一篇报告看懂一家房企系列（12）：荣盛发展深度报告：持续重仓京津冀，拿地强度回升

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■公司总览。1）历史沿革。荣盛发展1996年成立于廊坊，2007年在深交所上市；2010年开始全国化布局，2019年销售金额1153.6亿元，排名前30。2）公司治理。公司实际控制人为耿建明先生，截至2020年9月30日合计控制公司59.96%股权。管理架构上，公司采用“集团+区域+城市”三级组织架构。3）业务概览。公司以房地产销售为核心主业，2020H1房地产销售、产业园、物业管理、酒店经营各占营业收入的86.6%、7.8%、2.4%、0.8%。 ■历史报表视角下的信用资质分析。1）资产可持续上，①存货方面，截至2020H1公司存量土储总建筑面积4036.0万方，主要分布三四线城市，占比71.5%；聚焦京津冀、长三角、山东半岛，建面占比分别为39.0%、15.8%、10.9%；在建项目开工到竣工时间间隔平均为3.7年，低于样本房企中位数；公司2018-2019年拿地强度不高，分别为17.2%、26.2%；2020H1拿地强度回升，相比2019年上升17个百分点至43.2%。2020H1公司土储倍数为4.6倍。②固定资产和投资性房地产方面，公司自持物业较少，截至2020H1公司（投资性房地产+固定资产）/总资产为2.7%，主要自持项目共22个。2）广义负债可持续性上，①债务结构方面，2020H1公司有息负债中银行贷款、非标、境内债、海外债占比分别为54.9%、31.7%、8.4%和5.0%；公司有息负债抵质押率、短期有息负债占比高于TOP50房企中位数水平。②偿债能力方面，2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为0.75倍、93.7%、75.1%。③表外不确定性方面，公司少数股东权益占比、长期股权投资占比、其他应收/应付款占比等指标低于TOP50房企中位。 ■未来经营视角下的信用资质变化。1）资产可持续上，①拿地方面，公司1-10月新增土储建面最多的5个城市依次是沧州、廊坊、聊城、石家庄和永州；今年拿地能级有所下降，拿地仍集中于京津冀，在山东半岛地区布局力度有所加大。1-10月，公司拿地强度为30.2%，较2019年小幅上升4.0个百分点，低于监管部门40%观察指标。②资产出售方面，2020年以来公司未出售重大资产。③销售方面，10月累计销售金额同比增长10.2%，前10月完成全年销售目标的70.1%。2）广义负债可持续上，2020年以来公司公开市场融资相对顺畅，积极发行海外债、ABS、中票和短融，1-10月累计获得净融资3.4亿元。其中海外债发债利率上行、久期缩短；境内债发债利率下行、久期基本持平；3）公司治理可持续：①高管变动方面，2020年7月31日，王远志先生因个人原因退任公司副总裁。。②多元化方面，公司2016年以来开启地产、健康、金融多元化布局，物业板块和产业园板块相对成熟，2019年各实现营业收入11.6、33.8亿元。 ■风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2020年11月26日 荣盛发展深度报告：持续重仓京津冀，拿地强度回升 一篇报告看懂一家房企系列（12） Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 公司总览............................................................................................................................ 4 1.1. 历史沿革 ................................................................................................................... 4 1.2. 公司治理 ................................................................................................................... 4 1.2.1. 实际控制人 ...................................................................................................... 4 1.2.2. 管理架构 .......................................................................................................... 5 1.3. 业务概览 ................................................................................................................... 5 2. 分析方法介绍：从“可持续性”看荣盛.................................................................................. 6 3. 公司可持续性和信用资质分析 ............................................................................................ 7 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 ................................................................................ 7 3.1.1. 资产可持续 ...................................................................................................... 7 3.1.1.1. 存货 .............................................................................................................. 7 3.1.1.2. 固定资产和投资性房地产 .............................................................................. 9 3.1.2. 广义负债可持续 ............................................................................................... 9 3.1.2.1. 债务结构 ..................................................................................................... 10 3.1.2.2. 偿债能力 ..................................................................................................... 10 3.1.2.3. 表外不确定性 ...............................................................................................11 3.2. 未来经营视角下的信用资质变化 ...............................................................................11 3.2.1. 资产可持续 .....................................................................................................11 3.2.1.1. 拿地：能级下降，集中度和拿地强度上升 .....................................................11 3.2.1.2. 资产出售 ..................................................................................................... 13 3.2.1.3. 销售：疫情以来持续修复 ............................................................................ 13 3.2.1.4. 回款率 ........................................................................................................ 13 3.2.2. 广义负债可持续 ............................................................................................. 13 3.2.2.1. 融资渠道 ..................................................................................................... 13 3.2.2.2. 融资成本 ..................................................................................................... 14 3.2.2.3. 融资期限结构 .............................................................................................. 15 3.2.3. 公司治理可持续 ............................................................................................. 15 3.2.3.1. 控股结构 ..................................................................................................... 15 3.2.3.2. 高层变动 ..................................................................................................... 15 3.2.3.3. 多元化 ........................................................................................................ 16 4. 公司经营情况汇总.....................