一篇报告看懂一家房企系列（9）：金科股份深度报告：重仓成渝及长三角，拿地能级回升

UDAwMDE3MDY3NTIwMjAxMTEwMTcxMTA1 1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■公司总览。1）历史沿革。金科股份1998年成立于重庆，2007年开始全国化拓展，2011年上市，2019年全口径销售金额1860亿元，排名前20。2）公司治理。公司实际控制人为黄红云先生，截至2020年6月末合计控制公司股权31.04%。公司实行“集团+区域+城市”三级组织架构，区域层面包括重庆、华东等15个区域公司。3）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1房地产开发、物业管理、新能源各占营业收入的93.0%、4.5%、1.0%。 ■历史报表视角下的信用资质分析。1）从资产可持续来看，①存货方面，公司2019-2020H1新增土储主要位于三四线、二线城市，占比分别为62.9%、37.0%；从区域来看主要聚焦成渝、长三角城市群；2020H1拿地强度上升至62.9%。②固定资产和投资性房地产方面，公司自持项目不多，截至2020H1（投资性房地产+固定资产投资）/总资产为4.7%。2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司融资以银行贷款为主，有息负债抵质押率高于TOP50房企中位，短债占比低于TOP50房企中位。②偿债能力方面，2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.0倍、128.0%、74.5%。③表外不确定性方面，公司少数股东权益占比高于TOP50中位，其他应付款、其他应收款占比均低于TOP50中位；2020H1对外担保/净资产为22.6%。 ■未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所回升，仍集中于成渝和长三角，在滇黔、长江中游地区略有增大布局，三季度拿地强度为30.1%，较上半年回落16.7个百分点。③销售方面，1-10月全口径销售金额同比上升26.7%；2020H1回款率97%，较2019年提升10个百分点。2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-10月美元债、公司债、ABS等累计获得净融资25.4亿元，发行利率总体回落、久期总体拉长；3）公司治理可持续方面，2020年4月公司股东之一的天津聚金物业管理有限公司（实际控制人为孙宏斌先生）向广东弘敏企业管理咨询有限公司（实际控制人为车建新先生）转让持有的公司11%股权。多元化方面，物业管理板块相对城市，旗下金科服务2020年10月获准赴港上市。 ■风险提示：数据统计偏差、公司披露数据不完整、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2020年11月10日 金科股份深度报告：重仓成渝及长三角，拿地能级回升 ——一篇报告看懂一家房企系列（9） Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 UDAwMDE3MDY3NTIwMjAxMTEwMTcxMTA1 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 公司总览............................................................................................................................ 4 1.1. 历史沿革 ................................................................................................................... 4 1.2. 公司治理 ................................................................................................................... 4 1.2.1. 实际控制人 ...................................................................................................... 4 1.2.2. 管理架构 .......................................................................................................... 5 1.3. 业务概览 ................................................................................................................... 5 2. 分析方法介绍：从“可持续性”看金科股份........................................................................... 6 3. 公司可持续性和信用资质分析 ............................................................................................ 8 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 ................................................................................ 8 3.1.1. 资产可持续 ...................................................................................................... 8 3.1.1.1. 存货 .............................................................................................................. 8 3.1.1.2. 固定资产和投资性房地产 .............................................................................. 9 3.1.2. 广义负债可持续 ............................................................................................. 10 3.1.2.1. 债务结构 ..................................................................................................... 10 3.1.2.2. 偿债能力 ......................................................................................................11 3.1.2.3. 表外不确定性 ...............................................................................................11 3.2. 资产可持续 ............................................................................................................. 13 3.2.1. 拿地 ............................................................................................................... 13 3.2.1.1. 资产出售 ..................................................................................................... 14 3.2.1.2. 销售 ............................................................................................................ 14 3.2.1.3. 回款率：处于较高稳定水平 ......................................................................... 14 3.2.2. 广义负债可持续 ............................................................................................. 15 3.2.2.1. 融资渠道 ..................................................................................................... 15 3.2.2.2. 融资成本 ..................................................................................................... 16 3.2.2.3. 融资期限结构 .............................................................................................. 16 3.2.3. 公司治理可持续 ............................................................................................. 17 3.2.3.1. 控股结构 ..................................................................................................... 17 3.2.3.2. 高层变动 ..................................................................................................... 17 3.2.3.3. 多元化 ........................................................................................................ 17 4. 公司经营情况汇总............................................................................................................ 18 图表目录 图1：公司发展历程概览......................................................................................................... 4 图2：公司