2026年第二季度全国住宅市场研究报告

宏观环境

• 经济概况：2026年上半年国内生产总值同比增长4.7%，经济呈现“总量平稳、向新向优”特征，服务业与新动能对增长贡献持续提升。
• 投资结构：固定资产投资同比下降5.7%，基建、工业及民间投资走弱，房地产开发投资同比下降18.0%，持续拖累投资增长。高技术产业投资逆势正增。
• 消费趋势：社会消费品零售总额同比增长1.3%，增速放缓，大宗商品消费承压。服务零售额较快增长，消费趋势从“买东西”转向“买时间、买体验”。
• 外贸表现：货物进出口总额同比增长16.9%，出口增速超过10%，连续11个季度保持增长，为宏观就业与居民收入提供支撑。

住宅市场

• 投资与土地：上半年房地产开发投资及住宅开发投资分别同比下降18.0%和17.8%，土地出让收入同比下降31.5%，处于历史低位。
• 供应端：住宅新开工面积下降24.1%，竣工面积下降25.3%，供应端收缩与市场调整密不可分，也是新发展模式下的主动减速。
• 二手房市场：上半年全国二手房销售面积占比达50.4%，二手房市场呈现“以价换量”特征，一线城市二手房价格连续4个月环比上涨。
• 库存与去化：截至2026年6月末，全国商品住宅待售面积40.865万平方米，与上年同期几乎持平，“以购代建”政策有望助力库存去化。

典型市场：全国24个重点城市

• 供需改善：2026年上半年，24城新建商品住宅批准上市面积同比下降15.5%，销售面积同比下降12.8%，但二季度销售面积同比上涨3.8%，局部回暖趋势凸显。
• “好房子”带动：二线城市改善型楼盘热销支撑了二季度新房销售均价实现单季度同、环比双双上行，市场对价格的支撑增强。
• 二手房市场：二季度重点城市二手住宅销售面积环比大幅上涨31.5%，一二手市场联动修复，二手住房成交面积占一二手房总成交面积的比例为66.5%。
• 价格回升：二线城市当中，16座城市二季度新建商品住宅销售均价环比上涨，一线城市除深圳外均呈现环比上涨，核心城市率先进入修复通道。

政策及预测

• 政策支持：通过城市更新、好房子建设、存量资产盘活及公积金制度改革等措施稳定房地产市场，中央财政支持15个城市实施城市更新行动。
• 需求端措施：限购松绑与购房门槛降低，公积金提额与使用优化，“以旧换新”与房票安置，“好房子”建设，购房补贴与人才激励等政策扩大需求。
• 市场展望：下半年投资领域“六张网”建设及推进城市更新、保障房建设将带来利好拉动，市场大概率延续核心城市率先筑底回稳、非核心城市承压调整的分化格局。

总结与展望

• 市场特征：2026年上半年房地产市场经历深度调整，供应端收缩，但二季度部分重点城市呈现供需回温迹象，“好房子”建设带动改善型需求释放。
• 关键数据：上半年全国新建商品住宅销售面积同比下降12.4%，销售均价同比下降1.4%，土地出让收入同比下降31.5%。
• 市场修复：市场修复回稳的前提包括宏观经济企稳、市场点状热度进一步扩散、足量高品质住宅供应吸引改善需求入市，推进“卖旧买新”的置换链条。
• 未来趋势：下半年核心城市有望率先筑底回稳，非核心城市仍面临以价换量压力，新房均价或延续结构性企稳，全面的价格企稳仍需销售端持续修复与二手房价格止跌的同步验证。