香港房地产：新的印花税政策表明将不容忍价格过高

2016年11月7日政府针对投资需求将双重印花税从之前的1.5％-8.5％调整为15％不变我们预计股价会受到负面的反应。物业交易量即将产生影响首选股票为SHKP，CKP和HKL传达了一个重要的信息，即不能容忍价格过高。11月4日，香港政府提高了房地产印花税郭紫琼*亚太房地产研究主管香港上海汇丰银行有限公司michellekwok@hsbc.com.hk+852 2996 6918许志安*分析师香港上海汇丰银行有限公司samuel.w.h.hui@hsbc.com.hk+852 2996 6743Ganesh Siva *助理班加罗尔非首次购买者的交易占个人和企业购买者交易的15％。这个 实际上是2013年2月宣布的双重印花税（DSD）的修订版，该税率从之前的4.25％修订为8.5％。新规定自11月5日起生效。根据彭博社的报道，在此消息发布之前，人们对美国将在12月再次加息的预期再次出现，而市场现在认为这种情况发生的可能性为76％，很明显，政府不会在前景方面采取任何行动房价的进一步上涨。我们的经济学小组最近将其美国加息预期修改为到年底增加25个基点。交易量将减少。新的税率将抑制投资需求，并影响交易量，特别是对于小型单位。在2012年和2013年宣布买方的印花税（BSD）和双重印花税（DSD）时，其后六个月的二手销量分别下降了56％和17％。在BSD于2012年10月发布后，二手卷花了10周时间才恢复到发布前的水平。在DSD之后，恢复期为11周。但是，根据过去的经验，对房价的影响尚不确定，很可能是一个争论点。风险偏好减弱。我们预计，在更严峻的DSD支撑下，股价会有负面的反应。考虑到以下事实：鉴于该行业年初至今表现良好（+ 11％），跑赢大盘（恒指+ 3％），投资者可能倾向于锁定年初至今的利润。政府出乎意料的政策干预与美国重新加息的预期相结合，给市场带来了不确定的前景。在我们覆盖的股票中，鉴于强劲的销售势头，我们认为新鸿基地产（16 HK，CP HKD115.40，买入，目标价HK $ 146.00）和CKP（1113 HK，CP HKD57.90，买入，目标价HKD 78.00）看起来位置更好记录（对于SHKP和CKP）和强大的资产负债表，准备进行资产/土地收购（对于CKP）。关于估值，我们注意到新鸿基地产的交易价格接近危机估值水平。我们还认为，香港置地（HKL SP，USD6.67，买入，目标价8.80美元）是一个落后的股票（年初至今下跌5％，与危机估值持平），这可能受益于强劲的办公资金价值观。凭此注释，郭紫琼担任新鸿基地产的主要业务，而许志安担任长江实业和HKLand的主要业务。*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司查看汇丰银行全球研究部：香港股本房地产香港房地产新的印花税政策表明将不容忍价格过高 资质●房地产2016年11月7日2政策发布后对房价，交易量和股价的影响CCL，CCL（小单位）和CCL（大单位）SSD，BSD和DSD之后的HSP相对回报率（％）1601401201008060401月7日12月8日11月10日10月12日9月14日8月16日10.05.00.0-5.0-10.0-15.0SSD（2010年11月）BSD（2012年10月）DSD（2013年2月） 覆铜板CCL（小型/中型单位）CCL（大型单位）CCL =中原城市领先指数（11月4日1W 1M 3M 6M1200万以上显示恒生地产指数（HSP）在过去政策后的1周，1个月，3个月，6个月和12个月期间的相对表现SSD =特殊印花税； BSD =买方的印花税； DSD =双重印花税来源：汤森路透数据流，汇丰银行SSD，BSD和DSD HK第二卷后的香港房价变化百分比。 SSD，BSD和DSD之后的变化百分比15.010.05.00.0-5.0SSD（2010年11月）BSD（2012年10月）DSD（2013年2月）1W 1M 3M 6M 12M7550250-25-50-75SSD（2010年11月）BSD（2012年10月）DSD（2013年2月）1W 1M 3M 6M 12M上面显示了过去政策后1周，1个月，3个月，6个月和12个月期间的百分比变化SSD =特殊印花税； BSD =买方的印花税；渠务署=双倍印花税资料来源：中原地产，汇丰注意次要交易量由Midland的35个房地产周指数来衡量上面显示了过去政策后1周，1个月，3个月，6个月和12个月期间的百分比变化SSD =特殊印花税； BSD =买方的印花税；渠务署=双重印花税资料来源：汇丰银行米德兰固态硬盘，BSD和DSD后香港开发商的百分比变化固态硬盘，BSD和DSD后香港开发商的百分比变化20100-10-20-30-40SSD（2010年11月）BSD（2012年10月）DSD（2013年2月）3020100-10-20-30-40SSD（2010年11月）BSD（2012年10月）DSD（2013年2月）1W 1M 3M 6M1200万1W 1M 3M 6M 12M上面显示了过去政策后1周，1个月，3个月，6个月和12个月期间的百分比变化SSD =特殊印花税； BSD =买方的印花税； DSD =双重印花税来源：汤森路透数据流，汇丰银行上面显示了过去政策后1周，1个月，3个月，6个月和12个月期间的百分比变化SSD =特殊印花税； BSD =买方的印花税； DSD =双重印花税来源：汤森路透数据流，汇丰银行 资质●房地产2016年11月7日3双重印花税（DSD）的修订版2016年11月4日，政府宣布将住宅物业的双倍印花税（DSD）从之前的1.5％-8.5％的浮动比例提高到15％的统一税率，具体取决于房产价值。新税率于2016年11月5日生效，与以前一样，在香港没有其他住宅物业的香港永久居民可免除渠务署的税项。