华福证券2026秋季策略会：招商蛇口经营情况与新政应对

一、核心会议背景与合规要求

• 本次会议为华福证券2026秋季经济与投资策略会，面向专业投资机构或受邀客户。
• 第三方观点不构成投资建议，严禁录音传播。

二、招商蛇口2026半年报核心经营数据

• 营收表现：上半年营业收入548亿元，同比微增6.45%；归母净利润同比下滑63.54%，主要因低毛利项目交付拉低开发业务结算毛利率。
• 资产与资本结构：期末货币资金985亿元创历史高位，经营活动现金流241亿元同比改善；剔除预收款资产负债率62.98%、净负债率64.93%、现金短债比1.1，保持稳健财务策略。
• 业务板块情况：
  • 开发业务：上半年签约额962亿元，同比保持正增长；可售货值约3600亿元，重点布局上海、北京、深圳等核心城市，下半年计划推盘货值约900亿元。
  • 持有物业业务：上半年收入39亿元，营收、EBIT保持增长，聚焦产业园区、集中商业、长租公寓三大赛道，欢迎投资者调研。
  • 物业服务：招商积余营收、利润稳定增长，是物业服务板块核心主体。
  • 债务端：有息负债规模稳定，优化债务期限匹配，综合资金成本2.61%，同比下降23个基点，处行业领先水平。

三、房地产新政解读与公司应对

• 新政核心指向：解决交付烂尾担忧、改善需求预期、优化供应端，是房地产市场制度变革，对房企综合实力（融资、产品服务）要求提升，头部房企竞争优势凸显。
• 公司应对举措：已成立专项小组研究新政，与政府、银行沟通实施细则，针对存量、增量项目制定分类应对方案；因财务稳健、资金充裕，不存在风险问题。

四、城市市场布局与销售情况

• 市场整体特征：2026年以来核心城市销售有韧性，二季度后进入调整，预计四季度随金九银十需求收复。
• 重点城市表现：上海7月新房降幅弱于全国，土拍热度高；深圳因新政带改善需求升温，刚需偏弱，目前前端土拍热但传导至销售需时间，需求端改善较热、刚需偏弱。
• 公司后续计划：全力冲刺更高销售规模和质量，通过存货去化和增量补足，不断改善库存质量。

五、后续安排

• 投资者若有招商蛇口相关问题，可联系华福证券建筑建材小组。