房地产行业周报：百强房企权益销售增速下滑 地产股配置价值提升

DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 百强房企权益销售增速下滑 地产股配置价值提升 ——房地产行业周报 2019年05月07日 看好/维持 房地产 行业周报 投资摘要： 行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为-0.24%，跑输沪深300指数0.85%，在29个中信行业板块中排名7位。 成交数据：上周一线城市销售面积93.7万平方米，环比下降7.4%，去化周期51周，环比上升8%；二线城市销售面积86.85万平方米，环比上升0.6%，去化周期57周，环比上升0.3%。三线城市销售面积87.08万平方米，环比下降0.2%，去化周期41周，环比上升0.2%。 近期观点： 房企一季报披露，蓝光金科阳光城金地业绩增速居前，分别同比增长64.3%、47.9%、37.2%、36.8%。万科保利滨江荣盛分别同比增长25.2%、22.3%、13.9%、30.2%。房企未结算资源普遍丰厚，预收账款（万科、新城为合同负债）对营业收入覆盖倍数较高的分别为新城27.2倍、万科17.3倍、阳光城17.0倍、蓝光17.0倍、金科16.2倍，业绩有待后期释放。 TOP3龙头权益销售仍同比下滑，中海金科招蛇表现亮眼。4月克而瑞销售百强排行榜发布。全口径销售金额，TOP20中，碧桂园恒大同比增速为负分别为-7.9%和-16.6%。我们认为，伴随棚改计划开工减半等因素，二者今年销售回款或存在一定压力。增速较亮眼的包括华润+50.2%、新城+36%、中海+35%、金地+36.1%、金科+45.1%。权益口径销售金额方面，TOP3龙头增速仍然为负，部分二线龙头销售具备一定韧性。恒大碧桂园万科同比增速分别为-16.6%、-4.2%、-9.8%；中海+35.0%、金科+52.7%、招蛇+30.9%、旭辉+37.8%、奥园+35.2%。2019年1-4月TOP100房企权益累计销售金额2.2万亿，同比增长3.6%；增速较前值下滑6.8%。 我们认为地产板块目前配置价值提升，原因有三：一是前期调控政策放松预期导致的较高涨幅有所回落，目前估值再次进入较低区间；二是从全国商品房销售增速如期企稳，销售维持较高增速的房企亦不在少数；三是外部不确定性提升之下，货币政策和调控政策将更趋友好。 本周推荐：上周投资组合为金地集团（20%）、保利地产（20%）、滨江集团（20%）、新城控股（20%）、我爱我家（20%），涨幅为-7.64%，跑输中信房地产指数0.38个百分点。本周推荐投资组合为金地集团（20%）、保利地产（20%）、滨江集团（20%）、新城控股（20%）、我爱我家（20%）。 风险提示：行业销售超预期下行，房地产政策放松程度不及预期。 分析师： 任鹤 010-66554089 renhe07@163.com 执业证书编号: S1480519010002 行业基本资料 占比% 股票家数 145 4.03% 重点公司家数 - - 行业市值 23265.47亿元 3.98% 流通市值 19480.90亿元 4.59% 市场平均市盈率 11.98 / 行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、《新华联（000620.SZ）：2018年报点评，盈利改善效率提升，文旅进入收获期》2019-04-29 2、《中南建设（000961.SZ）：2018年报点评，稳健运营杠杆降低，毛利改善货值充足》2019-04-24 3、《东兴证券房地产行业周报：销售降幅收窄，政治局会议再提房住不炒》2019-04-22 -40%-20%0%20%2018/052018/062018/072018/082018/092018/102018/112018/122019/012019/022019/032019/04房地产(中信) 沪深300 P2 东兴证券行业周报 房地产行业：百强房企权益销售增速下滑 地产股配置价值提升 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表 1:上周样本城市成交汇总 城市 本周成交 （万平方米） 环比 （%） 累计同比 （%） 库存 （万平方米） 去化周期（周） 一线（4城） 北京 3.9 -89.2% 73.2% 1847.8 83 上海 6.0 -84.6% 10.8% 763.9 24 广州 5.8 -79.8% 36.2% 1448.1 83 深圳 1.4 -85.0% 17.3% 692.9 105 二线（6城） 杭州 3.6 -86.2% -36.7% 869.1 42 南京 2.1 -85.1% -4.9% 1726.0 131 武汉 9.4 -79.0% -4.2% / / 青岛 3.5 -88.5% -36.2% / / 苏州 4.6 -83.7% 17.4% 1274.4 60 厦门 0.0 -100.0% -5.1% 239.4 49 三四线（34城） 无锡 0.0 -100.0% 14.6% / / 大连 0.8 -86.4% -28.0% / / 济南 3.0 -92.3% 188.0% / / 南昌 0.0 -100.0% 13.5% / / 福州 0.3 -95.1% 20.9% 852.0 189 成都 2.2 -96.1% 270.9% / / 长春 3.4 -86.4% 16.8% / / 东莞 2.5 -84.3% -8.3% / / 惠州 0.5 -92.7% -11.3% / / 扬州 0.0 -100.0% -42.8% / / 安庆 0.0 -100.0% -43.6% / / 岳阳 0.5 -88.2% -20.4% / / 韶关 0.0 -100.0% -26.6% / / 南宁 1.9 -93.8% 159.4% 688.4 48 江阴 0.7 -90.4% -39.6% 