土地市场定期报告：2021年以来全国各区域土地市场表现如何？

固收收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 2021年以来全国各区域土地市场表现如何？ 证券研究报告 2021年05月21日 作者 孙彬彬 分析师 SAC执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 谭逸鸣 联系人 tanyiming@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：债务率的合意区间是多少？-城投专题》 2021-05-19 2 《固定收益：未来基建能好么？-宏观经济专题》 2021-05-18 3 《固定收益：4月：谁在买利率？-2021年4月中债登和上清所托管数据点评》 2021-05-17 土地市场定期报告 各省披露的2021年预算草案中大多数省份下调了政府性基金预算收入同比增速（但也有部分省份如天津大幅调升），那么地方政府对来年政府性基金预算收入是如何做预算草案的？2021 年一季度各地土地出让情况怎么样？ 政府性基金预算收入编制需要根据上年度征收任务完成情况和本年度征收任务及征收标准调整变化情况等确定，支出需要满足以收定支和收支平衡：各地方政府性基金预算收入做预算草案时，一方面上年度政府性基金收入征收任务完成情况对政府性基金收入做来年预算的编制有一定参考性，除此之外，政府性基金收入列预算草案会考虑本年度征收任务和征收调整变化情况，那具体会考虑参照什么呢？本年度征收任务除了新增投资支出规划外是否会考虑省内城投到期回售压力？ 纵向分析来看，各省城投到期回售规模的历年变动趋势与政府性基金预算收入预算基本相同，2018年到2019年政府性基金预算收入预算数和到期回售规模发生同向变化的省份有 20个，2019年到 2020年有22个。大部分省份保持了政府性基金预算收入预算数和到期回售规模的同向变动，即大致方向上来看年内城投债到期回售情况是基金征收任务编制的参考之一。与此同时，2021政府性基金收入预算数同比增速为负的省份中，2021年到期回售增长率在50%以上的省份有西藏、四川、湖南、新疆、安徽、浙江、江西，这部分地区到期回售压力较去年同期有所升高。 大部分省市均超额完成政府性基金预算收入预算数，但部分省市政府性基金预算收入预算数与执行的实际收入之间还存在较大差距，即每年土地市场会因各种因素有所波动，对应政府性基金收入实际执行情况会有所出入，对应地方政府不会完全依据草案中的基金预算收入来进行支出决策，而实际支出会根据市场情况对基金预算收入进行临时调整，故而我们需要关注每年的预算调整情况。 因此，我们进一步对2021年以来各省地市州、区县土地出让金、土地出让均价、土地溢价率、土地流派率等方面进行梳理，以观察其区域土地市场景气度及其影响的偿债能力的边际变化。 从各省各地市州2021年以来的土地出让数据来看： （1）基金预算收入比较高的地级市，主要分布在经济较为发达的华东和华南地区，这与其所在区位及当地经济发展水平有很大关系。体现在出让金规模和成交均价两方面，区位土地出让出现“强者愈强”的分化，华东华南地区土地出让维持相对活跃，整体成交情况良好。而地市土地出让规模较低的区域，比如东北、西北、华北、华中等地区，土地出让市场景气度较去年同期有所下浮。但西南地区各地市土地出让情况缓慢升温。 （2）华东、西南、华中和华南地区土地流拍率上行地市占比较高，其中，西南地区流拍率增加的地市中，大部分增长超过了50%。一方面，增长较快的流拍率可能说明华东、华南和西南地区的土地供应节奏加快，另一方面，则可能体现了市场拿地热情的下降。 风险提示：土地市场表现有所波动、土地购置费出现波动、地产销售超预期 固定收益 | 固定收益定期 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 地方政府是如何做预算草案的？ ............................................................................................... 5 1.1. 预算草案编制逻辑 .......................................................................................................................... 5 1.2. 政府性基金预算收入与城投债到期回售有无关系？ ......................................................... 6 1.3. 2021年各省政府性基金预算收入预算数和年内城投到期回售 ...................................... 7 1.4. 历年政府性基金预算收入预算数是否均实际完成了？ .................................................... 8 2. 各省内地市州2021年以来土地出让情况如何？ ................................................................... 9 2.1. 全国土地出让情况 .......................................................................................................................... 9 2.2. 华东地区土地出让情况 ............................................................................................................... 10 2.3. 东北地区土地出让情况 ............................................................................................................... 14 2.4. 华北地区土地出让情况 ............................................................................................................... 16 2.5. 西南地区土地出让情况 ............................................................................................................... 19 2.6. 西北地区土地出让情况 ............................................................................................................... 22 2.7. 华中地区土地出让情况 ............................................................................................................... 24 2.8. 华南地区土地出让情况 ............................................................................................................... 28 3. 江浙区县2021Q1土地出让情况如何？ ................................................................................ 30 4. 小结 ............................................................................................................................................... 34 图表目录 图1：2020年各省政府性基金预算收入增速存在明显差异且省份间增幅变动明显 .............. 5 图2：2021年大多数省份下调政府性基金收入预算同比增速 ........................................................ 5 图3：预算草案编制逻辑 ............................................................................................................................... 6 图4：政府性基金预算草案编制逻辑 ........................................................................................................ 6 图5：2018-2020年基金预算收入预算数和到期回售变动趋势 ..................................................... 7 图6：基金预算收入预算数和到期回售变动率 ..................................................................................... 7 图7：2020年政府性基金预算收入预算数、到期回售和广义债务率 .......................................... 7 图8：到期回售和政府性基金预算收入预算数 ..................................................................................... 8 图9：2021年到期回售和政府性基金预算收入增长率 ..................................................................... 8 图10：2018-2020年基金收入预算数与实际数的差值 ..................................................................... 9 图11：2018-2020年基金预算数与实际数的差值占预算数比重 .................................................. 9 图12：2021年1季度全国土地出让金概况 .......................................................................................... 9 图13：2021年1季度土地成交均价概况 ............................................................................................... 9 图14：2021年1季度土地出让金全国前50名地市 ........................................................................ 10 图15：2021年4月份土地出让金全国前50名地市 ......................................................