一篇报告看懂一家房企系列（17）：合景泰富：重仓珠三角，拿地能级提升

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■公司总览。1）历史沿革。合景泰富集团于1995年成立，2007年在港交所上市，总部位于广州。2019年合约销售额861亿元，排名前50。2）公司治理。公司实际控制人为孔健岷先生，截至2020年6月末，孔健岷先生间接持有公司50.12%的股权。公司为二级组织架构。3）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1房地产开发占营业收入的92.3%。 ■历史报表视角下的信用资质分析。1）从资产可持续来看，①存货方面，公司存量土储相对均匀地分布在一线、二线及三四线城市，重仓珠三角城市圈，主要集中在广州、佛山、天津、成都、南宁等城市；2020H1拿地强度下降至25.3%，2019年土储倍数为5.2倍，土地资源较丰富；公司城市更新项目共32个，预计总可售面积约1800万方，总可售货值约6100亿元。②固定资产和投资性房地产方面，截至2020H1，公司已开业8个商场、8个写字楼及18个酒店，租金收入及酒店运营收入分别为3.5亿元、1.3亿元。2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司较为依赖债券融资，有息负债抵质押率偏高；短期债务占比41.1%，较去年上升13.4%，低于TOP50房企中位数53.5%。②偿债能力方面，2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.5倍、59.2%、80.8%（2019），其中剔预资产负债率高于监管红线。③表外不确定性方面，公司其他应付款、长期股权投资占比高于TOP50中位数水平；2020H1对外担保/净资产较去年下降13.7%至63.1%，高于TOP50中位数7.7%。 ■未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所上升，加大珠三角、长三角布局，1-10月拿地强度为18.8%，较去年下降13.2个百分点。②销售方面，1-10月全口径销售金额为784.5亿元，同比上升14.9%，完成全年销售目标的75.9%。2）广义负债可持续：2020年以来公司积极发行公司债、海外债、供应链ABS及私募债，1-10月累计获得净融资13.1亿元，发行利率有所下行，发债久期整体拉长。3）公司治理可持续方面，多元化方面，公司物业管理相对成熟，商业地产发展较快。 ■风险提示：数据统计偏差、公司披露数据不完整、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2020年12月07日 合景泰富：重仓珠三角，拿地能级提升 ——一篇报告看懂一家房企系列（17） Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 2021年会加息吗？ 2020-12-06 润建转债——布局一体多翼的通信配套服务商 2020-12-05 新城控股：深耕长三角，拿地强度回升 ——一篇报告看懂一家房企系列（16） 2020-12-05 旧改业务全解析：旧改类型、孵化步骤、融资渠道、风险与收益——城市更新系列之业务篇 2020-12-05 【转债专题】生猪产业链标的梳理 2020-12-04 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 公司总览............................................................................................................................ 4 1.1. 历史沿革 ................................................................................................................... 4 1.2. 公司治理 ................................................................................................................... 4 1.2.1. 实际控制人 ...................................................................................................... 4 1.2.2. 管理架构 .......................................................................................................... 4 1.3. 业务概览 ................................................................................................................... 5 2. 分析方法介绍：从“可持续性”看合景泰富 ....................................................................... 5 3. 公司可持续性和信用资质分析 ............................................................................................ 6 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 ................................................................................ 6 3.1.1. 资产可持续 ...................................................................................................... 6 3.1.1.1. 存货 .............................................................................................................. 6 3.1.1.2. 固定资产和投资性房地产 .............................................................................. 8 3.1.2. 广义负债可持续 ............................................................................................... 9 3.1.2.1. 债务结构 ....................................................................................................... 9 3.1.2.2. 偿债能力 ..................................................................................................... 10 3.1.2.3. 表外不确定性 .............................................................................................. 10 3.2. 未来经营视角下的信用资质变化 ...............................................................................11 3.2.1. 资产可持续 .....................................................................................................11 3.2.1.1. 拿地 .............................................................................................................11 3.2.1.2. 资产出售 ..................................................................................................... 13 3.2.1.3. 销售 ............................................................................................................ 13 3.2.1.4. 回款率 ........................................................................................................ 13 3.2.2. 广义负债可持续 ............................................................................................. 13 3.2.2.1. 融资渠道 ..................................................................................................... 13 3.2.2.2. 融资成本 ..................................................................................................... 14 3.2.2.3. 融资期限结构 .............................................................................................. 15 3.2.3. 公司治理可持续 ............................................................................................. 15 3.2.3.1. 控股结构 ..................................................................................................... 15 3.2.3.2. 高层变动 ..................................................................................................... 15 3.2.3.3. 多元化 ........................................................................................................ 15 4. 公司经营情况汇总.........................................................