2017年2月房地产数据点评：各线城市纷纷限购 楼市进入“政策蜜月期”
房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 1 各线城市纷纷限购 楼市进入“政策蜜月期” 2017年2月房地产数据点评 2017年3月18日 点评机构：交通银行金融研究中心 联系方式：021-32169999-1066 点评人员：夏丹（高级研究员） xiadan@bankcomm.com 观点摘要 三四线城市受城市圈外溢效应影响，今年以来楼市销售明显升温。当前房地产市场正处在“政策蜜月期”，3月以来政策面活跃，呈现出各线城市齐齐限购与政策力度对标两个特征。预计调控范围还有扩大趋势，执行力度也可能进一步提升。 正文 2月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个，较上月增加11个。环比算术平均涨幅为0.33%，涨幅均较上月有所扩大，其中三线城市房价环比涨幅领先，为0.4%。同比算数平均增速则继续放缓至10.56%，其中一线城市房价同比涨幅收窄幅度最大，较上月缩小约3个百分点；二线城市涨幅缩小0.3个百分点；三线城市同比则延续2015年6月以来稳步抬升的趋势，涨幅扩大至7%。 三四线城市销售升温是今年以来房地产市场的一大特点，除了宽松政策环境的支持外，更直接的因素是承接了核心城市调控后外溢的需求。预计在政策友好和棚改货币化安置比例提升保障下，无调控压力、区位条件较好的三四线城市短期内有望继续保持成交活跃和房价 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 2 稳步提升的局面，但在挤出投资性购房的条件下，以居住为主的三四线楼市需求对住房价格较为敏感，房价大涨的情形可能较少出现。 房地产政策对于市场变化也会密切关注和迅速反应。“两会”期间关于房地产市场的论述主要围绕四个关键词：稳房价、去库存、棚户区改造和长效机制。其中，抑泡沫和去库存政策并举将是贯穿全年的调控思路。当前正处在调控政策的密集出台期，3月以来房地产政策面活跃，呈现出两个特征： 一是一二三四线城市齐齐限购。除了一二线城市升级限购外，部分三四线城市也加入了限购大军。这些热点三四线城市有一个共同特征，均为省域副中心城市或分布于城市圈内核心城市周边。同时，限购的范围更加细化，有的甚至具体到县或区，体现了盯住房价上涨压力和因地制宜的调控思路。 二是政策力度体现对标和看齐。3月17日，继北京实行“认房又认贷”后，广州也迅速跟进。而在此之前，已经有深圳、上海两个一线城市以及合肥、厦门、南京、苏州、南昌等五个二线城市采取了“认房又认贷”措施。广州将限购措施升级到户籍单身（含离异）限购1套以及提高非户籍社保连缴年限至5年，都没有超出其他几个一线城市的限购力度。以城市级别和楼市热度来看，北京和广州的政策更多的是对标和看齐，除北京二套房首付比例稍高外，其他措施并未明显突破同一梯队的政策力度。 预计接下来限购范围还有扩大的趋势，调控政策执行力度也可能进一步提升。市场不应低估抑泡沫调控的决心，从当前的形势来看， 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 3 保持合理的价格弹性是首要任务。不论是一二线还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的过火情况都可能招致灭火措施迅速跟进。房价涨幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市县区（特别是环京的河北诸多市县区，环深的东莞、惠州，环沪的昆山、南湖等），接下来都有升级限购限贷的可能。 三四线城市成交活跃也是开年房地产开发投资增速强势回升的重要原因。1-2月份全国开发投资同比增长8.9%，房屋新开工面积同比增长10.4%，均超市场预期，中西部投资增速较高也与其销售火热相对应。土地购置面积增速转正，同比增长6.2%，与去年的低基数有关。1-2月份商品房待售面积重回7亿平方米以上，除了部分项目春节后加快竣工的因素外，尚无法确切说明库存消化进度，三四线城市的去库存情况还有待持续观察。 图：70个大中城市房价算数平均涨跌幅 （a）各线城市环比 （b）各线城市同比 数据来源：国家统计局，交银金研中心 -0.500.000.501.001.502.002.503.003.504.002016/012016/022016/032016/042016/052016/062016/072016/082016/092016/102016/112016/122017/012017/02%70个大中城市一线城市二线城市三线城市-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.002016/012016/022016/032016/042016/052016/062016/072016/082016/092016/102016/112016/122017/012017/02%70个大中城市一线城市二线城市三线城市 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 4 表：近日地方出台的房地产调控政策一览 时间 城市 城市类别 升级措施 3-17 广州 一线 升级限购： -户籍单身（含离异）1套 -非户籍社保连缴5年 认房又认贷：首付 -无房无贷：30% -无房有贷：普通40%、非普通70% -二套无贷或首套还清：普通50%、非普通70% -二套首套未清：70% 3-17 郑州 二线 补缴社保不再作为购房有效凭证 3-17 石家庄 二线 启动限购：非户籍5区内1套，且社保2年内连缴1年 第三套停贷 3-17 北京 一线 认房又认贷：首付 -无房无贷：普通35%、非普通40% -无房有贷、二套：普通60%、非普通80% 停发25年以上贷款 企业购房再次交易需满3年 3-15 青岛 二线 启动限购：非户籍市区内1套，且社保2年内连缴1年 第三套停贷 3-15 南京 二线 升级限购： -类型扩至新房和二手房，地区非户籍扩至所有主城区 -非户籍社保3年内连缴2年 3-14 江西赣州 三四线 省域副中心 启动限购：限购1套 第三套停贷 3-13 浙江嘉兴 嘉善县 三四线 环沪 启动限购：非本县户籍1套 3-12 海南三亚 三四线 省域副中心 首付：二套50% 第三套停贷 3-9 安徽滁州 三四线 合肥南京都市圈 首付：首套20%、二套40%、三套60% 3-8 南昌 二线 升级限购：户籍1套（新闻报道） 增加住宅供地和住宅有效供应量 3-7 河北张家口 崇礼区 三四线 环京 启动限购：本区户籍2套、非户籍1套 3-2 杭州 二线 升级限购： -户籍城区内2套 -非户籍社保3年内连缴2年 3-1 河北保定 涞水县 三四线 环京 启动限购：非户籍1套 首付：非户籍30%，户籍二套60% 房地产数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 5 3-1 河北涿州 三四线 环京 启动限购：非户籍1套 首付：非户籍30%，户籍二套50% 2-28 福建福州 连江县 三四线 环福州 启动限购：仅对县城关地区、144平及以下商品房，本县户籍2套、非户籍1套且社保2年内连缴1年 数据来源：各地相关部委公告，交银金研中心 免责声明 本报告由交通银行金融研究中心撰写发布。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但交通银行对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。 本报告仅为报告出具日的观点和预测。该观点及预测无需通知即可随时更改。在不同时期，交通银行金融研究中心可能会发布与本报告观点和预测不一致的研究报告。
