申万宏源房地产：沪八条政策解读与地产投资逻辑

沪八条政策由上海多部门联合出台，涵盖五个方面八项政策。核心政策针对外环外区域，包括将二手房首付比例降至15%、推行以旧换新政策最高补贴8万元、加大城中村改造中的房票安置力度、加快收购二手房作为保障性租赁住房。这些政策旨在夯实一线城市价格底部，并打通内外环区域的置换链条，促进市场健康持续改善。

地产行业未来将进入中期供给底部阶段。自2025年10月起，50城二手房挂牌量预计将进入3-4年的下行周期。这主要源于竣工补跌效应（保交付拖延挂牌时间，拿地到挂牌周期延长）以及租售比提升（70城租售比达2.7%超过公积金利率）。新房到二手房的供给收缩将在需求疲软时形成坚实底部，同时需求端政策仍有出台预期，供给与需求的平衡将孕育板块配置价值。

本报告重点解读了沪八条政策的核心内容及其对上海市场的影响，分析了地产行业的中期供给底部逻辑，探讨了需求端政策的潜在释放空间，并推荐了具备配置价值的地产板块相关标的。报告强调上海市场已筑底回升，政策主要补足外环外短板，同时关注供给收缩节奏和需求端政策动向。

当前地产市场现状显示上海已筑底回升，2025年1-7月上海房价累计上涨9.2%，其中500万以下户型涨幅达12%-13%。政策出台时点超预期，北京先出政策后上海跟进，明确意图是夯实一线城市价格底部。上海政策主要补外环外短板，打通内外环置换链条，市场健康持续改善的态势逐渐显现。

本报告提示的风险主要包括宏观经济复苏不及预期和需求回暖缓慢。当前宏观经济与消费走弱，可能导致需求端政策效果不及预期，进而影响市场整体复苏进程。此外，供给收缩节奏和核心城市政策落地效果也是需要关注的重点，这些因素的变化可能对地产市场产生显著影响。