保利物业(6049.HK)在2021年中报中实现收入51.5亿元,同比增长43.1%;毛利10.3亿元,增长40.5%;归母净利润4.9亿元,增长22.8%。公司三大业务齐头并进,物业服务营收31.4亿元,同比增长37.5%,社区增值服务营收12.0亿元,同比增长58.0%,非业主增值服务营收入8.1亿元,同比增长45.7%。公司依托出色的服务质量与品牌影响力,持续加大市场化拓展力度,期内公司新签约第三方项目的单年合同金额9.0亿元(不含续签及退场项目),其中单年合同金额千万元以上的重大项目金额占比近42.9%。截至期末,第三方项目合同面积3.7亿平,占比59%,在管面积2.6亿平,占比61.9%。公司加速在商业及写字楼、公共及其他物业特别是城镇景区等业态的扩张,物业管理业态结构进一步优化。截至报告期末,公司非居业态在管面积增至2.5亿平,在管规模中占比57.5%。期内,非住宅物业的物业管理服务收入11.2亿元,同比增长71.2%,占比提升7.0pp至35.7%。其中商写管理收入4.6亿元,同比增长49.9%,占比14.7%;公共服务物管收入6.6亿元,同比增长90.2%,占比提升5.8pp至21.0%。公司社区增值服务高速增长,四大垂直产业持续孵化。美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务四大垂直产业持续孵化,服务能力不断提升。垂直产业对社区增值服务贡献明显,其中美居业务收入2.4亿元,占比19.9%,社区零售收入2.9亿元,占比24.5%,社区媒体收入1.2亿元,占比10.2%,社区便民及其他服务(含家政)收入3.1亿元,占比26.0%。公司预计2021-2023年归母净利润复合增速为29%,考虑到公司行业内领先地位,以及对外拓展和大物业体系有较好的增长空间,维持“买入”评级。