毛利率 11.2%，上升 3.5pct；城市服务毛利率 17.6%，下降 14.9pct；商业运营服务毛利率 50.3%。 图 6：公司整体及分部毛利率 投资建议：公司多元化发展已初具规模，治理纪律良好，未来将聚焦自身内生能力推进高质量增长。预计公司 22、23 年归母净利润分别未 59.3 亿元、83.1 亿元，对应 EPS为 1.76 元、2.47 元，对应最新股价 PE 为 14.4、10.3X，维持“买入”评级。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；多元业务拓展不及预期。 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元）