房地产行业周报：地方楼市新政陆续出台

研究报告/行业周报 2010年5月10日 房地产行业 地方楼市新政陆续出台 ——房地产行业周报（2010.05.03-2010.05.09） 投资要点： 上周主要区域成交量情况。在政策调控下，楼市成交量的影响持续显现，上周我们跟踪的重点城市楼市中，大部分城市成交量仍继续环比下滑的步伐，除苏州连续大幅下滑超过 50%外，下滑的幅度有所放缓。北京在上个观察期出现较大涨幅后，上周成交量再次大幅下降 50%。与成交量不同，成交均价并未明显下降，部分城市甚至房价仍在上涨。 市场综述。北京、深圳等地陆续出台调控政策继续对房地产板块继续施压，央行上调存款准备金率、恒大率先降价等利空因素对近期虚弱的地产板块再度形成打压，房地产股一周继续下跌，据 Wind 统计，按成分股流通市值加权平均计算，申万分类房地产板块指数一周下跌 9.54%，同期沪深 300 指数下跌 7.52%。个股方面，受利空影响普遍出现大幅下跌，申万分类行业内上周涨幅前五的个股分别是中江地产、中炬高新、光华控股、天业股份和*ST合臣。 行业公司要闻。北京、深圳楼市新政出台；一线城市五一楼市遇冷；14 部门正在制定小产权房整治方案；恒大率先 8.5 折售楼；中江地产控制人启动股权结构多元化改制；万科公布 4 月销售数据；新湖中宝、ST 淞江、香江控股、陆家嘴等公司竞得新地块；广宇发展资产重组报国资委审核。 投资建议。我们仍然坚持前期观点，地产板块超跌后出现小级别的反弹是可能的，但后期仍需关注房价的运行情况，只有房价运行符合国家调控的预期，房地产股才能迎来较大的机会。投资者可低仓位适度参与反弹行情，以短线为主，中长线机会目前依然不甚明朗。后期仍需关注房价的运行情况，只有房价运行符合国家调控的预期，房地产股才能迎来较大的机会，后期可以关注一些受政策调控影响相对较小（主要产品、业务区域）可能被错杀的个股。 邓咸锋（证书编号：S0600109070863） 0512-62938650Tdengxf@gsjql.com.cn 申万房地产与沪深 300 指数走势对比 -10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%09-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-03房地产(申万)沪深300 相关研究报告： 房地产行业周报 1 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 房地产行业周报 1. 一周市场综述 北京、深圳等地陆续出台调控政策继续对房地产板块继续施压，央行上调存款准备金率、恒大率先降价等利空因素对近期虚弱的地产板块再度形成打压，房地产股一周继续下跌，据 Wind 统计，按成分股流通市值加权平均计算，申万分类房地产板块指数一周下跌 9.54%，同期沪深 300 指数下跌 7.52%。 个股方面，受利空影响普遍出现大幅下跌，申万分类行业内上周涨幅前五的个股分别是中江地产、中炬高新、光华控股、天业股份和*ST 合臣，涨幅分别为 25.98%、9.62%、6.98%、6.7%和 3.79%。 表 1：申万分类房地产行业一周涨幅前 10 名 证券代码 证券简称 周涨跌幅 % 周换手率 % 总股本 百万股流通 A 股 百万股 PE（TTM） PB 600053.SH 中江地产 25.98 14.42 361.28 361 .28 -19.79 6.88 600872.SH 中炬高新 9.62 15.89 724.22 724.22 84.02 4.11 000546.SZ 光华控股 6.98 14.24 169 .51 146.24 193.51 24.53 600807.SH 天业股份 6.70 61.75 160 .58 82.57 217.57 6.46 600490.SH *ST 合臣 3.79 8.75 132.00 132.00 -9.24 15.41 000711.SZ 天伦置业 3.49 39.04 107.27 107.27 1014.93 3.35 000014.SZ 沙河股份 2.15 17.89 201.71 201.70 15.69 4.48 600215.SH 长春经开 0.87 6.40 357.72 357.72 -57.92 1.10 000965.SZ 天保基建 0.36 12.29 461.56 115.50 26.97 2.90 000506.SZ 中润投资 -1.01 6.44 774.18 194.82 22.29 7.44 资料来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 表 2：申万分类房地产行业一周涨幅后 10 名 证券代码 证券简称 周涨跌幅 % 周换手率 % 总股本 百万股流通 A 股 百万股 PE（TTM） PB 600376.SH 首开股份 -21.59 20.88 1149.75 180.16 12.14 1.63 000718.SZ 苏宁环球 -21.23 11.99 1702.66 1065.25 18.40 4.70 000961.SZ 中南建设 -19.43 13.51 778.56 210.53 13.32 2.43 600185.SH 格力地产 -18.87 12.00 577.59 337.59 14.00 2.82 600067.SH 冠城大通 -18.39 13.47 735.50 618.31 13.84 3.03 000656.SZ ST 东源 -17.22 12.38 250.04 216.48 76.56 4.83 600266.SH 北京城建 -16.64 8.22 741.00 741.00 9.05 1.82 002133.SZ 广宇集团 -16.44 11.61 498.60 316.47 19.54 2.93 002244.SZ 滨江集团 -15.87 12.82 1352.00 293.42 16.59 3.80 000042.SZ 深长城 -15.26 4.34 239.46 239.30 11.38 1.64 资料来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 在北京之后，深圳成为又一个出台地方楼市调控政策的一线城市，从出台的实际内容来看，严厉程度略宽于此前市场传闻，并未像北京那样出台限购政策，其余条款基本比照国家政策上限。