短期债券的收益率很高。购买CSCHCN 7.25％21s

德意志银行亚洲中国兴业企业信贷房地产公司中国南方城市日期2018年1月19日关凯伦（MBA）研究分析师（+65）6423 5387短期债券的收益率很高。购买CSCHCN 7.25％21sCSCHCN的最新一期对我们来说很有吸引力。通过买入在CSCHCN 7.25％2021s上发起，在曲线其余部分通过Hold发起中国南方城市（标准普尔/惠誉给予B / B评级，标准普尔给予负面展望）以99.01的价格发行了2.5亿美元，利率为7.25％的3年期债券（收益率：7.625％）。由于该短期债券的估值具有吸引力，因此我们将该债券定为买入评级，并且我们预计该债券在未来1-2年内可以在2017年9月底之前维持相对稳定的总债务/ EBITDA水平，同时达到大约未来12个月合同销售同比增长20％。中国南方城市集团是中国领先的综合贸易中心开发商，于2002年在深圳成立了第一家贸易中心。其房地产产品涵盖了各种产品，其土地储备涵盖了中国八个城市（分别位于1级和2级）城市）。与自身相比，CSCHCN 2020年代5.75％（标准普尔/惠誉的B- / B发行评级）的要价为97.625，要约收益率为7.0％（Z + 470bp）。新的3年期债券的收益率可提高约65个基点，到期日更长10个月，对我们来说看起来很高，我们喜欢新的3年期债券。 CSCHCN 2021年代6.75％的交易要价为98.0，YTW：7.4％（Z + 500bp）。 CSCHCN 2022年代7.25％的交易要价为97.4，YTW为7.9％（Z + 547bp）。在交易中心美元债券发行人（中国南方城市，Hydoo和梧州）中，中国南方城市的收入和EBITDA最大，并且拥有更大更好的土地储备。此外，它的综合贸易中心项目是以较低的土地成本获得的。在线合同销售；从长远来看可能会剥离华南城取得了HKD8。2017/18财年前九个月（截至2017年12月31日）的合同销售量为40亿，同比增长24％，有望实现2017/18财年的全年合同销售目标10-12亿港元。 2017/18财年9月份合约销售均价约为8,800港元/平方米，同比增长约13％。 回顾16/17财年，CSCHCN的股价为8港元。合约销售640亿，同比增长30％，并实现了全年合约销售目标7港币。5-8。未能实现2015/16财年合同销售目标后的50亿美元。 中国南方城市一直在努力控制其杠杆作用，其总债务总计达到35港币。30亿，比上半年增长8％。 我们计算出的中国南方城市总债务/ LTM EBITDA高达14。截至2017年9月底为5倍（在我们的EBITDA计算中包括政府补助），如果不包括政府补助，则我们计算出的总债务/ EBITDA将为16。8倍 截至9月底，短期债务占总债务的35％。 话虽如此，CSCHCN拥有多种融资渠道，包括在岸公司债券，在岸短期票据，建筑贷款，美元债券以及与PAG的战略融资安排。 CSCHCN的加权平均借贷成本为6。2017/18财年中期为2％。 其总现金为港币9元。9月底为30亿美元。 我们喜欢其不断增长的经常性收入，同比增长25％至920港元。2017/18财年中期为500万。尽管我们预计CSCHCN不会在2018日历年发生任何分拆，但管理层计划在未来分拆其物业管理业务和/或仓库业务，如其12月业绩简报中所述。在2017/18财年的前三个季度，它在重庆和合肥收购了约40亿港元的新土地储备，以增强其住宅可售资源。随着贸易中心公司继续收购住宅/混合用途土地并建立/减少其贸易中心产品的库存，我们相信德意志银行/香港发行于：18/01/2018 16:49:01 GMT披露和分析证明位于附录1. MCI（P）083/04/2017中。7T2se3r0Ot6kwoPa市场研究 2018年1月19日HY Corporate Credit，中国南方城市房地产页面PAGE2德意志银行/香港在接下来的12个月中，住宅领域将继续占据合同销售的70％以上（回想一下，其79％的合同销售来自2016/17财年的住宅）。我们预计CSCHCN在2018/19财年的合同销售额将实现约20％的同比增长。信用正负信用肯定：1）庞大的土地储备，大部分位于令人满意的位置； 2）多元化的收入来源，包括物流，仓储和销售收入； 3）建立综合贸易中心发展的记录； （四）具有充足流动性的多元化筹资渠道； 5）良好的盈利能力（尽管随着住宅销售的增加，我们可能会看到利润压力），部分原因是历史上较低的土地成本以及贸易中心和商业产品的较低建筑成本。信用负值：1）高杠杆； 2）贸易中心气氛疲软，部分受历史上宏观经济环境放缓的影响，尽管这部分得益于其良好的住宅物业销售； 3）某些综合贸易中心项目的规模较大，有时会导致较长的开发周期； 4）电子商务，物流和仓库业务仍然相对较小。债券建议和风险我们通过买入在CSCHCN 7.25％2021s上发起，在CSCHCN 5.75％2020s，6.75％2021s和7.25％2022s上给出持有建议。上行风险包括：销售额/利润率超出预期，并购活动减少，股权筹集资金，中小企业的情绪改善，在岸债券市场的复苏以及流动性高于预期。下行风险包括：评级机构降级，大手笔收购，批发中心从市中心迁至郊区的延误以及销售/利润差于预期。 