碧桂园：坚持深耕城镇化市场，多元发展驱动“全竞提升”

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/8中报点评-克而瑞研究中心克而瑞研究中心2020-02-21zk碧桂园：坚持深耕城镇化市场，多元发展驱动“全竞提升”朱一鸣、贡显扬2021-08克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/8中报点评-克而瑞研究中心碧桂园：坚持深耕城镇化市场，多元发展驱动“全竞提升”文/研究员朱一鸣、贡显扬导读：土地储备兼具广度和深度，持续提升全周期综合竞争力【上半年业绩同比增长14%，“行稳致远”高质量发展】2021年上半年，碧桂园连同其合营企业及联营公司累计实现归属于母公司股东权益的合同销售金额3030.9亿元，权益销售面积3451万平方米，分别同比增长14%和8%。自2018年下半年以来碧桂园践行“行稳致远”的战略，未来将持续保证供货、保障销售回款和现金流，以销定产。【坚持深耕城镇化市场，土地储备兼具广度和深度】2021年上半年，碧桂园新增土地投资预期权益建筑面积2643万平方米，权益投资金额884亿元，分别同比增长18.3%和14.7%。其中，82%聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市，布局兼具广度和深度。截至2021年上半年末，碧桂园总土地储备权益可售资源近2.2万亿元，可满足未来3年以上的销售需求。【营收利润规模稳步增长，信用评级保持行业领先】上半年，碧桂园实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%，毛利润462.8亿元、净利润224.2亿元，营收和利润规模稳步增长。截至6月末，碧桂园可动用现金余额1862.4亿元，净负债率49.7%，杠杆水平进一步降低。现金短债比2.15、长短期债务比2.73，流动性充裕、负债结构健康。期末融资成本5.39%，较去年末降低17个基点。【打造高科技综合性企业，多元发展驱动“全竞提升”】碧桂园围绕地产主业挖掘市场新动能，重点布局高科技地产生态链。目前，智慧制造、现代农业等多元化业务已取得阶段性成果，未来将与地产主业形成更好的协同效应。此外，碧桂园围绕硬科技、大健康、新消费、产业链四大投资主题，在多领域投资头部企业。通过产业投资进入万亿级市场，也是当前碧桂园提升自身全周期综合竞争力的重要突破口。克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/8中报点评-克而瑞研究中心正文：销售：上半年业绩同比增长14%，“行稳致远”高质量发展2021年上半年，碧桂园连同其合营企业及联营公司累计实现归属于母公司股东权益的合同销售金额3030.9亿元，权益销售面积3451万平方米，分别同比增长14%和8%，业绩规模稳步增长、保持行业领先。自2018年下半年以来碧桂园践行“行稳致远”的战略，未来将持续保证供货、保障销售回款和现金流，以销定产并提升投资标准，同时加快推进数字化，“全竞提升”迈向高质量发展。同时，在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力的“一率五力”。图：碧桂园2016-2021年上半年权益销售金额及业绩增速（亿元）数据来源：CRIC、企业公告投资：坚持深耕城镇化市场，土地储备兼具广度和深度2021年上半年，碧桂园新增土地投资219幅，预期权益建筑面积2643万平方米，权益投资金额884亿元，分别同比增长18.3%和14.7%。其中，根据权益金额计算，新获取的土储中82%聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市。同时，按照权益面积和权益地价计算，上半年通过多元化渠道获取的土地分别占到了总土地投资51%和31%，对应货地比高达4倍。克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/8中报点评-克而瑞研究中心此外，在第一轮土地集中供应中，碧桂园共获取土地14幅，共计权益地价171亿元。在重庆、郑州、武汉等多个城市底价摘牌，总体溢价率仅7%，权益比例高于90%，所获取的土地质量明显优于第一批集中供地城市的平均水平。管理层表示，下半年会密切关注土地市场机会、以销定投、按照相应预算安排进行工作。如果有更好的投资窗口会进行追加，反之亦然。图：碧桂园2017-2021年上半年新增土地投资权益规模（亿元、万平方米）数据来源：CRIC、企业公告从土地储备来看，截至2021年上半年末碧桂园在国内已签约或已摘牌项目3127个，总土地储备权益可售资源近2.2万亿元，可满足未来3年以上的销售需求。其中已获取的权益可售资源1.7万亿元、潜在的权益可售资源0.5万亿元。碧桂园表示，将继续响应国家新型城镇化建设战略，长期看好中国新型城镇化发展，布局兼具广度和深度。在截至2021年6月末的可售货值中，99%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，契合国家重大区域发展战略和人口流动趋势。此外碧桂园披露，从2019年开始获取的项目经营效益明显优于2017-2018年获取的项目，不同区域的货值转化率均有不同程度提升，获取12个月内的平均货值转化率约提高了5个百分点。