一篇报告看懂一家房企系列（23）：首开股份深度报告：重仓北京、长三角，拿地强度回升

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■公司总览。1）历史沿革。首开股份成立于1993年，2001年上市， 2019年公司销售金额1047亿元，排名前50。2）公司治理。公司实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会，截至2020年9月，合计控制公司52.65%的股权。公司采用“总部—城市公司”二级管控架构。3）业务概览。公司以房地产开发为主业，2020H1年房产销售占营业收入的98%。 ■历史报表视角下的信用资质分析。1）资产可持续方面，①存货方面，公司2019-2020H1新增土储聚焦二线城市，重仓长三角、京津冀、海峡西岸城市圈，布局相对集中；公司在建项目开工到预计竣工时间间隔平均为4.1年，高于样本房企中位数3.9年；2020H1拿地强度上升至84.1%。②固定资产和投资性房地产方面，公司（投资性房地产+固定资产）/总资产为3.5%，商业收入为2.9亿元，持平去年同期。2）广义负债可持续性方面，①债务结构方面，公司有息负债抵质押率、短债占比均较低。②偿债能力方面，2020H1现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为0.9倍、204.1%、77.3%。③表外不确定性方面，公司少数股东权益、其他应收款、长期股权投资占比高于TOP50房企中位数水平； 2020H1对外担保/净资产为12.3%。 ■未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面，今年公司加大了三四线城市的土储布局，在山西中部土储布局力度加大，拿地集中度相比2019年有所上升，1-11月拿地强度上升至59.4%，高于监管部门40%观察指标。②销售方面，11月份累计销售金额同比下降3.2%，完成全年销售目标的86.6%。2）广义负债可持续：2020年以来公司公开市场融资顺畅，1-11月累计获得净融资116.3亿，发债利率明显回落、发债久期整体拉长。3）公司治理可持续：公司多元化业务收入占比较小，主要布局保障房开发、一级土地整理、商业领域。 ■风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2020年12月25日 首开股份深度报告：重仓北京&长三角，拿地强度回升 ——一篇报告看懂一家房企系列（23） Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 细数2020年地方债的10大特点：8变2不变 2020-12-24 2020年房地产市场回顾与展望：政策、销售、投融资与房企行为 2020-12-21 金地集团深度报告：深耕长三角，加大一二线布局——一篇报告看懂一家房企系列（22） 2020-12-21 从中央经济会议看2021Q1信贷利率上行压力 2020-12-20 九洲转2——转型新能源电站运营，盈利能力有望增强 2020-12-19 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 公司总览............................................................................................................................ 4 1.1. 历史沿革 ................................................................................................................... 4 1.2. 公司治理 ................................................................................................................... 4 1.2.1. 实际控制人 ...................................................................................................... 4 1.2.2. 管理架构 .......................................................................................................... 4 1.3. 业务概览 ................................................................................................................... 5 2. 分析方法介绍：从“可持续性”看首开股份 ....................................................................... 5 3. 公司可持续性和信用资质分析 ............................................................................................ 6 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 ................................................................................ 6 3.1.1. 资产可持续 ...................................................................................................... 7 3.1.1.1. 存货 .............................................................................................................. 7 3.1.1.2. 固定资产和投资性房地产 .............................................................................. 8 3.1.2. 广义负债可持续 ............................................................................................... 9 3.1.2.1. 债务结构 ....................................................................................................... 9 3.1.2.2. 偿债能力 ....................................................................................................... 9 3.1.2.3. 表外不确定性 .............................................................................................. 10 3.2. 未来经营视角下的信用资质变化 ...............................................................................11 3.2.1. 资产可持续 .....................................................................................................11 3.2.1.1. 拿地 .............................................................................................................11 3.2.1.2. 资产出售 ..................................................................................................... 12 3.2.1.3. 销售 ............................................................................................................ 12 3.2.1.4. 回款率 ........................................................................................................ 13 3.2.2. 广义负债可持续 ............................................................................................. 13 3.2.2.1. 融资渠道 ..................................................................................................... 13 3.2.2.2. 融资成本 ..................................................................................................... 14 3.2.2.3. 融资期限结构 .............................................................................................. 14 3.2.3. 公司治理可持续 ............................................................................................. 15 3.2.3.1. 控股结构 ..................................................................................................... 15 3.2.3.2. 高层变动 ..................................................................................................... 15 3.2.3.3. 多元化 ........................................................................................................ 15 4. 公司经营情况汇总............................................................................................................ 16 图表目录 图1：公司发展历程概览 ................................