房地产行业周报：保障房工作进一步推进，多城放宽公积金贷款限制

销售：新房、二手房销售持续降温 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计25620万平方米，相对2020年同期增长16.9%，相对2019年同期增长19.1%，样本城市销售增幅整体下降。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长29%/20%/5%/14%。样本城市中，福州、杭州、武汉、大连成交面积累计同比分别增长70%/41%/28%/20%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计65.9万套，相对2020年同期减少11.6%，相对2019年同期减少12.6%。样本城市中，北京、苏州、厦门成交套数同比增速分别为16%/11%/3%。 融资：内债发行环比下降，外债无发行 上周房企发行国内债券29亿元，环比-37%，未发行海外债券，合计债权融资29亿元，环比-37%。截至上周，本年房企累计发行国内债券6514亿元，同比-5%，累计发行海外债券2675亿元，同比-35%，合计债券融资金额9189亿元，同比-16%。 重要事件 1、央行召开2022年工作会议，指出稳妥实施好房地产金融审慎管理制度；2、住建部发布关于加强保障性住房质量常见问题防治的征求意见稿； 3、北京第三批集中供地收官，全年揽金1905亿元；4、郑州第三批集中供地收官，全年揽金578亿；5、北京进一步规范新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作；6、福州缩短人才限价商品住房上市交易限制期限，取消按家庭人口对应购买户型面积及之后购买普通商品住房的约束；7、上海房管局放宽廉租住房准入标准，调整租赁补贴；8、宁波2022年起生育二孩三孩家庭，公积金首贷额度提高至80万元/户；9、马鞍山高层次人才首次购买普通商品住房公积金贷款最高至60万元； 10、济南取消公积金异地贷款户籍限制，1月1日起执行。 投资建议 从开发模式的角度分析，之所以短短半年的市场下行就能引起如此多的信用事件，其根源还是快周转模式本身的不稳定性。随着三大核心条件（融资快、回款快、预售资金自由使用）逐渐难以满足，快周转模式将退出历史舞台。行业在慢下来的同时，也会好起来。当前，一系列托底措施出台，房企现金流量表的风险将消弭，被打断的资产负债表修复将继续进行，行业估值修复已在眼前。我们认为，稳健型龙头房企将脱颖而出。这些房企在极端压力下仍能保持健康的财务状况，在行业恢复期必将是金融机构融资额度的优先发放对象，进而有实力在依旧冷淡的土地市场上获取高性价比地块，修复远期利润表。个股方面，我们推荐金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地。 风险提示 1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 市场表现一周回顾 2021.12.27-2021.12.31，本周沪深300指数上涨0.39%，房地产指数（中信）上涨1.08%，房地产板块跑赢沪深300指数0.69个百分点，位居所有行业第20位。近一个月，沪深300指数上涨1.65%，房地产指数（中信）上涨5.49%，房地产板块跑赢沪深300指数3.84个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌5.43%，房地产指数（中信）上涨0.26%，房地产板块跑赢沪深300指数5.69个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一周涨跌排名 个股方面，过去一周92只个股上涨，46只个股下跌，7家个股持平，占比分别为63%、32%、5%。涨跌幅居前5位的个股为：皇庭国际（36.19%）、西藏城投（22.76%）、莱茵体育（18.10%）、金地集团（16.74%）、中航地产（13.37%），居后5位的个股为：ST慧球（-14.00%）、嘉凯城（-12.01%）、大龙地产（-11.01%）、银亿股份（-10.64%）、新华联（-10.41%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 上周高频数据跟踪 1、销售：新房、二手房销售持续降温 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计25620万平方米，相对2020年同期增长16.9%，相对2019年同期增长19.1%，样本城市销售增幅整体下降。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长29%/20%/5%/14%。