房地产行业周报：多城下调公积金贷款利率，郑州持续推进保交楼

核心观点：多城下调公积金贷款利率，郑州持续推进保交楼 九月底央行下调了首套房公积金贷款利率，并允许地方下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，财政部推出改善需求个税退税政策，三条政策覆盖了刚需与改善型需求，放松调控态度较明确。国庆期间，杭州、无锡、南京等多地已将首套住房公积金贷款利率下调，释放刚需购房者需求。由于假期网签数据滞后性及多地疫情散发影响，国庆期间新房和二手房销售数据同比环比均下滑，楼市回暖仍不及预期。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：多城下调公积金贷款利率，郑州保交楼行动进展顺利 中央层面：央行将持续深化金融业高质量开放，对标高标准，形成系统性、制度性开放局面，扎实牢筑金融安全网，为开放之路保驾护航。2022年国庆假期期间，中指研究院监测的21个重点城市新建商品住宅成交面积同比下降37.7%，但部分城市在低基数下同比出现增长。 地方层面：南京、杭州、无锡、湖州、合肥、郑州、武汉、济南、青岛等多城已下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工。 市场端：销售数据同比下滑，土地成交面积有所回升 销售端：2022年第40周，全国64城商品住宅成交面积106万平米，同比下降57%，环比下降85%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16178万平米，累计同比下降34%，一二线城市走势较好于三四线。全国23城二手房成交面积为24万平米，同比增速-18%，前值45%；年初至今累计成交面积4958万平米，同比增速-20%，前值-20%。 投资端：2022年第40周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积7930万平方米，成交土地规划建筑面积4150万平方米，同比增加29%，成交溢价率为1.8%。 一线城市成交土地规划建筑面积486万平方米，同比增加32%；二线城市成交土地规划建筑面积1495万平方米，同比增加21%；三线城市成交土地规划建筑面积2169万平方米，同比增加35%。 融资端：国内信用债及海外债无新增发行 2022年第40周，信用债和海外债均无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、多城下调公积金贷款利率，郑州保交楼行动进展顺利 中央层面：（1）央行：将持续深化金融业高质量开放，对标高标准，形成系统性、制度性开放局面，扎实牢筑金融安全网，为开放之路保驾护航。（2）中指研究院：2022年国庆假期，中指研究院监测的21个重点城市新建商品住宅成交面积同比下降37.7%，但部分城市在低基数下同比出现增长。 地方层面：（1）广州：海关出台48条措施支持南沙深化粤港澳全面合作，支持广州南沙打造成为立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台。（2）杭州：下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。（3）武汉：公积金贷款额度上调，首套房由70万元提升至90万元，二套房由50万元提升至70万元。（4）郑州：全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，郑州“保交楼、稳民生、促发展”专项行动取得重要阶段性成果。（5）临沂：出台楼市新政，公积金贷款额度上限由原60万元提高至80万元，“商转公”贷款上限为50万元；2023年3月29日前在中心城区购买新房补贴5万元；人才购房最高补贴35万元。（6）广西合山市：年底前在合山市辖区范围内购买新建商品房，可享受100%契税补贴，并享受购房款总额1%的购房补贴，补贴上限最高为1万元。（7）济宁微山：首套房公积金贷款首付款比例由30%调整为20%；二套房公积金贷款首付款比例由40%调整为30%。 表1：多城下调公积金贷款利率，郑州保交楼行动进展顺利 2、销售端：新房及二手房成交量同比环比均下滑 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第40周，全国64城商品住宅成交面积106万平米，同比下降57%，环比下降85%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16178万平米，累计同比下降34%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比大幅下降 图3：2022年第40周64大中城市成交面积同比环比均下降 图4：2022年第40周64大中城市中一线城市成交面积同比环比均下降 图5：2022年第40周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第40周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第40周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-34%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-58%、-57%、-58%，年初至今累计增速-25%、-32%、-39%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比下降 2022年第40周，全国23城二手房成交面积为24万平米，同比增速-18%，前值45%；年初至今累计成交面积4958万平米，同比增速-20%，前值-20%。 图8：23城二手房成交单周同比下降 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长 2022年第40周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积7930万平方米，成交土地规划建筑面积4150万平方米，同比增加29%，成交溢价率为1.8%。一线城市成交土地规划建筑面积486万平方米，同比增加32%；二线城市成交土地规划建筑面积1495万平方米，同比增加21%；三线城市成交土地规划建筑面积2169万平方米，同比增加35%。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下滑 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位 4、融资端：国内信用债无新增发行 2022年第40周，信用债和海外债均无新增发行。 图13：国内信用债无新增发行 图14：海外债无新增发行 图15：债券整体无新增发行 5、投资建议：维持行业“看好”评级 九月底央行下调了首套房公积金贷款利率，并允许地方下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，财政部推出改善需求个税退税政策，三条政策覆盖了刚需与改善型需求，放松调控态度较明确。国庆期间，杭州、无锡、南京等多地已将首套住房公积金贷款利率下调，释放刚需购房者需求。由于假期成交数据滞后性及多地疫情散发影响，国庆期间新房和二手房销售数据同比环比均下滑，楼市回暖仍不及预期。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。