龙湖集团（00960.HK）-运营服务稳步增长，财务基本盘保持稳健

核心观点

公司上半年运营服务稳步增长，财务基本盘保持稳健。归母净利润同比下降39.0%，主要受地产开发业务收入下滑影响。

关键数据

• 营业收入：398.0亿元，同比下降32.3%。
• 归母净利润：19.6亿元，同比下降39.0%。
• 地产开发业务收入：261.0亿元，同比下降42.6%。
• 运营及服务业务收入：137.0亿元，同比增长3.2%（其中租金收入59.8亿元，同比增长8.7%；物业服务收入56.5亿元，同比增长2.3%）。
• 销售规模：销售金额165.5亿元，同比下降52.7%；销售面积175.0万平方米，同比下降33.1%。
• 土地储备：总建面2011万平方米，权益面积1605万平方米，平均成本每平方米3633元。
• 财务指标：剔除预收款后的资产负债率53.8%，净负债率52.0%，银行融资占比91%，平均融资成本3.36%。

研究结论

• 销售规模下降：受市场环境影响，公司上半年销售规模显著下滑，但一二线城市销售占比约90%。
• 补仓保持审慎：新增收购土地储备规模较小，体现了公司在当前市场环境下的谨慎策略。
• 运营业务稳健：运营及服务业务在开发业务承压背景下仍保持增长，核心利润贡献提升，租金收入和出租率表现良好。
• 财务稳健：债务稳步压降，融资成本继续下行，现金流状况良好。

投资建议

维持“优于大市”评级，预计公司26/27年收入分别为845/741亿元，归母净利分别为2/3亿元，对应EPS分别为0.03/0.04元，对应PE分别为228/161X。