财通房地产商品住房销售制度新规解读

发布时间：2026-08-30 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 本次政策为针对销售与融资的重大制度调整，属于房地产发展新模式框架下的安排，于2025年推出，延续此前防控风险、适配存量市场的思路。 2. 预售制度实施三十余年，曾推动住房建设，但近年弊端凸显，此次政策明确先立后破，存量项目优化预售管理，增量优先实行现房销售。 3. 政策包含三个部分共十条，核心内容有优化预售条件至主体封顶、强化预售资金监管、增量优先现房销售及备案管理、推行定金制度，同步配套融资、交房即交证等措施，土地端允许符合条件的房企自有资金购地分期缴纳。 二、政策背景与窗口期逻辑 1. 2024年政府工作报告提出房地产发展新模式，2025年中办国办印发相关文件，政策表述从探索转为健全完善，体现延续性。 2. 2023年以来房地产相关内容纳入“防范化解重点领域风险”部分，当前核心目标为防控系统性风险，避免风险外溢。 3. 政策出台窗口期经过充分酝酿，包括市场企稳信号增多（7月70城中7城二手房超一手房，逐步进入存量时代）、市场分化加剧（核心城市与弱城市房价走势分化，一刀切政策效用下降）、传统销售淡季后逐步进入金九银十等因素。三、政策影响 1. 宏观层面：总量上新房交付周期拉长2年，与全国库存去化周期平均2年基本匹配，不造成总量短缺，利于风险切断与市场出清，顺应存量市场转型趋势。 2. 行业层面：分化加剧，资金实力强、产品品质高、核心城市项目的房企更具优势，弱房企加速出清，行业集中度提升。 3. 购房者层面：消除延迟交付、烂尾风险，改善购房体验，但购房成本可能提高，成本上升不直接等同于房价上涨。 四、问答环节核心结论 1. 针对房企资金压力问题：政策部门优先保障风险防控目标，配套开发贷、资本市场融资、兼并重组等措施对冲房企压力。 2. 针对“优先现房销售”问题：新出让土地以现房销售为主，预售仅为特殊例外情形。 3. 针对过渡期房企拿地与地方土地财政问题：房企需适应新规则，拿地更谨慎，存在观望期；地方政府需调整预期，中央加大转移支付力度以缓解地方财政压力。 4. 针对银行风险问题：整体风险总量无明显变化，风险类型从开发贷抽逃风险转为主办银行项目管理风险，银行需提升风险识别能力。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加财通房地产商品住房销售制度新规解读。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。并且面向财通证券的受邀嘉宾，在任何情况下，财通证券研究人员及演讲嘉宾所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，投资者应充分了解各类投资风险，自主做出决策，并自行承担投资风险。未经财通证券及演 讲嘉宾 书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式转发、复制、引用会议的内容与观点，包括不得制作镜像及指向链接，不得传播音频、视频、图片、文字等内容。 如有上述行为，财通证券保留追究相关方法律责任的权利。啊，各位投资人下午好，我是财通地产分析师房琪。呃，那这个周五哈，大家都看到了。这个逐渐联合几个部委啊，都出台了。 呃，应该说我们房地产行业非常重要的划时代的这个政策。啊，来推进一下销售上面这个。呃，有一个非常非常重大的一个变化。那么。 呃，这个政策到底 ええ。这个 影响情况是怎么样的？我们今天很高兴啊，邀请到了一位长期 呃，从事政策研究的行业专家来给大家做一个分析。呃，那么下面我们就先请专家呃。 给我们做一个简单介绍吧，然后后面的。这个时间我们留给大家做一个Q A啊。啊，你可以开始了。嗯，好。 那个，各位投资人。大家下午好。呃。首先还是再补充声明一下，仅仅是交流分享。 啊，不代表任何机构，更不构成这个投资意见。