样本城市中，福州、杭州、武汉、大连成交面积累计同比分别增长70%/41%/28%/20%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计65.9万套，相对2020年同期减少11.6%，相对2019年同期减少12.6%。样本城市中，北京、苏州、厦门成交套数同比增速分别为16%/11%/3%。 图6：28城商品住宅销售面积（单位：万平方米） 图7：28城商品住宅销售面积增速 图8：10城二手房成交套数（单位：套） 图9：10城二手房成交套数增速 2、融资：内债发行环比下降，外债无发行上周房企合计发债29亿元，环比-37% 上周房企发行国内债券29亿元，环比-37%，未发行海外债券，合计债权融资29亿元，环比-37%。截至上周，本年房企累计发行国内债券6514亿元，同比-5%，累计发行海外债券2675亿元，同比-35%，合计债券融资金额9189亿元，同比-16%。 表1：上周房企内债发行一览 图10：房企内债月发行额（单位：亿元） 图11：房企外债月发行额（单位：亿美元） 上周房地产信托发行48亿元，全年总规模6027亿元，同比-35% 上周共发行房地产信托产品38个，规模总计48亿元，平均年化收益率7.61%。 截至上周，本年共发行房地产信托产品5865个，规模总计6027亿元，同比-35%，平均年化收益率7.33%，同比下降0.34pct。 图12：房地产信托月发行金额及增速（单位：亿元） 图13：房地产信托年限及收益率（单位：年，%） 行业政策要闻 1、上周行业政策 表2：上周行业政策一览 2、上周行业要闻 （1）央行召开2022年工作会议，指出稳妥实施好房地产金融审慎管理制度 12月27日，2022年中国人民银行工作会议召开，会上总结2021年主要工作，分析当前形势，部署2022年工作。会上指出，要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。 （2）北京第三批集中供地收官，全年揽金1905亿元 12月27日，北京第三批集中供地收官，共成交11宗地块，总成交价281.51亿元，另有2宗地块无人报价流拍。至此，北京2021年集中供地收官，其中，5月10-11日，北京30宗宅地共计入账1110亿元。10月13日，二批次集中供地成交总额513.4亿元。加上此次第三批供地，北京2021年集中供地共揽金1904.62亿元。 （3）郑州第三批集中供地收官，全年揽金578亿 12月27日，郑州第三批次集中供地收官，共成交14宗涉宅用地，仅有2宗溢价成交，总成交价约94亿元，另有11宗地块提前取消交易。至此，郑州（市本级）2021年住宅用地出让全部结束，全年共推出89宗住宅用地，成交74宗；总建面1050万平方米，同比下降37%；总成交价约578亿元，同比下降9.55%。 （4）上海房管局放宽廉租住房准入标准，调整租赁补贴 12月29日，上海市政府决定对该市廉租住房相关政策标准进行调整。新政策放宽了收入和财产准入标准。其中，3人及以上家庭的收入准入标准从家庭人均月可支配收入3300元以下调整至4200元以下，财产准入标准从家庭人均12万元以下调整至15万元以下。1人、2人家庭及因病支出型贫困家庭的收入和财产准入标准，继续在3人及以上家庭基础上上浮10%。新政策标准将从2022年1月1日起实施。 （5）宁波2022年起生育二孩三孩家庭，公积金首贷额度提高至80万元/户 12月30日，宁波市住房公积金管理委员会下发文件，明年起宁波市按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，连续缴存住房公积金满2年，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。 这一政策自2022年1月1日起执行。 （6）马鞍山高层次人才首次购买普通商品住房公积金贷款最高至60万元 12月30日，马鞍山市住房公积金管理中心发布《关于落实高层次人才住房公积金贷款支持政策的通知》，高层次人才住房公积金连续缴存6个月以上（含6个月），在马鞍山行政区域内首次购买普通商品住房（含二手房）时，可申请住房公积金贷款，最高可贷60万元。对于高层次人才，不设置单、双方缴存的限制，贷款最高额也不与月缴存额和余额挂钩，集中体现了对高层次人才支持政策的力度。 （7）济南取消公积金异地贷款户籍限制，1月1日起执行 12月31日，济南住房公积金中心发布关于取消住房公积金异地贷款户籍限制的通知。《通知》指出，经济南市住房公积金管理委员会四届六次会议审议通过，对异地住房公积金贷款（在其他城市缴存公积金，在济南购房申请住房公积金贷款）的，在审批贷款资料时，取消户籍限制，自2022年1月1日起执行。