坚持高权益比深耕投资策略，提升运营效能

事项： 公司发布2023年中期业绩报告，2023上半年年实现营业收入569.8亿元，同比下降12.0%；归母净利润25.5亿元，同比增长41.3%。 评论： 少数股东损益大幅降低，归母净利润显著增长。1）公司2023年上半年营业收入同比下降12%，而归母净利润同比增长41.3%，主要原因在于结算项目权益比例提升，少数股东损益占净利润比重下降至45.2%，行政及销售开支同比下降14.3%。2）公司结算毛利率17.4%，与2022年综合毛利率基本持平。 2023年上半年自投项目销售金额同比增长16%，2季度销售增速放缓。1）2023年上半年公司销售金额1342亿元，其中自投项目销售金额982亿元，同比增长16%。上半年公司销售主要集中在宁波、杭州、西安、北京等核心城市，一二线销售占比85%，自投销售均价29150元/平。2）受行业需求端动力不足影响，公司2023年Q2销售金额约493亿元，同比增长3.2%，增速放缓。 公司坚持深耕核心城市、提高权益比的投资策略，不断置换高质量土储。1）2023年上半年公司新增项目19个，总建面约257万方，预计新增货值达571亿元，其中一二线城市占比89%，大本营杭州占比约47%。2）公司权益拿地金额251亿元，权益比约79%，同比提升3pts，高权益比的投资策略反映公司并不盲目追求规模扩张，也有助于降低合作方风险。3）截止2023年上半年，公司总土储货值约7495亿元，十大战略核心城市货值占比53%，总可售建面2952万方，平均楼面价约7642元/平，2023年上半年新增土储楼面价12233元/平，不断置换高质量土储。 运营效能稳步提升，融资成本持续下降。1）公司已形成37个城市“一城一策”标准工期，从拿地到开工、首次开盘时间分别平均缩短至2.1个月、4.7个月，分别同比提速25%、22%，2023年上半年新增土储年内货值转化率高达61%。 2）2023年上半年公司综合融资成本为4.4%，较去年同期下降10bp。 投资建议：公司产品力及口碑业内领先，2023年坚持深耕核心城市、提高权益比的投资策略，有望进一步提高公司销售稳定性、运营效率，助力未来利润率回升。我们预计2023-2025年公司eps分别为1.33、1.92、2.48元，基于剩余收益模型和PE估值平均，维持公司2023年目标价13.10港元，对应2023年9倍PE，维持公司“推荐”评级。 风险提示：行业继续单边缩表，杭州市场超预期下行。 主要财务指标