2018年1月19日HY Corporate Credit，中国南方城市房地产德意志银行/香港页面PAGE3（平方米）待完成属性下的已完成属性待售物业开发计划到2017/18财年计划的属性对于计划总建筑面积中已开发土地的未来开发总计划建筑面积＃建筑面积获得**（占计划总建筑面积的百分比）图1：截至2017年9月底的中国南方城市土地储备图2：询问YTW中精选中国房地产债券的RV资料来源：德意志银行，彭博金融有限责任公司关键图表共同估算共同估算共同估算%深圳CSC1,582,500185,000-66,7002,644,0002,644,000100%南昌中信建投835,000400,800400,8002,229,9007,297,0004,630,70063%南宁南车1,054,800324,200324,200530,3004,880,0002,480,00051%CSC西安867,000228,500228,5002,882,50017,500,0004,676,60027%CSC哈尔滨1,053,600546,200301,5002,666,00012,000,0004,739,40039%郑州中信建投1,513,5002,033,300310,0004,008,30012,000,0008,682,70072%CSC合肥666,7001,570,400486,1002,775,80012,000,0005,993,00050%重庆CSC1,203,600385,200-4,608,60012,430,0006,432,40052%总8,776,7005,673,6002,051,10019,768,10080,751,00040,278,80050%10.0询问YTW（％）9.08.07.06.05.04.03.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.05.56.06.57.0最差的年份CAPG FANHAI EVERRE FTHDGR KWGPRO GZRFPR SUNAC XIN KAISAG HYDOO RONNIN GUOPRO PWRLNG CHINSC XINHUZ CENCHI CSCHCN日志。 （CAPG）日志。 （FANHAI）日志。 （所有）日志。 （FTHDGR）日志。 （KWGPRO）日志。 （GZRFPR）日志。 （SUNAC）日志。 （XIN）日志。 （GUOPRO）日志。 （PWRLNG）日志。 （CENCHI）日志。 （CSCHCN）本报告的作者谨感谢德意志银行离岸研究支持服务的第三方提供商CRISIL的员工徐佳伟的贡献。**代表从中国南方城市的已收购土地的总规划建筑面积中减去已完工的物业和开发中的物业后的剩余建筑面积。 ＃代表在项目建立时计划的总建筑面积。实际要购买或建造的土地和建筑面积受不同因素的影响，并可能随后发生变化。^代表已购土地的计划总建筑面积，包括已建成的物业和在建物业。实际要建造的建筑面积可能会根据公司的需求而有所不同。资料来源：公司数据（2017/18财年中期业绩报告），德意志银行GUOPRO'20C19泛海'20XIN'XIN'2120松新19C18XIN'19新FANHAI'20C18CSCHCN'21新增CSCHCN'22 FTHDGR'22C20 EVERRE'25C21HYDOO'18CSCHCN'21C19CSCHCN'20FTHDGR'21C19苏纳克'22C20新沪市'20苏纳克'20中华22C20EVERRE'23C20EVERRE'21 EVERRE'22C20KWGPRO'24C21PWRLNG'20CENCHI'21C19全新CAPG'22C20GZRFPR'23C20PWRLNG'21C19CENCHI'21C19GZRFPR'22C20 KWGPRO'22C20KWGPRO'22C20全新EVERRE'20CAPG'20PWRLNG'18CENCHI'18C16 FTHDGR'18中国20C18 2018年1月19日HY Corporate Credit，中国南方城市房地产页面PAGE4德意志银行/香港附录1重要披露*可根据要求提供其他信息机构披露中国南方城市除非另有说明，否则价格为上一交易日结束时的当前价，其价格来自路透社，彭博社和其他供应商的当地交易所。其他信息来自德意志银行，标的公司和其他来源。对于与本研究的主要主题以外的证券建议或评估有关的披露，请参阅最新发布的公司报告，或访问我们网站http://gm.db.com/上的全球披露查询页面。 ger / disclosure / DisclosureDirectory.eqsr。除了此报告之外，还可以在https://gm.db.com/equities的“ Disclosures Lookup”和“ Legal”选项卡下找到重要的冲突披露。强烈建议投资者在投资之前先查看此信息。有关与本报告中提到的安全性建议或评估有关的披露，请参阅最新发布的公司报告，或访问我们网站http://gm.db.com/ger/disclosure上的全球披露查询页面。 /DisclosureDirectory.eqsr分析师认证本报告中表达的观点准确反映了签名的首席分析师对主题发行人和发行人证券的个人观点。此外，签名后的首席分析人员不会也不会因提供本报告中的特定建议或观点而获得任何补偿。关凯伦披露清单 2018年1月19日HY Corporate Credit，中国南方城市房地产德意志银行/香港页面PAGE5CreditBuy（“ C-B”）：在接下来的六个月中，参考信用工具（债券或CDS）的总收益预计将超过其他类似行业或评级类别的发行人的债券/ CDS的信用利差。CreditHold（“ C-H”）：预期参考信用工具（债券或CDS）的信用价差在未来六个月内将与在类似行业或评级类别中运作的其他发行人的债券/ CDS的信用价差一致。CreditSell（“ C-S”）：在接下来的六个月中，参考信用工具（债券或CDS）的信用利差有望低于其他类似行业或评级类别的发行人的债券/ CDS的信用利差。CreditNoRec（“ C-NR”）：我们尚未向该发行人分配推荐。任何涉及估值的内容均基于发行人的信用等级。参考信用工具（“ RCI”）：分析家选择了每个发行人的参考信用工具作为最合适的估值基准（无论是债券还是信用违约掉期），本报告对此进行了详细说明。基于相对于参考信贷工具的价值评估，发行人对其他信贷工具的建议可能与参考信贷工具的建议有所不同，并可能考虑其他因素，例如不同的盟约语言，票息步骤，流动性和到期时间。参考信贷工具可能会发生变化，由分析师自行决定。DB Cre