一篇报告看懂一家房企系列（6）：时代中国控股深度报告：土储聚焦大湾区，拿地强度回落

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■公司总览。1）历史沿革。时代中国控股1999年成立于广州，2011年全国化拓展，2013年在香港上市，2019年公司销售金额783.6亿元，排名前40。2）公司治理。岑钊雄先生和李一萍女士为公司实际控制人，合计控制公司股权 61.54%。管理架构上，总部负责资金、投资、人力等管控，设13个地区公司作为业务单元。3）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1物业销售、租赁各占营业收入的98.6%、1.4%。 ■历史报表视角下的信用资质分析。1）从资产可持续来看，①存货方面，公司重仓珠三角，聚焦广州及周边三四线城市，项目集中度较高，2020H1拿地强度为22.2%。公司土储建面2179.5万方，土储倍数为4.7倍。城市更新潜在土储建面约5200万方，2019、2020H1各成功转化建面368、137万方。②固定资产和投资性房地产方面，2020H1（投资性房地产+固定资产）/总资产为8.4%，上半年租金收入同比增长3.1%。2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司较依赖债券融资，有息负债抵质押率、短期债务占比略高于TOP50中位。②偿债能力方面，公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.3倍、71%、77.6%，其中剔预资产负债率略高于监管红线。③表外不确定性方面，公司少数股东权益、其他应收款、长期股权投资占比高于TOP50中位数。 ■未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所下降，在珠三角地区土储布局力度加大，拿地集中度相比2019年有所上升，1-8月拿地强度下降至44.2%。②资产出售方面，2020年以来公司未出售重大资产。③销售方面，8月份累计销售金额同比增长14.4%，前8月完成全年销售目标的60.0%。2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-8月美元债、ABS和公司债累计获得净融资6.0亿元，同时发行利率回落、久期拉长；3）公司治理可持续：①高管变动方面，预计财务总监变动对于公司战略执行和业务运营影响较小。②多元化方面，物业板块较为成熟，城市更新和产城业务发展较快。 ■风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2020年10月10日 时代中国控股深度报告：土储聚焦大湾区，拿地强度回落 一篇报告看懂一家房企系列（6） Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 国庆期间海内外热点回顾 2020-10-08 禹洲集团深度报告：短期偿债能力稳定，加大成渝布局 一篇报告看懂一家房企系列（5） 2020-09-30 正常化后，货币政策何去何从？ 2020-09-27 正荣地产深度报告：债务期限结构稳定，新增土储集中杭州 一篇报告看懂一家房企系列（4） 2020-09-25 【安信固收】融信中国深度报告：债务期限结构稳定，拿地聚焦长三角 2020-09-25 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 公司总览............................................................................................................................ 4 1.1. 历史沿革 ................................................................................................................... 4 1.2. 公司治理 ................................................................................................................... 4 1.2.1. 实际控制人 ...................................................................................................... 4 1.2.2. 管理架构 .......................................................................................................... 5 1.3. 业务概览 ................................................................................................................... 5 2. 分析方法介绍：从“可持续性”看时代中国 ....................................................................... 6 3. 公司可持续性和信用资质分析 ............................................................................................ 7 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 ................................................................................ 7 3.1.1. 资产可持续 ...................................................................................................... 7 3.1.1.1. 存货 .............................................................................................................. 7 3.1.1.2. 固定资产和投资性房地产 .............................................................................. 9 3.1.2. 广义负债可持续 ............................................................................................... 9 3.1.2.1. 债务结构 ....................................................................................................... 9 3.1.2.2. 偿债能力 ..................................................................................................... 10 3.1.2.3. 表外不确定性 .............................................................................................. 10 3.2. 未来经营视角下的信用资质变化 ...............................................................................11 3.2.1. 资产可持续 .....................................................................................................11 3.2.1.1. 拿地 ............................................................................................................ 12 3.2.1.2. 资产出售 ..................................................................................................... 13 3.2.1.3. 销售 ............................................................................................................ 13 3.2.1.4. 回款率 ........................................................................................................ 13 3.2.2. 广义负债可持续 ............................................................................................. 13 3.2.2.1. 融资渠道 ..................................................................................................... 13 3.2.2.2. 融资成本 ..................................................................................................... 14 3.2.2.3. 融资期限结构 .............................................................................................. 15 3.2.3. 公司治理可持续 ............................................................................................. 15 3.2.3.1. 控股结构 ..................................................................................................... 15 3.2.3.2. 高层变动 ..................................................................................................... 15 3.2.3.3. 多元化 ........................................................................................................ 16 4. 公司经营情况汇总.........................................................................................