香港房地产：降价/印花税补贴推动豪华房屋销售

第1页中国/香港行业快讯请参阅本报告末尾的重要披露星展集团研究。公平2013年10月7日香港房地产业分析师：丘友发CFA（852）2820 4912陈艾伦allen_chan@hk.dbsvickers.com降价/印花税补贴推动豪华房屋销售新地以低于市场的价格重新推出了天玺，反映了其渴望清理库存的渴望新地为买家提供BSD和DSD的Cullinan补贴，以吸引中国大陆，本地投资者和升级商房地产开发商部门价格便宜；喜欢长江新鸿基地产已重新启动九龙站顶部的天玺，以挖掘市场需求，然后新世界/惠洛克与地铁公司的合资项目奥斯丁（位于附近）将进入市场。新地计划在这个豪华项目中出售181个单位，按实用面积计算的平均售价为HK $ 29,098每方呎，首30个单位于10月12日开始发售。考虑到价格激励因素，香港的有效平均售价较低$ 25,024每方呎这比二级市场价格低10％以上，反映新鸿基地产急于清理库存。此外，新鸿基地产会给予买家回赠，金额为买家已付印花税（BSD）和双倍印花税（DSD）的70％。 BSD和DSD的回扣应有助于减轻中国大陆买家，本地上级人士和投资者的财务负担，从而提高购买兴趣。考虑到较低的开发成本，我们估计税前利润率仍应为60％左右。 The Cullinan于2007年完成，是一个825个单位的开发项目。自2009年2月首次推出以来，新鸿基地产已在The Cullinan售出514套。我们认为，新鸿基地产的定价策略可能会给开发商设定The Austin的价格带来一些挑战，而The Austin的目标是与The Cullinan类似的购房者。这是因为奥斯汀有望成为地铁公司14-15财年发展收入的主要支柱。在其他地方，据信信和财团在大埔海滨的豪华项目The Graces出售了29套公寓，自上周五发售以来，> 6亿港元。这约占已发售单位的58％。按实用面积计算，平均售价约为每平方英尺港币14,700元。 BSD和DSD阻止了中国大陆人，企业和升级者购买住宅单位，从而抑制了对豪宅的需求。因此，我们认为市场反应令人满意。该财团已决定以几乎相同的价格向市场发布另外两批共60个单位。拍卖将分别在本周二和周三举行。尽管降价幅度比预期的要大，开发商对豪华项目的降价也不会让市场感到意外。同时，房地产开发商行业的股价较其资产净值折让34％，而其十年平均水平为18％。从历史的角度来看，该估值是便宜的。长江实业仍然是我们的首选。它的项目倾向于在当前市场条件下具有更好的市场前景的大众市场领域。本集团还通过分拆和资产处置来释放其资产价值，以支持更高的估值。在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给新加坡《证券与期货法》第289章所定义的机构投资者，专家投资者或认可投资者。“从DBS Vickers Research（新加坡）Pte Ltd（“ DBSVR”）收到的本报告的接收人，如因本报告引起或与本报告有关而有任何问题，请致电+65 6535 9688与DBSVR联系。” 中国/香港速记同行估值吨最后12米聚乙烯聚乙烯十一月光盘。十一月产量产量公司编码Y帽价钱吨区域F Y 1 3图1 4资产净值净资产年度11 4十亿港元千元港币$XX港币$%%%长江实业1香港十二月285123.20132.90购买11.19.8173.4(29)2.73.0恒隆集团^10香港十二月5440.0546.95购买20.917.558.7(32)2.02.0恒隆道具^101香港十二月11625.9530.10购买26.721.537.6(31)2.92.9亨德森土地^12香港十二月12847.7549.70保持16.415.482.9(42)2.22.2嘉华国际173 