基础服务发展稳健，社区增值服务毛利率持续承压

增持（维持） 基础服务发展稳健，社区增值服务毛利率持续承压 公司研究|中报点评世茂服务00873.HK 股价（2024年09月04日）0.69港元 52周最高价/最低价1.77/0.65港元 目标价格0.81港元 总股本/流通H股（万股）246,817/246,817 H股市值（百万港币）1,703 公司发布2024年中期业绩公告，上半年实现收入40.3亿元，同比-1.6%，实现归母净利 润1.8亿元，同比+18.9%。 基础服务发展稳健，市拓能力提升。24H1公司基础物业服务收入达27.6亿元，同比增长5.7%，主要得益于集团积极开展市场拓展，第三方竞标外拓在管建筑面积提 升。公司积极开展市场拓展，上半年，公司新增第三方外拓合约建筑面积17.7百万 方，第三方竞标外拓新增年饱和合同金额为6.20亿元，竞标外拓新增项目平均物管 费为2.3元/平方米/月，与上年同期持平。截至期末公司合约建筑面积同比-3.9%至 3.33亿方，在管面积同比-5.3%至2.47亿方，从构成上看，来自第三方的合约面积占比为77%，业务独立性较强。但由于为了提升项目品质而增加的设备更新投入、第三方项目及公建项目占比的提升对基础服务毛利率的影响，上半年公司基础服务毛利率为20.0%，同比-0.7pcts。 社区增值服务仍待修复，毛利率持续承压。上半年公司社区增值服务实现收入5.9亿元，同比下降17.3%，主要是因为1）部分与房地产行业关联度较高的业务规模下 降，如车位资产运营服务和美居业务；（2）消费意愿仍显谨慎，社区资产管理服务面临挑战。部分较高毛利业务收入占比的下降致使社区增值服务毛利率承压，上半年社区增值服务的毛利率为27%，同比-2.1pcts，进一步拖累公司整体盈利能力。 费用控制有所成效；未来将加强应收账款管理。公司成本控制效果明显，上半年销售费用率为1.5%，较2023年同期持平；管理费用率为10.4%，同比下降0.5pct。截至期末，公司应收贸易账款及票据达47.6亿元，较上年末增长约15.9%，其中来 自第三方的比例约为84%。从账龄分析，1年内的应收账款比例约为63%，1-2年的占比16%，2-3年的占比14%，3年以上的占比约7%。公司积极采取措施，包括深入分析回款卡点及难点，分级分类制定有针对性的措施以应对回款难题。 盈利预测与投资建议 维持增持评级，调整目标价至0.81港元。根据公司中期经营情况，调整对各项业务收入增速和毛利率的预测，以及销管费用率的预测，调整后24-26年EPS预测值为0.09/0.09/0.10元（原预测24-25年为0.22/0.26元）。可比公司2024年PE估值为8x，对应目标价0.81港元。（1港元=0.913人民币）。 风险提示：毛利率下行风险。第三方拓展风险。应收账款减值损失。 国家/地区中国 行业房地产 核心观点 1周 1月 3月 12月 绝对表现% 1.47 -6.76 -28.87 -57.14 相对表现% 2.8 -9.78 -23.52 -49.78 恒生指数% -1.33 3.02 -5.35 -7.36 报告发布日期2024年09月05日 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李雪君021-63325888*6069 lixuejun@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860517020001香港证监会牌照：BSW124 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 中期业绩承压，现金流改善明显2023-09-12 关联方风险影响仍需观察2022-12-29 公司主要财务信息 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 8,637 8,203 7,920 7,911 8,001 同比增长(%) 3.5% -5.0% -3.4% -0.1% 1.1% 营业利润(百万元) -959 388 329 318 368 同比增长(%) -153.8% -142.4% -13.9% -2.5% 17.4% 归属母公司净利润(百万元) -927 273 222 214 248 同比增长(%) -183.5% -129.5% -18.7% -3.5% 15.8% 每股收益（元） -0.38 0.11 0.09 0.09 0.10 毛利率(%) 22.5% 20.1% 19.2% 18.4% 18.4% 净利率(%) -10.7% 3.3% 2.8% 2.7% 3.1% 净资产收益率(%) -11.5% 3.5% 2.8% 2.6% 3.0% 市盈率（倍） (1.8) 6.3 7.7 8.0 6.9 市净率（倍） 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 表1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元)2024/9/4 每股收益（元） 市盈率 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 卓越商企服务 6989.HK 1.15 0.25 0.27 0.30 0.32 5 4 4 4 金科服务 9666.HK 7.92 -1.49 0.66 0.76 0.90 (5) 12 10 9 碧桂园服务 6098.HK 4.02 0.09 0.51 0.64 0.68 46 8 6 6 新城悦服务 1755.HK 2.73 0.52 0.58 0.62 0.67 5 5 4 4 融创服务 1516.HK 1.49 -0.14 0.08 0.23 0.27 (11) 19 6 6 最大值 46 19 10 9 最小值 (11) 4 4 4 平均数 8 10 6 6 调整后平均 2 8 6 5 