申万宏源：房地产现房销售及配套金融政策联合解读

一、核心政策与行业背景

• 核心政策：住建部发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，涉及销售、信贷、资本市场融资三大维度。
• 政策背景：恒大事件后，房地产开发端投资、拿地、开工大幅下滑，政府转向关注二手房价格（C端），需稳住C端价格。

二、分维度政策解读

• 销售端：从预售为主转为现房优先+封顶预售，按揭放款延后至竣工备案，预售资金全额监管，三四线城市大概率直接推行现房销售，一二线城市仍会博弈。
• 信贷端：开发贷推行主办银行制、全封闭管理，期限从3年延长至5年（期房）、7年（现房），个人按揭贷款期限从30年延长至40年，百万房贷月供降630元。
• 资本市场端：将临时性救急政策转为常态化工具箱，新增定向可转债融资，再融资可投合规项目，股权融资（定增、可转债）成为对冲预售资金、开发贷收缩的核心工具，公司债、CMBS、ABS、REITs等也将适度放开。

三、行业与企业影响

• 开发企业：高杠杆高周转模式难以为继，预售杠杆实质归零，资金可动用效率大幅下降，拿地、开工将显著下滑，行业模式从“金融驱动”转向“产品力+资本实力驱动”，加速出清，集中度大幅提升。
• 行业格局：新房供给将系统性下台阶，二手房供给也将迎来3-4年下行周期，供需平衡向核心城市倾斜，二手房渗透率将从2025年的18%提升至超50%，利好中介行业；核心城市房价筑底，三四线城市房价仍将走弱；地价整体下行，核心城市房价反向托底地价，竞争企业减少导致溢价率下降，低能级城市地价压力更大。

四、投资建议

• 地产链：中介推荐贝壳、我爱我家；房企推荐建发国际、滨江集团（存货少、杠杆低、产品力强），中海外、华润置地（一二线城市现房/准现房多、杠杆低），商业地产关注华润置地、新城控股（受益股权融资、REITs放开）。
• 银行：看好基本面改善，国有大行作为配置基本盘，优质城商行（苏州、宁波、杭州、齐鲁）为重点，四季度可关注低估值高股息的股份行（中信、兴业、招行），银行板块估值已反映最悲观预期，风险改善。
• 非银：券商受益股权融资放开，推荐中信、广发、国泰、海通、中金、中信建投；保险受益房价企稳、资产端改善，推荐中国平安、中国太保、新华保险、中国财险、中国人保。

五、后续关注 关注地方政府后续推地情况，以及央行、证监会推出的配套金融政策，以进一步明确行业走势与标的价值。