HK十二月114.265.06购买7.16.811.3(62)3.53.5嘉里建设^683港币十二月4833.6036.40购买11.112.072.7(54)2.72.7港铁公司^66香港十二月17930.9030.85保持21.517.036.6(16)2.62.6新世界发展17香港un7411.7612.56保持11.59.622.8(49)3.63.6信和置业^83香港un6911.5214.80购买10.316.321.1(46)4.34.3新地^16香港un281105.10124.60购买14.913.4178.0(41)3.23.2大祥88香港三月45.916.89购买6.57.717.2(66)5.15.1会德丰公司20港元十二月8240.1543.00购买10.49.766.1(39)3.03.2永泰地产369港币十二月64.806.17购买14.57.413.7(65)2.82.8^基础利润资料来源：汤森路透，星展唯高达 第2页 DBSV建议基于绝对总收益*评级系统，定义如下：强烈购买（未来3个月的总回报率> 20％，并在此时间内确定了股价催化剂）购买（对于小型股，未来12个月总回报率> 15％，对于大型股而言> 10％）保持（小型股在未来12个月的总回报为-10％至+ 15％，大型股在-10％至+ 10％）完全重视（负总回报率，即未来12个月内> -10％）卖（未来3个月内负总回报率> -20％，并在此时间范围内确定了催化剂）中国/香港闪光笔记股价升值+股息DBS Vickers Research可在以下电子平台上使用： DBS Vickers（ www.dbsvresearch.com）；汤姆森（ www.thomson.com/financia l）； Factset（www.factset.com）;路透社（www.rbr.reuters.com）; Capital IQ（www.capitaliq.com）和Bloomberg（DBSR GO）。要进行访问，请联系您的DBSV销售人员。一般披露/免责声明本报告由星展唯高达证券控股有限公司（“星展唯享”）的直接全资子公司星展唯高达（香港）有限公司（“星展唯享”）编制。本报告仅适用于DBSV Group的客户，本文档的任何部分均不得（i）复制，影印或复制。未经DBSVHK事先书面同意，以任何形式或方式或（ii）重新分发。它由DBSV US在美国发行，DBSV对其中的内容负责。希望在本文中提及的任何证券进行交易的任何接收此报告的美国人，应直接联系星展唯高达证券（美国）有限公司（“ DBSVUSA”），而不是其附属机构。本报告中的研究基于从可靠来源获得的信息，但是我们（统称为DBSVHK和/或DBSVH）对其准确性，完整性或正确性不做任何陈述或保证。所表达的观点如有更改，恕不另行通知。本文件仅供一般发行。本文档中包含的任何建议均不考虑到特定的投资目标，财务状况以及任何特定收件人的特定需求。本文档仅供收件人参考，不能代替收件人的判断，收件人应寻求独立的独立法律或财务建议。 DBSVHK对任何直接，间接和/或间接损失（包括任何损失）不承担任何责任。因使用和/或依赖本文档和/或就本文档进行的进一步沟通而产生的利润损失索赔）。本文档不应被解释为要约或要约的邀请，以买卖任何证券。 DBSVH是全资拥有DBS Bank Ltd.的子公司，DBS Bank Ltd及其关联公司和/或与他们有关联的任何人可能会不时拥有本文档中提到的证券的权益。 DBSVHK，星展银行有限公司及其联系人，董事和/或雇员可能在此处提及的证券中拥有职位并可能影响其交易，也可能为这些公司提供或寻求提供经纪，投资银行和其他银行服务。截至本报告之日，此处的任何估值，意见，估计，预测，等级或风险评估均构成判断，并且不能保证未来的结果或事件将与任何此类估值，意见，估计，预测，评级或风险评估。本文档中的信息如有更改，恕不另行通知，其准确性无法保证，可能不完整或简洁，并且可能不包含与本报告中提及的公司有关的所有重要信息。本报告中所述的估值，意见，估计，预测，评级或风险评估是基于许多估计和假设，并固有地存在重大的不确定性和偶然性。