因此我们预计，后期出台的其他地方政策可能将以这两大城市为参考，严厉程度很难有超越。 2 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 房地产行业周报 在政策调控下，各地楼市观望气氛渐浓，成交量上的影响已经比较明显，目前成交均价尚无明显松动，房地产板块尽管估值处于较低位置，一旦房屋销售在2010年出现较大下滑，将影响到行业2011年的业绩情况，结果将是目前看起来具有估值优势的地产股动态来看优势可能并不明显。我们仍然坚持前期观点，地产板块超跌后出现小级别的反弹是可能的，但后期仍需关注房价的运行情况，只有房价运行符合国家调控的预期，房地产股才能迎来较大的机会。投资者可低仓位适度参与反弹行情，以短线为主，中长线机会目前依然不甚明朗，后期可以关注一些受政策调控影响相对较小（主要产品、业务区域）可能被错杀的个股。 图 1：申万分类房地产行业与沪深 300 指数一周走势比较 -12.00%-10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%4月30日5月2日5月4日5月6日房地产(申万)沪深300 资料来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 2. 行业要闻 一线城市五一楼市遇冷。"五一"假期，原本是一线城市的楼市传统旺季，今年却明显遇冷，成交量下降，观望、试探气氛趋浓，业内人士将此现象归因于 4 月以来国家出台的一系列调控政策。北京市房地产交易管理网最新数据显示，"五一"期间，北京二手房交易跌入冰点，5 月 1 日、2日的日均签约量仅为 211 套，与 4 月日均签约量 1164 套相比，降幅达 82%。为期 4 天的上海"五一假日楼市"展览会 3 日平静结束，展会期间成交量不大，整体呈现观望状态。开发商并未因新政而纷纷打折促销，消费者也多以观望为主，少有出手。5 月 1 日和 5 月 2 日两天时间内，广州全市住宅销售 178 套，成交面积 21021 平方米，比平时正常成交低了一半。 深圳 4 月一手房价同比涨 67% 销量跌 60.95%。深圳市国土房产部门5 月 1 日公布的统计数据显示，4 月份，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米 20567 元，比上年同期上涨 66.79%，环比基本持平。据统计，4月份，深圳市新建商品住宅销售面积 29.12 万平方米，比上年同期下降3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 房地产行业周报 60.95%，环比增长 11.44%。据分析，今年 4 月，深圳市新建商品住宅成交量较小，成交均价起伏较大，其中单日销售均价最高为每平方米 30066 元，最低为每平方米 15096 元。 北京楼市新政出台 一家限买一套房。北京市政府发布一系列遏制房价过快上涨的严厉政策，明确要求商业银行根据风险状况，对第三套及以上住房和不能提供 1 年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款，且自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。 14 部门正在制定小产权房整治方案。5 月 4 日，国土部通报的一季度国土资源违法形势显示全国土地违法总体呈下降趋势，但依然严峻。国土部执法监察局局长李建勤表示，要高度警惕一些地区拟建、在建高尔夫球场现象有所抬头等苗头性、倾向性问题。据透露，国土资源部、住建部牵头共 14 个部门正在就高尔夫球场、小产权房等违规用地问题的整治制定方案。 深圳楼市新政出台 暂停三套房贷未现限购令。继北京等地方政府公布楼市调控细则之后，深圳规划和国土资源委员会今日发布《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。不过，此前盛传的如北京一样的限购政策并没有在通知中出现。 一线房企降价促销 恒大率先 8.5 折售楼。调控重压之下，一线房地产商重拾"现金为王"，通过加速周转为持续增长储备能量。5 日，恒大地产(3333.HK)宣布，公司在全国的所有楼盘将统一优惠 15%。恒大地产有关负责人表示，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。 3. 公司动态 中江地产(600053):公司近日接到控股股东江西江中制药(集团)有限责任公司(下称：江中集团)函告，根据公司实际控制人江西省国有资产管理委员会有关文件精神，江中集团将启动股权结构多元化的改制工作，该工作的实施将可能导致江中集团的股东及其持股结构发生变化，公司实际控制人不变。 万科 A (000002): 2010 年 4 月份万 科Ａ实现销售面积 63.3 万平方米，销售金额 78.0 亿元，分别比 09 年同期增长 6.3%和 48.0%。2010 年1-4 月份，公司累计销售面积 187.5 万平方米，销售金额 228.9 亿元。2010年 3 月份销售简报披露以来公司新增加项目 2 个：贵阳贵宝项目，万科拥有该项目 100%权益，需支付地价款 1.0 亿元；吉林高新区滨江项目，万科拥有该项目 65%权益，需支付地价款 9.0 亿元。 4 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 房地产行业周报 新湖中宝(600208): 2010 年 5 月 5 日，新湖中宝股份有限公司以 21.62亿元的价格竞拍获取丽水厦河湖区块 1 号、2 号、3 号地块(项目开发性质均为商业及住宅用地，商业、住宅土地使用权限