图：碧桂园截至2021年上半年已获取的权益可售资源分布（亿元）都市圈权益可售资源占比五大都市圈1251974.1%长三角/江浙沪皖310718.4%广东省430725.5%环渤海/京津冀辽晋鲁蒙305818.1%长江中游/湘鄂14348.5%川渝6133.6%其他省份438125.9%河南10376.1%克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/8中报点评-克而瑞研究中心海南7064.2%其他263815.6%合计16900/其中：目标为一线城市292817.3%目标为二线城市525731.1%目标为三四线城市871551.6%注：权益可售资源不包含车位，金额根据预计售价、预计可售面积及归属公司股东权益比例预估数据来源：CRIC、企业公告财务：营收利润规模稳步增长，信用评级保持行业领先2021年上半年，碧桂园实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%；毛利润462.8亿元、净利润224.2亿元，分别同比增长3.1%和2.3%；核心净利润152.2亿元、归母净利润150亿元，分别同比增长4.2%和6.1%，营收和利润规模稳步增长。从盈利指标来看，主要受2017、2018年部分高成本获取的低毛利项目的交付，对结算利润率水平有一定影响。上半年，碧桂园实现毛利率19.7%、净利率9.5%、核心净利率6.5%。管理层表示，待前期高价拿地的资产消化完毕后，结算毛利在明年下半年可能会有回升，未来将通过经营效率和经营质量的提高达到利润水平的提升。图：碧桂园2015-2021年上半年利润规模及盈利指标（亿元）数据来源：CRIC、企业公告碧桂园坚持对回款目标强考核，强化标准化、精细化的管理机制。2021年上半年，碧桂园实现权益物业销售现金回款2727.9亿元，权益回款率90%，已连续6年超过90%。截至6月末，碧桂园可动用现金余额1862.4亿元，总借贷余额3242.4亿元，较2020年末降低，净负债率49.7%，杠杆水平进一步降低。现金短债比2.15、长短期债务比2.73，流动性充裕、克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/8中报点评-克而瑞研究中心负债结构健康。期末融资成本5.39%，较去年末降低17个基点。目前，碧桂园净负债率、现金短债比均优于“三道红线”要求，仅剔除预收账款的资产负债率78.5%踩线。管理层表示，将来会在保持目前2万亿总资产规模的同时，降低总负债水平、优化资产结构。值得注意的是，2021年上半年碧桂园继续保持行业领先的信用评级，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级，标普也于2020年上调公司评级展望至“正面”。图：碧桂园2016-2021年上半年净负债率及加权平均借贷成本数据来源：CRIC、企业公告战略：打造高科技综合性企业，多元发展驱动“全竞提升”战略层面，碧桂园重点布局高科技地产生态链。以科技赋能驱动，发力智慧建造、机器人餐饮、现代农业等新业态。目前，机器人、现代农业等多元化业务取得阶段性成果，未来将与地产主业形成更好的协同效应。其中，在机器人产业上，博智林重点聚焦建筑机器人及智能施工设备的研发应用，并建立以BIM数字化技术为基础的建筑产业互联网平台。去年9月，首批建筑机器人在顺德碧桂园凤桐花园项目交付使用。截至2021年7月，已有18款建筑机器人投入商业化应用。管理层表示，目前碧桂园正在通过“拆解一栋楼”的试验，进行建筑机器人集群效应的测试，未来将继续深耕智能建造领域，在探索中不断前行。同时，碧桂园智慧餐饮业态也正加速布局全国市场。千玺机器人集团已从初创期进入成长期。目前，近百家机器人餐厅已全面布局粤港澳大湾区内广州、深圳、珠海、佛山等十大城市。2400余台各类餐饮机器人单机设备，已在全国28个省市的酒店、景区、学校、医院、交通枢纽等多样化场景中应用。克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/8中报点评-克而瑞研究中心现代农业上，碧桂园农业目前已形成现代种业、智能农机平台及装备制造、海外大农业三大核心业务板块。未来将加快前端种业研发，打造“农业芯片”，在中端聚焦“无人化农场”、助力现代农业发展，同时结合“碧优选”门店，减少农产品流通环节，探索生产销售一体化零售业务模式。2021年将在粤、京、沪多地进行业务探索，通过多种业态模式形成全渠道销售，进而布局全国市场的其他重点城市。数字化智能制造领域，碧桂园通过现代筑美入局，目前已建成三大智能制造现代化生产基地。现代筑美聚焦数字化智能制造的研究，通过自动化、规模化进一步降低成本，向消费者提供更具性价比的家居产品，今年将从工程市场走向零售市场，计划在未来三年覆盖全国零售市场。碧桂园预计，现代筑美将以每年10%的增长率实现销售增长，2022年销售额达到85亿元，2023年销售额突破100亿元。此外，通过碧桂园创投，碧桂园围绕硬科技、大健康、新消费、产业链四大投资主题，在多领域投资头部企业。主要以股权投资（含战略并购）的形式，覆盖“VC-PE-上市公司”的投资阶段。目前，碧桂园创投已投资包括贝壳、快手、安居客、蓝箭航天在内的超50家企业，其中8家已成功IPO,8家已完成下一轮募资。同时，碧桂园创投还与保利资本发起成立保碧“地产产业链赋能基金”，至今已投出多家优质上下游创新企业。图：碧桂园全产业链投资业务布局发展情况数据来源：CRIC、企业公告克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/8中报点评-克而瑞研究中心附表：2019-2021年上半年企业财务指标（亿元、万平方米）分类指标体系2019年2020年1H20201H2021同比/百分点变动规模指标权益销售金额5522.13108.22669.53030.913.5%营业收入4859.11318.91849.62349.327.0%物业销售收入4750.11268.91799.52279.026.6%新增投资权益金额1606.01434.0771.0884.014.7%新增投资权益建面5272.06008.02235.02643.018.3%营利性指标毛利润1266.4349.7448.9462.83.1%净利润612.0163.22