呃，我呢先把这个有些情况跟大家做个这个交流，然后后面看大家感兴趣的问题。哎，我们再做一些互动。呃。 我想呢，这个大家可能关心几个问题哈。一个呢是这个政策出台的一些背景。和他的时点。这背景呢？ 呃，各位可能 这个。跟踪的话，应该知道这个我们对。房地产发展新模式啊。是从这个202。 四年。在那个政府工作报告里面提出来的。那么 事实上，在这个前后吧。对这个问题呢？ 就一直在。呃，开展研究。呃。在这个2024年提出这么一个要求以后啊。 实际上一直在推进。这推进的。从几个方面。大家都可以看到他的一些这个阶段性的进展。 这个2025年大家都知道中办国办的。发了一个文。关于 咳咳。去。 这个。呃，无论是这个 yeah 整工作报告。还是中央政治局会议。以及那个。 出间部。和那个金融监管机构吧。在 很多的会议场合。对外公布的信息里面。 都对这个房地产发展新模式啊。提出了一些要求。并且呢 呃，有些表述呢。是逐步递进的。 大家如果去细致的梳理哈，都能看到。一开始呢，可能更多是讲探索。和建立。到后面呢？ 逐渐的开始讲健全完善。这说明是有些工作呢。它是这个延续的。包括。 呃，八月二十八号。呃，出台的这几项政策。都是延续的。这么一个思路。 啊，在推进。不。那么这个思路。他的主要的。 要点是什么呢？嗯，这个呢。实际上，我们在对 这个 呃，从 这些年来 发布的各种。重要的政策文本做梳理啊。 呃，我相信大家可能会有感觉。关于房地产的表述。无论是在政府工作报告里面。还是在中央政治局的会议里面。 基本上是从 二零二三年以后吧。都是会放在这个。防范化解重点领域风险这一部分。进行表述。 这个是非常值得这个关注的。因为在我们这些大文件里面。特别是一些重要会议的公报、公报里面。对每部分内容。 怎么表述？放在哪里表述？他都是。嗯。 有重要的。一些信号含义的。嘿嘿。そう。 那么之所以讲到从2023年开始吧。都放在这个防范化解重点领域风险的。大家就应该能够理解到。当前呢这房地产工作的一个主要的思路啊。 就是要。把这个风险。控制住。尤其是不能出现系统性的风险。 啊，有更不能把这个房地产领域的风险 呃，外溢扩散到其他领域。这是。呃，从 各种政策文本里面。大家都能感觉到的。 有这么一层理解的话呢。大家再去看这些。这个。一些。 开发融资销售基础性制度的改革啊。呃。就会更容易理解。那么之所以在 现在这个时点来出台呀。 呃，因为任何政策出台，它都有窗口期。嗯。那窗口期呢？呃，有些呢。 是。赶上这个重大的这个一些会议。或者是重要的一些工作安排。啊，比如说去年 这个2025年。 召开了中央城市工作会议。ten 这个前后呢。对城市发展。他们也包括了房地产发展。 啊，做了一些这个。呃，强调和要求。那么那是重大会议。也有呢。 要跟这个我们。呃，整个经济社会运行呢 他的一些。呃。基本情况。 咳。向前点。这一次呢？我相信。 这个政策出台的窗口期还是做过。呃，一些比较充分的酝酿和考虑的。呃，几个方面情况大家可以看到。从七月份国家统计局发布的数据来看。 几个特征。非常明显。就是这个整个市场运行了。开始。 逐步的呢。在这个企稳的信号在增多。当时国家统计局的这个呃 发言人。在对 呃，七月份。 呃 全国七十个大中城市。房地产市场运行情况做解读的时候也讲到了，呃，有更多的城市。当时讲了七个城市，这个二手房的交易啊已经超过了一手房的交易，就是这就是一个趋势。今后更多的这个城市啊，逐渐的开始会进入到存量化。 那么这种存量化的这个这个发展呢，实际上对我们今后去考虑这种制度设计是提出了新的要求。以前我们很多政策的设计啊。都是从推进城镇住房制度改革，适应快速城镇化和这个住房供应补短板。从这种角度考虑，今后进入到这个城镇化发展的新趋势，尤其是供求关系发生重大变化，呃，特别是这个越来越多的城市进入到存量发展的阶段。 那么这个很多制度设计啊，都要在这个做新的安排和考虑，这是从市场运行总的一种趋势。还一个呢。oh我从这个国家总局这个新闻发言人的这个解读里面也看到。接下来市场的这种。 呃，分化会非常明显。对吧？大家看到。这个 有若干城市。 呃，包括上海。