房地产现房销售新规点评短期会有情绪冲击，但长期利大于弊

房地产现房销售新规点评

核心内容

政策核心为“新老划断、预售完善、优先现房”，符合市场预期。针对已取证项目按原政策执行并鼓励现房销售，未来新项目优先现房销售，新项目预售需封顶后进行且资金监管至竣工。同步出台定金制、分期土地款、融资支持等配套措施。

政策背景

现房销售政策方向自2020年起逐步明确，多地开展试点，2026年成为政策重点。当前现房销售占比已提升至32%（面积）和27%（金额），符合市场趋势。

对房企的短期影响

• IRR大幅下降：回款推后导致项目IRR从7%以上降至3%以下。
• 利润率提升：IRR下降倒逼房企提高利润要求，行业整体利润率或提升。
• ROIC变化：利润率提升可能部分抵消IRR下降，ROIC变化取决于具体幅度。

对房企的长期影响

• 金融属性削弱：房企无偿占用上下游资金能力下降，财务模式从“低利润率、高杠杆率、高ROE”转向“中利润率、中杠杆率、中ROE”。
• 走向制造业模型：房地产开发成为资金循环3年左右的制造业，产品力和成本力成为核心竞争优势。
• 政策协同：同步优化土地供应、加大融资支持、完善开发管理、推行“交房即交证”。

对土地市场的影响

• 短期接近停摆：房企暂停拿地，土地市场受影响，热门城市更显著。
• 长期地价受压：IRR下降倒逼房企提高利润要求，地价支付能力降低。

常见误区纠正

1. 现金流断裂：房企可选择性拿地，存量项目不受影响，现金流反而更好。
2. 利润率下降：新增资金成本在拿地时已考虑，地价更低，利润率或提升。
3. 利空房地产开发：土地市场冻结导致未来供应减少，房价压力缓解，对行业整体利好。

投资建议

政策温和且利大于弊，但短期可能引发情绪调整。继续看好地产股，建议调整后加大仓位。个股推荐：中国金茂、绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口。

风险提示

• 相关支持政策不及预期
• 外部环境变化导致行业基本面下行
• 房企信用风险事件超预期冲击