广发地产：贝壳2026年二季度业绩分析——超预期强化阿尔法逻辑

核心要点

1. 业绩超预期：贝壳2026年二季度业绩超市场预期，营收245亿元（同比降6%，受租赁业务会计准则调整及家装收入下滑影响），毛利润70亿元（同比增23%），规模净利润32亿元（同比增75%），连续两个季度超预期。
2. 驱动因素：降本增效持续落地（运营费用达历史低位，规模运营净利润率14.6%，经调净利率13.0%），自身经营改善（新房业务表现亮眼，单季市占创历史第二高）。
3. 业务条线表现：
   • 存量房业务：GTV同比增8%，市占达35%（同比增2个百分点），固定成本降至11亿元，贡献利润率回升至46%。
   • 新房业务：GTV同比增1%，市占14.1%（历史第二高），佣金率3.46%，利润率回升至29%。
   • 家装业务：收入同比降30%，毛利率回升至近40%，分摊总部费用前已实现近1亿元盈利，预计2027年一季度整体盈亏平衡。
   • 租赁业务：在管房源达79万套（环比增5万套，同比翻倍），表观收入降15%，毛利率回升至15%，单套毛利从600元升至1000元，全年净利目标从8-10亿元提至10-11亿元。

2026年三季度及全年业绩指引与预期

1. 三季度指引：营收205亿元（同比降10亿元），规模净利润20亿元（同比增约70%），为底线预期，价格稳定则有望超20亿元。
2. 全年业绩预期：规模净利润89亿元（同比增78%），假设二手量增7%、新房量降9%，二手价同比降10%、新房价持平，其中30多亿元来自降本，10亿元来自自身运营改善。

投资判断与风险

1. 投资逻辑：当前市值约1300亿元，2026年预期PE对应约14.6倍，给予20倍PE，合理市值约1800亿元，具备30%左右上涨空间；为中介赛道龙头，未来两年年均业绩增速约10%，若新房或家装超预期则增速有望达20%以上。
2. 风险与关注：市场房价波动、家装业务扭亏进度不及预期、房地产行业持续疲软。