2026香港地产市场交投动态观察报告

香港地产市场交投动态观察总结

一、香港住宅市场表现

• 回顾：2022年至2024年香港楼价连续三年下跌，受美联储加息、港股波动等因素影响，市场情绪谨慎。2024年初政府宣布楼市“全面撤辣”后，成交量额回升，但楼价仍承压。2025年3月起楼价企稳回升，结束三年跌势。
• 2026年以来表现：买卖、租赁活动活跃，“量额齐升”。截至2026年6月，私人住宅售价指数连续13个月上涨，累涨7.9%；租金指数连创新高，累升2.6%。
• 供应情况：私人住宅落成量持续回落，2026年预计为16,980个单位，2027年将进一步降至15,360个单位。未来3至4年一手私人住宅潜在供应量约9.6万个单位，首次跌破10万关口。
• 政策措施：《2026‑27年度财政预算案》增加私营房屋熟地供应，未来5年备建9.8万个单位土地，并增加年度住宅用地拍卖数量至9幅。公营房屋未来五年总供应量增至19.6万个单位。
• 展望：2026年住宅市场延续复苏，楼价上涨动能集中于上半年，全年涨幅料在8%-10%。需关注美联储加息、股市波动等因素的扰动。中期看，人口老龄化、港人北上等因素限制楼价大幅上行空间，但大幅下行概率也较小。

二、香港商业地产市场走势

• 回顾：2022年起商业地产进入下行调整周期，成交、租售价同步下行。2022-2024年写字楼、商业楼宇成交量额连续三年走弱，售价指数自2021年下半年起连续四年下跌。
• 2026年以来表现：市场呈“成交回暖、价格承压”格局。上半年写字楼买卖成交量额同比升20%，但售价指数仅累涨1.6%；商业楼宇成交量额同比升20%，售价指数累跌4.6%。
• 供应情况：写字楼和商业楼宇空置率创历史新高，分别为17.6%和12.5%。2025年落成量同比翻倍，但后续新增供应将明显回落，2026年写字楼落成量预计降至14.3万平方米，商业楼宇降至近7.3万平方米，中长期供给压力有望缓解。
• 政策措施：近年推出多项支持措施，包括调整印花税政策、优化按揭贷款抵押比例、启动“城中学舍计划”、控制新增供给并引入长期资本盘活存量项目等。
• 展望：2026年商业地产市场温和回暖，结构性分化延续，写字楼租售价修复节奏预计优于商业楼宇。中期看，政府政策将从存量盘活、供给管控、资金引入等多维度支持市场，伴随落成规模回落，供给端压力将逐步缓释。