房地产行业：对全国性预售资金监管办法出台消息的点评，“稳增长”政策持续出台且力度加大

事件：2月10日，媒体报道全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，明确预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。 1月即有传闻，此次消息与传闻基本一致且更为具体：1月19日，据路透社报道，有知情人士称，正在起草规定促使开发商更易获得商品房预售托管账户的资金。知情人士表示，新规定将放宽开发商使用预售托管账户中的资金以协助履行债务、付款给供应商，以及做融资操作。目前这些托管账户是由地方政府管控，缺乏中央监督。此次消息与1月传闻基本一致，且更为具体。 全国统一规定促进规则明确、责任明晰：此前预售资金监管主要在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》中进行了原则性规定，此后于2000年代进行修订，但基本都是原则性表述，具体规则制定及监管责任在地方，城市之间差异较大。此次全国性规定对预售资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确，有利于预售资金监管规范化及监管责任的明晰。 有利于房企资金面改善，近期“稳增长”信号不断加强：供给端资金问题可以说是此次行业危机的导火线，预售资金为房企资金来源的重要部分，预售资金监管的优化及灵活度的提升有利于房企资金面改善，其中资金压力更大的房企可能受益程度更为明显。近期行业“稳增长”政策不断出台且力度明显加大，供给端政策包括1）房企收并购贷款不计入“三条红线”， 2）全国性预售资金监管办法出台等，需求端政策包括1）北海、福州下调公积金贷款首付，2）安徽提通过降首付扩大消费，3）四川自贡公积金贷款认贷不认房，4）多地出台购房补贴等。考虑到1月销售表现依然低迷，行业仍面临下行压力，在此背景下，我们维持1）因城施策基调下部分城市可能加速出台行业托底政策，2）供给端及需求端资金面或将继续改善的判断。 投资建议：受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐，板块估值有望继续修复，个股方面推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控政策及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售表现不及预期 表1：2021年11月至今部分城市关于预售资金监管的新闻 图1：房企到位资金累计占比 1月19日《中国正在起草规定放款房地产开放商对预售资金的使用》 2月10日《全国性商品房预售资金监管办法出台》