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中国房地产：7月国研网投资进一步走弱，土地供应制约成交量

房地产 2026-08-17 - 花旗心大的小鑫

市场整体表现：2026年7月中国房地产市场整体表现疲软，投资进一步减弱，土地供应限制了成交量。新开工面积和房屋竣工面积均出现显著下降，分别同比下降28%和19%，至3.5亿平方米和2亿平方米，均为2003年7月以来最低水平。房地产投资额同比下降27%，为最大年同比降幅。商品房销售面积同比下降9%（7月12日数据），同比下降15%（7月13日数据）。
土地市场：土地市场表现疲软，30座主要城市土地出让面积和价值同比下降32%和27%。全国主要城市土地市场可能进一步萎缩，预计2026年土地出让将创下2005年以来新低。
城市分化：29个城市的新房销售面积同比增长，50个城市的新房销售面积仅同比下降4%，其中29个城市（60%）实现增长，主要由一线和三线城市带动，而二线城市受新盘推出较少影响。核心城市的核心区域高端单位销售良好，例如杭州、深圳、重庆、苏州等。18座城市的二手房交易量同比增长9%，主要由一线城市带动，挂牌量环比持平。25万套的周成交量在典型的夏季下滑期间保持健康水平（高于2025年平均5%）。
库存情况：已竣工未售库存同比下降0.8%，3年内未售库存占比为3.6%。
政策环境：7月政治局会议强调加强风险防范，稳定房地产市场；重点关注风险防范而非刺激增长。城市更新进展顺利，中央政府2026年投资2570亿元人民币（同比增长420亿元，其中1600亿元为超长期特别国债）。国务院批准了扩大消费的十五个五年计划，将住房消费和家庭财富视为关键。
宏观环境：7月宏观经济降温，出口增速放缓（美国+24%），通胀温和（CPI+0.5%，PPI+3.5%），新增人民币贷款转为负增长（人民币3400亿元），零售放缓（+0.6%，6月+1.0%），房地产投资疲软（-10%）。
投资建议：预计第三季度销售增长将趋于稳定，核心城市交易量强劲且基数有利；9月将迎来更强的新推项目。第三季度物理市场活动保持稳定，2026年上半年业绩略好于投资者悲观预期，销售和利润指引可能提供支持。看好2026年8-10月房地产行业，推荐中房、中建、贝壳、金茂、龙湖等。中建从6月转为增持，因其产品升级和加速拿地。