备注：货币均为人民币，2024.9.4汇率为1港币=0.913人民币数据来源：Wind，东方证券研究所 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表利润表 单位：百万元 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 单位：百万元 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 2,307 3,788 3,874 3,958 4,651 营业收入 8,637 8,203 7,920 7,911 8,001 应收账款 3,218 3,209 4,088 4,007 4,026 营业成本 -6,694 -6,556 -6,403 -6,452 -6,526 预付账款 1,107 926 895 894 904 税金及附加 0 0 0 0 0 存货 194 211 206 208 210 营业费用 -233 -137 -140 -148 -149 其他 2,460 1,048 1,048 1,048 1,048 管理费用 -1,356 -990 -955 -946 -949 流动资产合计 9,286 9,183 10,110 10,113 10,839 财务费用 -162 32 20 17 17 长期股权投资 1,173 1,184 1,184 1,184 1,184 资产减值损失 -744 -87 -125 -75 -38 固定资产 591 572 433 294 155 公允价值变动收益 0 0 0 0 1 在建工程 0 0 0 0 1 投资净收益 13 12 13 13 12 无形资产 2,913 2,658 2,394 2,133 1,876 其他 306 31 79 79 80 其他 637 644 608 566 517 营业利润 -959 388 329 318 368 非流动资产合计 5,314 5,057 4,619 4,178 3,734 营业外收入 0 0 0 0 0 资产总计 14,600 14,240 14,729 14,291 14,573 营业外支出 0 0 0 0 0 短期借款 276 232 660 0 0 利润总额 -959 388 329 318 368 应付账款 3,621 3,333 3,255 3,280 3,317 所得税 82 -71 -82 -79 -92 其他 1,656 1,679 1,616 1,618 1,635 净利润 -877 317 247 238 276 流动负债合计 5,553 5,244 5,531 4,897 4,952 少数股东损益 -50 -44 -25 -24 -28 长期借款 251 68 68 68 68 归属于母公司净利润 -927 273 222 214 248 应付债券 0 0 0 0 1 每股收益（元） (0.38) 0.11 0.09 0.09 0.10 其他 428 282 282 282 281 非流动负债合计 680 350 350 350 350 主要财务比率 负债合计 6,232 5,594 5,881 5,248 5,302 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 800 730 754 778 806 成长能力 股本 21 21 21 21 21 营业能力 3.5% -5.0% -3.4% -0.1% 1.1% 资本公积 6,851 6,957 6,968 6,978 6,991 营业利润 -153.8% -142.4% -13.9% -2.5% 17.4% 留存收益 695 939 1,105 1,266 1,452 归属于母公司净利润 -183.5% -129.5% -18.7% -3.5% 15.8% 其他 0 0 0 0 0 获利能力 股东权益合计 8,367 8,646 8,849 9,044 9,270 毛利率 22.5% 20.1% 19.2% 18.4% 18.4% 负债和股东权益合计 14,600 14,240 14,729 14,291 14,573 净利率 -10.7% 3.3% 2.8% 2.7% 3.1% ROE -11.5% 3.5% 2.8% 2.6% 3.0% 现金流量表 单位：百万元2022A2023A2024E2025E2026E偿债能力 净利润 -959 388 222 214 248 资产负债率 42.7% 39.3% 39.9% 36.7% 36.4% 折旧摊销 315 392 385 388 391 净负债率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 财务费用 216 46 -20 -28 -53 流动比率 1.7 1.8 1.8 2.1 2.2 投资损失 0 0 0 0 1 速动比率 1.6 1.7 1.8 2.0 2.1 营运资金变动 -791 -74 -1,088 29 -20 营运能力 其他 -293 279 185 158 121 应收账款周转率 2.7 2.6 2.2 2.0 2.0 经营活动现金流 -1,512 1,030 -316 761 689 存货周转率 32.5 32.4 30.7 31.2 31.3 资本支出 -235 -189 -1 -1 -1 总资产周转率 0.5 0.6 0.5 0.5 0.6 长期投资 -2,767 1,056 -73 -73 -73 每股指标（元） 其他 69 48 48 48 48 每股收益 -0.38 0.11 0.09 0.09 0.10 投资活动现金流 -2,932 921 -27 -27 -27 每股经营现金流 -0.61 0.42 -0.13 0.31 0.28 债权融资 -3,015 -227 427 -660 0 每股净资产 3.39 3.50 3.59 3.66 3.76 股权融资 -1 -138 25 24 28 估值比率 其他 -75 -105