公司信息更新报告：投资收益驱动利润高增，现金流同比大幅改善

核心观点与关键数据

• 公司战略与业绩表现：上海临港2026年中期报告显示，公司上半年利润高增主要依靠投资收益拉动，园区租赁业务保持稳健，销售端主动收缩开发节奏，转向运营+投资战略。维持“买入”评级。
• 财务数据：2026H1实现营业总收入26.0亿元，同比-5.1%；归母净利润5.60亿元，同比+130.8%。收入下降主要因房产销售结转收入小幅回落，利润增长主要来自投资收益4.53亿元和公允价值变动收益2.63亿元。毛利率51.4%（同比-4.6pct），净利率25.60%（同比+13.0pct）。经营性净现金流同比大幅改善。
• 园区运营与投资：产业园区在租总面积约279.94万平方米，稳步提升。产业投资方面，通过基金+直投模式，壁仞科技、盛合晶微等企业集中上市，助力稀宇科技、龙旗科技登陆港交所。
• 未来展望：预计2026-2028年归母净利润为10.4、12.0和13.3亿元，EPS为0.41、0.48、0.53元，对应PE为21.1、18.3、16.4倍。

研究结论

• 公司作为临港新片区开发主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。
• 风险提示：地产销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期。

财务预测摘要

• 收入与利润：2026-2028年营业收入分别为8403、8797、9178百万元，归母净利润分别为1038、1199、1334百万元。
• 关键指标：毛利率40.1%-43.6%，净利率13.7%-16.1%，ROE3.8%-4.6%，EPS0.41-0.53元。

资产负债表与利润表摘要

• 资产负债表：流动资产53747-59576百万元，现金10321-11728百万元，存货39169-44638百万元，长期投资3141-3499百万元。
• 利润表：营业收入11285-9178百万元，净利润1799-1482百万元，EBITDA4361-2977百万元。

现金流量表摘要

• 经营活动现金流：2026-2028年分别为548、1548、1247百万元。
• 投资活动现金流：2026-2028年分别为-654、-691、-894百万元。
• 筹资活动现金流：2026-2028年分别为2679、550、-2798百万元。

估值指标

• 估值比率：P/E21.1-16.4倍，P/B1.2-1.3倍，EV/EBITDA28.1-22.6倍。