房价趋势和负担能力-此举是否合理？我们认为，年初至今的房价表现证明了香港住房市场的强劲，并证明了政府采取行动抑制投资需求的合理性。在2016年1季度回调5.9％之后，市场动力在2季度恢复，并在3季度恢复了实力。年初至今，房价上涨了5.9％，较3月份的年初至今的低点反弹了12.7％。当前的房价仅比2015年9月的历史最高水平低2.2％。此外，我们估计截至2016年10月的住房负担能力（按月抵押贷款占中等家庭收入的百分比衡量）为74％，而2015年第三季度为80％，反映出2015年第四季度至第一季度的房价下降以及2016年第一季度的c17bp下降。有效抵押利率。假设其他因素保持不变，我们估计房价将从当前水平进一步上涨c6.5％，将使负担能力回到2015年第三季度的水平。CCL房屋价格指数住房负担能力16014012010080604020007 08 09 10 11 12 13 14 15 16150%125%100%75%50%25%0%Sep-86 Sep-91 Sep-96 Sep-01 Sep-06 Sep-11 Sep-16 Sep抵押贷款与家庭贷款收入在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。资料来源：中原地产，汇丰银行资料来源：CEIC，评级与估值部，汇丰银行估算在人们对美国加息的新期望中，潜在的双重打击根据彭博社的报道，此消息是紧接人们对美国12月加息的新期望之后的，市场现在认为这种情况发生的可能性为76％，这明确表明香港政府没有采取任何机会。进一步潜在的房价增长。我们的经济学小组最近将其美国加息预期修改为年底提高25个基点。请参阅《美国经济学》：联邦公开市场委员会（FOMC）发出了柔和的信号，要求2016年11月2日加息。房屋交易将减少根据我们在2012年和2013年宣布购买者的印花税（BSD）和双重印花税（DSD）的经验，住房交易量可能会受到即将到来的影响。较高的印花税6.5％-13.5％（15％和1.5％-8.5％之间的差额）带来的额外交易成本是有意义的，而增加1.5％-4.25％（1.5％-8.5％和0％之间的差额） -4.25％）是DSD于2013年首次发布时的结果。此外，考虑到从浮动比例改为固定比例的情况，较小的总付金额为 资质●房地产2016年11月7日4有望产生更大的影响。例如，400万港元的DSD费率将从4.5％上升至15％，增幅为10.5pp，而2500万港元的DSD率将从8.5％上升至15％，增幅为6.5pp。考虑到非首次购房者的重点，新的税收规定将抑制投资需求。在对实物市场的影响方面，我们注意到在BSD和DSD分别于2012年和2013年宣布之后的接下来的六个月中，二手销量分别下降了56％和17％。 实施后，第二卷分别花费了10周和11周的时间才能恢复到2012年和2013年的公告前水平。 此外，我们注意到，到16年10月，需要支付DSD的购买交易平均占总交易量的29％。对房价的影响是有争议的在房价方面，根据BSD和DSD宣布之后的经验，我们没有确凿证据表明收紧措施会产生影响。 我们注意到，平均房屋价格实际上继续保持上升趋势，上升了5。在2012年10月发布BSD之后的六个月中，该比例为8％。 在2013年2月宣布DSD之后，房价下跌了1。在随后的六个月中，该比率为5％，之后在2H14出现回升和增长。 基于此，我们预计税收措施不会引发房价的大幅下跌。 但是，鉴于近期需求的不确定性和负担能力的延伸，我们认为房价可能会在短期内走软。住房政策后的二手量与CCL趋势09年1月12月10日至11月12日至10月14日16年9月二级销售量（LHS）房屋价格指数（RHS）资料来源：中原地产，中部地区，地方报纸近年来影响香港房地产市场的重大事件：09年10月23日–金管局将豪华住宅物业的LTV比率从70％降低至60％。2010年2月25日–500450400350300250200150100500元朗限制单位面积用地的试验计划。 > 2,000万港元的住宅物业印花税从3.75％增加至4.25％。2010年8月16日–1200万港元以上住宅物业的LTV比率从70％降至60％。低于1,200万港元的物业将获得最高720万港元的抵押贷款。 –对新的抵押贷款申请进行压力测试。按揭证券公司暂停按揭比率超过90％的贷款申请。1601401201008060402010年10月13日–香港房屋协会推出了一项新的住房补贴计划“我的购房计划”。引入“尺寸受限”的地块，并限制最小单位数量和最大单位大小。根据资本投资进入者计划（CIE），房地产投资将暂时从资产类别中删除。2010年11月19日–大于1200万港元的住宅物业或投资性房地产的最高LTV比率从60％降至50％，而对于8-12百万港元的住宅物业的最大LTV比率从60％降至50％。对在6/12/24个月内转售财产征收15％/ 10％/ 5％的特别印花税。(12)(15)(20)(23)(19)(21)(22)(17) (18)(16)14)((8)(13)(7)(9-11)(6)(1)(5)(2))(3)(4 资质●房地产2016年11月7日52011年2月23日–1) 政府提议在下一个财政年度将年度私人住宅供应量增加到30,000-40,000。申请清单上的新房屋供应量同比增长70％至16,000套。2011年6月10日–2) 金管局调低住宅物业及以净值计值的按揭物业的LTV比率。 > 1,000万港元的物业，最高LTV比率为50％。2011年10月12日–3) 施政报告期间采取的措施包括恢复居屋，加快潜在土地供应，在未来十年内每年增加20,000个新房屋目标。2012年8月30日–4) 增加土地供应的十项措施。青衣「我的购屋计划」下的第一个项目（1,000个单位）将出售而不是出租。长沙湾的一幅土地，将由「公众休憩用地」改划为可