连续六个月二手房价格都上涨。那么也有些城市呢。那房价呢？ 还在这个持续的这个往下探。就今后这种。呃，分化呢？特别明显，那么分化明显会带来什么呢？ 像之前。这个也许我们的很多措施。可以在。采取这种一刀切的方式。 或者说用这种。嗯。全国来统一调度的方式。你今后呢？ 这种。这个政策措施呢，可能。它的效用啊。就越来越难发挥了。 所以更多的呢，要城市。去做这个相应的一些。呃，写一写。呃，一些安排。 那么K型化呢？也是对我们接下来这个风险呢。也会带来一些。这个。 新的情况。从这种情况下，我想呢也是。这个。政策主管部门呢？ 他也会要去。研判。啊，研判。这个接下来这种继续分化啊，对政策的需求。第三个方面的。呃，就是 从 这个。嗯。时间点上来说呢，大家都知道。这个我们房地产市场运行吧，传统上的。有金九银十。而这个一般的七八月份的这个数据呢，相对来说。会可能比这个市场的旺季啊。会差一些。所以。呃 这个时点，我觉得。应该是无论是从 这个宏观上的。还是从市场运行来看。应该是做过一些这个认证的酝酿和考虑的。あ。这是。这个。大致的背景。那么 呃，主要的内容呢？实际上大家可能。呃，都会认真去看，我就。不对每一条措施。去讲，我把有些 呃，重要的点呢，稍微这个提一提。点一点。はい。呃，这一次呢。这个出台的政策呢，主要还是针对这个销售和融资。啊 包括了一个大文件。是吧，有三个部门来发。另外呢有七项。相关的文件。有些呢是配套性的。那么理解这些政策啊。可能要放到我们。大的。总的这个房地产发展新模式的框架里面去理解。嗯。这个发展新模式大致的框架。实际上包括几方面内容。我也可以给大家稍微点一点。一个呢，包括那个供应体系。可能接下来就要形成这个保障加市场。这样的一个。双重的。供应体系。第二个呢？就是。人防地前的要素联动机制。oh 第三个呢？就是要推行现房销售。那么这就是。呃，今天我们讨论的啊制度之一。第四个呢，就是融资模式。这也是这一次文件里面讲到的。第五个呢？就是关于这个房屋安全全生命周期管理。呃，这个呢就包括房屋体检。房屋养老、房屋保险等制度。第六个方面呢，就 包括这个好房子的建设。啊所以。呃。这一次出台的主要是针对这个销售。和融资。yes 那么这次的销售呢？呃，我想呢这个大家。关心的。比较多啊。这个着重的在这里针对这个呃几条措施吧，这个跟大家那个再做点 这个呃交流 呃。从 这个我们。一九九四年开始，当时呢推进这个城镇住房制度改革，发布了这个城市房地产管理法。那个时候的。 是引入了这个商品房的预售制度。啊 はい。大家都可能都了解到，预售呢实际上比较早出现在香港，中国香港。对吧？ 后来呢？对我们 呃 推进这个住房制度，城镇住房制度改革啊，就把这个商品房的预售啊。眼睛过来了。当然在这。 三十多年的时间里边吧。呃，也做过一些修订。呃。呃，当然这个修订都是。 根据 呃，市场运行和一些 其他法律法规的一些制度的变化啊。呃，做呃一些事实的一些修订完善。所以。呃。 这种预售制度在我们 国家这个市场运行中吧，也实行了这个三十多年。呃。对这项制度呢，我觉得呢。应该要看到他的这个。 嗯。他的这个这个在适应。当时或者推动当时市场快速发展的。有他的一些这个这个这个作用和发挥了一定的贡献。 特别是 加快这个推动这个住房的建设。あ 来满足当时啊。这个快速增长的这个住房的需求。啊 在很多这个城市。 住房供应短缺时期 呃，这种制度。有它的一些作用。嗯。当然。 随着这个是。呃，这个市场的发展 特别是我们。呃，各种各样的。无论是企业的风险，项目的风险。 和那个违约的。以及等等。买呃，还有潜在的一些金融风险等等，这种不断暴露以后啊。呃，这种制度它的弊端呢？ 这个不断的凸显。所以呢。呃，事实上 呃，关于这个预售制度改革这个问题啊。呃 讨论了有一段时间了。 嗯。呃，如果这个了解相关背景的话。就应该知道这个一段时间以来吧。呃，无论是 呃，学术界 呃，政策研究界吧。 都在对这个问题在做一些研究，做一些讨论。我们也曾经在二零一五年左右。就曾经对这个问题做过一个。呃，比较全面的。 梳理和调研。呃，当时还是这个比格。较高层次的这个主管部