445.3 47 佛山 0.0 -82.1% 29.9% / / 温州 5.9 -71.7% 27.4% 947.4 45 金华 0.7 -85.7% -23.3% / / 泉州 1.2 -77.7% -11.2% 643.5 84 襄阳 0.1 -96.9% -23.3% / / 赣州 0.0 -100.0% -18.6% / / 徐州 0.0 / / / / 常州 2.9 -87.3% 21.0% / / 淮安 0.9 -89.3% -41.8% / / 连云港 0.9 -92.5% -32.7% / / 柳州 0.0 -100.0% / / / 宿迁 0.0 / / / / 东兴证券行业周报 房地产行业：百强房企权益销售增速下滑 地产股配置价值提升 P3 DONGXING SECURITIES台州 1.2 -85.4% -66.9% / / 泰州 0.0 -100.0% -8.5% / / 镇江 2.0 -88.8% 4.3% / / 牡丹江 0.0 / -100.0% / / 宁波 4.7 -77.2% 234.6% 322.9 88 淮南 0.4 -93.6% -0.2% / / 芜湖 0.2 -94.5% -29.4% / / 资料来源：wind，东兴证券研究所 1. 行情回顾 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-0.24%，跑输沪深300指数0.85%。上周我们观察的145家房地产股中上涨的有48家，下跌93家，停牌4家。上周市场上房地产股涨幅居前五的天房发展、天业股份、北京城建、上海临港、合肥城建，涨幅分别为12.86%、8.45%、6.77%、6.24%和5.79%。跌幅最大的为上实发展、云南城投、ST松江、中润资源、中珠医疗，跌幅分别为-16.99%、-15.27%、-13.32%、-13.09%和-12.99%。 图1：上周房地产指数与沪深300指数 资料来源：wind，东兴证券研究所 -2%-1%-1%0%1%1%04/2804/2904/3005/0105/0205/03房地产(中信) 沪深300 P4 东兴证券行业周报 房地产行业：百强房企权益销售增速下滑 地产股配置价值提升 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图2:中信行业板块周涨跌幅 资料来源：wind，东兴证券研究所 表 2：上周涨幅前五个股 代码 涨幅前五 周累计涨幅 周相对涨幅 上周收盘价 本周收盘价 600322.SH 天房发展 12.62% 12.86% 4.04 4.55 600807.SH 天业股份 8.45% 8.69% 4.85 5.26 600266.SH 北京城建 6.77% 7.01% 10.04 10.72 600848.SH 上海临港 6.24% 6.48% 33.15 35.22 002208.SZ 合肥城建 5.79% 6.03% 12.78 13.52 资料来源：wind，东兴证券研究所 表 3：上周跌幅前五个股 跌幅前五 周累计跌幅 周相对跌幅 上周收盘价 本周收盘价 600748.SH 上实发展 -16.99% -16.75% 12.30 10.21 600239.SH 云南城投 -15.27% -15.04% 4.91 4.16 600225.SH *ST松江 -13.32% -13.08% 4.28 3.71 000506.SZ 中润资源 -13.09% -12.85% 4.05 3.52 600568.SH 中珠医疗 -12.99% -12.75% 3.08 2.68 资料来源：wind，东兴证券研究所 -0.24% -7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%银行 食品饮料 家电 交通运输 商贸零售 医药 房地产 石油石化 农林牧渔 煤炭 非银行金融 电力及公用事业 钢铁 汽车 餐饮旅游 建筑 纺织服装 轻工制造 机械 国防军工 建材 基础化工 电力设备 传媒 综合 有色金属 电子元器件 计算机 通信 东兴证券行业周报 房地产行业：百强房企权益销售增速下滑 地产股配置价值提升 P5 DONGXING SECURITIES2. 市场数据及事件  上周样本城市商品房销售面积267.6万平米，环比变动-2.6%。一线城市销售面积93.7万平方米，环比变动-7.4%；二线城市销售面积86.7万平方米，环比变动0.6%。三线城市销售面积87.1万平方米，环比变动-0.2%。分城市成交数据详见附件。 3. 近期政策汇总 表4:本周房地产行业政策汇总 时间 部门 文件 内容 中央 20190426 人民银行 2 0 19年一季度金融机构贷款投向统计报告 2019年一季度末，人民币房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7%，增速比上年末低1.3个百分点；一季度增加1.82万亿元，占同期各项贷款增量的31.4%，比上年全年水平低8.5个百分点。2019年一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额4.55万亿元，同比增长20.2%，增速比上年末低9.3个百分点。个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末低0.2个百分点。 地方 20190427 辽宁丹东市政府办公室 关于进一步做好房地产市场稳定工作的通知 从4月27日起，对非本地户籍家庭购买新建商品住房实行限购政策，在市区范围内允许购买1套新建商品住房；在市区内购买住房，自网签购房合同备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易。《通知》规定，市区范围内的新建商品住房申报预售价格备案，备案价格不得高于周边同质可比房屋的当期网签销售均价。对于在