房地产行业周报：两会强调良性循环，市场信心有望提振

本周地产板块表现稳定，物业板块跑输沪深300。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.2%，在各板块中位列第6；港股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.8%，沪深300指数涨跌幅为-1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.9%和-3%。 本周一手房销售面积环比、同比下降。本周（2月26日-3月4日），40个城市商品房成交合计471万平米，周环比-2%，周同比-35%。其中，一线城市：周环比-10%，周同比-38%；二线城市：周环比0%，周同比-27%；三四线城市：周环比+3%，周同比-55%。 本周二手房成交面积环比回升、同比下降。本周（2月26日-3月4日），17个城市二手房成交合计135万平米，周环比+11%，周同比-28%。其中，一线城市：周环比+8%，周同比-34%；二线城市：周环比+14%，周同比-21%；三线城市：周环比-6%，周同比-66%。 政府工作报告强调促进房地产业良性循环和健康发展。①“促进房地产业良性循环”是最近10年政府工作报告里房地产相关表述中的首次提法，我们认为这意味着政府已认识到当前房地产业现状仍处于“不良循环”中，未来政策将以房地产业回归正轨为导向。②会议提及设立金融稳定保障基金，我们认为解决地产行业烂尾现象和部分房企的债务风险或是其主要用途之一，今年竣工交付有望实现更大增长，利好优质物管企业。③郭树清近期在讲话中表示新市民住房需求仍存，我们认为新市民对未来住宅需求形成较强支撑，未来需求侧也将有更多信贷和放开限购限贷的组合拳政策出台。 多城市楼市利好频出，市场信心有望提振。本周中山、东莞、青岛等城市出台公积金、限售等宽松政策，重庆、温州等城市下调首付比例或降低房贷利率，而郑州出台的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》更是多维度的兜底楼市。与2021年四季度信贷端单方面兜底不同的是，目前信贷端和地方调控端协同维护房地产业健康发展的态势正在形成，我们认为将有更多城市出台全方面的房地产宽松政策，市场信心将得到实质性的提振。 碧桂园、美的臵业获并购融资额度，民企上岸信号明显。招商银行在同一天与碧桂园和美的臵业签订了地产并购战略合作协议，分别授予碧桂园和美的臵业150亿元和60亿元的并购融资额度，而此前并购贷的授予对象基本是国企，比如保利、招商蛇口、华润臵地、建发国际等。我们认为本次招商银行向两家民企授予并购额度表明部分民营房企经营状态同样相对安全，未来民营房企的估值修复值得期待。 投资建议 预计未来房地产调控宽松是大概率事件，行业将企稳回暖。地产板块，我们认为销售逆势增长的房企将拥有阿尔法收益，看好绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们认为民营物业公司在关联房企流动性危机解除后，估值修复弹性较大，看好管理密度高，增值服务发展好的民营物管公司，推荐金科服务、碧桂园服务。 风险提示 房地产调控政策宽松不及预期；市场信心持续走低 两会地产表述 图表1：2012-2022年政府工作报告中房地产相关表述 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.2%，在各板块中位列第6；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第8。本周地产涨跌幅前5名为宋都股份、财信发展、浦东金桥、珠江股份、卡森国际，涨跌幅分别为+34.2%、+22.1%、+20.4%、+13.2%、+13.1%；末5名为*ST银亿、中梁控股、融创中国、龙光集团、绿景中国地产，涨跌幅分别为-21.5%、-18.2%、-16.9%、-15.4%、-13.2%。 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.8%，沪深300指数涨跌幅为-1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.9%和-3%。本周物业涨跌幅前5名为融信服务、祈福生活服务、浦江中国、新希望服务、兴业物联，涨跌幅分别为+10.6%、+4.2%、+3.3%、+1.9%、+1.1%；末5名为宝龙商业、融创服务、彩生活、星盛商业、合景悠活，涨跌幅分别为-13.6%、-11.8%、-11.8%、-11%、-10.3%。 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 新房成交 根据wind数据，本周（2月26日-3月4日），40个城市商品房成交合计471万平米，周环比-2%，周同比-35%，月度累计同比-39%，年度累计同比-31%。其中： 一线城市：周环比-10%，周同比-38%，月度累计同比-45%，年度累计同比-21%； 二线城市：周环比0%，周同比-27%，月度累计同比-36%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比+3%，周同比-55%，月度累计同比-44%，年度累计同比-52%。 图表9：40城新房成交面积及同比增速 图表10：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表11：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表12：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（2月26日-3月4日），17个城市二手房成交合计135万平米，周环比+11%，周同比-28%，月度累计同比-31%，年度累计同比-36%。其中： 一线城市：周环比+8%，周同比-34%，月度累计同比-32%，年度累计同比-39%； 二线城市：周环比+14%，周同比-21%，月度累计同比-25%，年度累计同比-31%； 三四线城市：周环比-6%，周同比-66%，月度累计同比-70%，年度累计同比-72%。 图表13：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表14：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表15：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表16：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 根据wind数据，本周（2月26日-3月4日），本周12城商品房库存（可售面积）为1.52亿平米，环比-1.7%，同比+2.3%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为17.2月，较上周+0.2个月，较去年同比+4.4个月。 图表17：12城商品房的库存和去化周期 图表18：12城各城市能级的库存去化周期 图表19：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表20：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表21：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表22：物管行业资讯 物管公司动态 图表23：物管公司动态 行业估值 图表24：A股地产PE- TTM 图表25：港股地产PE- TTM 图表26：港股物业股PE- TTM 图表27：覆盖公司估值情况 风险提示 房地产调控政策宽松不及预期。自2021年9月起，信贷端已经出现了宽松，当前多城市也在房地产调控方面出台宽松政策，而据调研，此前多个城市已经在调控执行层面出现松动，未来出台政策，大多是对这类松动的确认，宽松力度尚待市场验证。 市场信心持续走低。当前房企销售低迷，部分房企仍存在较大现金流危机，倒逼房企打折促销，加大购房者观望情绪，若房企持续大幅打折，市场信心恢复仍有困难。