一篇报告看懂一家房企系列（7）：蓝光发展深度报告：重仓成渝及长三角，拿地强度回升

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■公司总览。1）历史沿革。蓝光发展1989年成立于成都，2008年开始全国化拓展，2015年在上交所上市，2019年公司销售金额1015.4亿元，排名前35。2）公司治理。公司实际控制人为杨铿先生，截至2020年6月30日，合计控制公司股权58.31%。管理架构上，2019年以来公司围绕“精总部、强区域”进行组织架构调整。3）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2019年物业销售、物业管理各占营业收入的93.2%、4.0%。 ■历史报表视角下的信用资质分析。1）从资产可持续来看，①存货方面，公司2019-2020H1新增土储主要位于二线、三四线城市，占比分别为52.5%、47.5%；从区域来看主要聚焦长三角、成渝城市群；2020H1拿地强度上升至66.6%。②固定资产和投资性房地产方面，公司商业项目涵盖写字楼、街区商业、购物中心、酒店等业态，其中在租商业项目主要布局成都、北京。2020年上半年公司实际出租建筑面积29.4万方，出租率为77.9%。2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司融资以银行及其他借款为主，有息负债抵质押率、短债占比高于TOP50房企中位。②偿债能力方面，2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为0.8倍、105.7%、75%。③表外不确定性方面，公司少数股东权益占比高于TOP50中位，其他应付款、其他应收款、长期股权投资占比均低于TOP50中位。 ■未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所下降，在长三角地区土储布局力度加大，拿地集中度相比2019年有所回落，1-9月拿地强度上升至47.5%。②资产出售方面，2020年7月公司出售持有的迪康药业股权。③销售方面，1-9月全口径销售金额同比回落14.1%。2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-9月美元债、公司债、中票等累计获得净融资47.8亿元，发行利率多数回落、久期总体拉长；3）公司治理可持续方面，物业板块较为成熟，2020年7月剥离医药业务。 ■风险提示：数据统计偏差、公司披露数据不完整、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2020年10月26日 蓝光发展深度报告：重仓成渝及长三角，拿地强度回升 一篇报告看懂一家房企系列（7） Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 公司总览............................................................................................................................ 4 1.1. 历史沿革 ................................................................................................................... 4 1.2. 公司治理 ................................................................................................................... 4 1.2.1. 实际控制人 ...................................................................................................... 4 1.2.2. 管理架构 .......................................................................................................... 5 1.3. 业务概览 ................................................................................................................... 5 2. 分析方法介绍：从“可持续性”看蓝光发展........................................................................... 6 3. 公司可持续性和信用资质分析 ............................................................................................ 7 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 ................................................................................ 7 3.1.1. 资产可持续 ...................................................................................................... 7 3.1.1.1. 存货 .............................................................................................................. 7 3.1.1.2. 固定资产和投资性房地产 .............................................................................. 8 3.1.2. 广义负债可持续 ............................................................................................... 9 3.1.2.1. 债务结构 ....................................................................................................... 9 3.1.2.2. 偿债能力 ..................................................................................................... 10 3.1.2.3. 表外不确定性 .............................................................................................. 10 3.2. 未来经营视角下的信用资质变化 ...............................................................................11 3.2.1. 资产可持续 .....................................................................................................11 3.2.1.1. 拿地 .............................................................................................................11 3.2.1.2. 资产出售 ..................................................................................................... 13 3.2.1.3. 销售 ............................................................................................................ 13 3.2.1.4. 回款率 ........................................................................................................ 13 3.2.2. 广义负债可持续 ............................................................................................. 14 3.2.2.1. 融资渠道 ..................................................................................................... 14 3.2.2.2. 融资成本 ..................................................................................................... 14 3.2.2.3. 融资期限结构 .............................................................................................. 15 3.2.3. 公司治理可持续 ............................................................................................. 15 3.2.3.1. 控股结构 ..................................................................................................... 15 3.2.3.2. 高层变动 ..................................................................................................... 15 3.2.3.3. 多元化 ........................................................................................................ 15 4. 公司经营情况汇总............................................................................................................ 17 图表目录 图1：公司发展历程概览......................................................................................................... 4 图2：公司股权结构...........................................