可以预期，估值，观点，估计，预测，评级或风险评估所基于的一个或多个估计将不会实现或与实际结果有很大不同。因此，本文所述的估值，意见，估计，预测，评级或风险评估均不得作为DBSVHK和/或DBSVH（和/或与上述实体有关联的任何人的陈述和/或担保）。 ），即：a.这样的估值，意见，估计，预测，评级或风险评估或它们的基本假设将会实现，并且b.不能保证未来的结果或事件将与其中所述的任何此类估值，意见，估计，预测，评级或风险评估相一致。本报告中涉及商品的任何假设都是为了对此处提到的公司进行预测。它们不应被解释为有关实物商品或与本报告中提及的商品有关的期货合约进行交易的建议。星展唯高达证券（美国）有限公司（“ DBSVUSA”）是一家在美国注册的经纪交易商，没有自己的投资银行或研究部门，也没有以该公司的经理或联合经理身份参与任何投资银行交易。过去十二个月。任何希望获得进一步信息的美国人，包括对本免责声明中任何披露的澄清，或希望以本文档中讨论的任何证券进行交易的人，均应与DBSVUSA独家联系。分析师认证主要负责本研究报告内容的研究分析师（部分或全部）证明，本报告中表达的有关公司及其证券的观点准确反映了他/她的个人观点。分析师还证明，他/她的补偿金不包含任何部分与本报告中表达的特定建议或观点直接，间接或间接相关。截至报告发布之日，在财务上依赖分析师的分析师及其配偶和/或亲戚和/或联系人不持有本报告建议的证券的权益（“利息”包括直接或间接证券，董事职位和受托人职位的间接所有权）。第3页 中国/香港速记公司特定/法规披露1.截至本报告出版之日，DBSVHK及其子公司在本报告所建议的证券中没有所有权。2.截至更新信息的最新可用日期，DBSVHK，DBSVUSA，DBS Bank Ltd和/或其他关联公司可以实益拥有本文档中提及的主题公司的任何类别的普通股证券的总计1％或更多。3.投资银行服务补偿：DBSVHK，DBSVUSA，DBS Bank Ltd和/或其他关联公司在过去12个月内以及未来3个月可能会收到或打算从信和置业有限公司（83 HK），会德丰有限公司（20 HK）和永泰地产有限公司（369 HK）寻求投资银行服务的赔偿。DBSVUSA没有自己的投资银行或研究部门，在过去的十二个月中也没有以经理或联合经理的身份参与任何投资银行交易。任何希望获得更多信息的美国人，包括对本免责声明中任何披露的澄清，或为了使本文档中讨论的任何证券有效地进行交易，均应与DBSVUSA独家联系。发行限制一般本报告不针对公民或居民的任何个人或实体，或供其分发或使用。属于或位于任何地区，州，国家或其他司法管辖区，在此地区，此类发行，发布，可用性或使用将违反法律或法规。澳大利亚本报告由DBSVR和DBSVS在澳大利亚分发，根据所提供的金融服务，根据2001年《公司法》（“ CA”）获豁免持有澳大利亚金融服务许可证的要求给收件人。 DBSVR和DBSVS受新加坡金融管理局（“ MAS”）的法律约束新加坡的法律，与澳大利亚法律不同。本报告仅适用于CA含义内的“批发投资者”。香港本报告由星展唯高达（香港）有限公司在香港发行，星展唯高达（香港）有限公司由香港证券及期货事务监察委员会授权并受其监管。新加坡该报告由DBSVR在新加坡分发，DBSVR拥有金融顾问的执照，并由MAS监管。该报告还可以由DBSVS（公司注册号198600294G）在新加坡分发，DBSVS是《金融顾问法》所定义的免税财务顾问。任何由外国星展唯高达（DBS Vickers）实体，分析师或分支机构仅在新加坡分发给《证券与期货法》（第一章）所定义的“机构投资者”，“专家投资者”或“认可投资者”。新加坡289。任何由MAS批准根据FAA附表1第11款进行的研究分配安排，将由DBSVR / DBSVS的外国关联公司发布的研究报告分发给“合格投资者”。英国本报告由星展唯高达证券（英国）有限公司在英国分发，星展唯高达证券（英国）有限公司是《金融服务与市场法》所指的授权人士，并由金融服务管理局监管。研究在英国发行的内容仅适用于