申万宏源：房地产现房销售及配套金融政策联合解读

发布时间：2026-08-29 一、AI总结内容 一、核心政策与行业背景 1. 核心政策：周五发布三大核心文件，分别为住建部《关于完善商品住房销售制度的通知》、央行《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》、证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，涉及销售、信贷、资本市场融资三大维度。 2. 政策背景：恒大事件作为高杠杆高周转模式的典型样本落幕，房地产开发端（B端）投资、拿地、开工大幅下滑（2021年以来拿地累计降77%、开工累计降78%），政府对B端关注度降低，转向关注与居民资产负债表、消费关联的二手房价格（C端），需稳住C端价格。二、分维度政策解读 1. 销售端：从预售为主转为现房优先+封顶预售，并非一刀切（老证项目仍按原规则执行），但未拿规划证项目严格按新规则执行；按揭放款延后至竣工备案（原结构封顶即可放款），预售资金由部分监管改为全额监管，现金流进一步延后，资金灵活性下降；三四线城市大概率直接推行现房销售，一二线城市仍会博弈。 2. 信贷端：开发贷推行主办银行制、全封闭管理，全项目资金由主办银行监管；开发贷期限从3年延长至5年（期房）、7年（现房），本金偿还延后；个人按揭贷款期限从30年延长至40年，百万房贷月供降630元（降15%），以租养贷成本降低，有助释放需求。 3. 资本市场端：将此前2022年的临时性救急政策转为常态化工具箱，新增定向可转债融资，再融资可投合规项目（未限制仅投存量），股权融资（定增、可转债）成为对冲预售资金、开发贷收缩的核心工具；公司债、CMBS、ABS、REITs等也将适度放开，类股权融资推进。三、行业与企业影响 1. 开发企业：高杠杆高周转模式难以为继，预售杠杆实质归零（仅剩首付款杠杆），资金可动用效率大幅下降，拿地、开工将显著下滑；行业模式从“金融驱动”转向“产品力+资本实力驱动”，向制造业化转型，精细运营、产品力成为核心，行业加速出清，集中度大幅提升。 2. 行业格局：新房供给将系统性下台阶，二手房供给也将迎来3-4年下行周期，供需平衡向核心城市倾斜，二手房渗透率将从2025年的18%提升至超50%，利好中介行业；核心城市房价筑底（上海2026年1月见底，已连涨8个月，9月同比转正），三四线城市房价仍将走弱；地价整体下行，核心城市房价反向托底地价，竞争企业减少导致溢价率下降，低能级城市地价压力更大。四、投资建议 1. 地产链：中介推荐贝壳、我爱我家；房企推荐建发国际、滨江集团（存货少、杠杆低、产品力强），中海外、华润置地（一二线城市现房/准现房多、杠杆低），商业地产关注华润置地、新城控股（受益股权融资、REITs放开）。 2. 银行：看好基本面改善，国有大行作为配置基本盘，优质城商行（苏州、宁波、杭州、齐鲁）为重点，四季度可关注低估值高股息的股份行（中信、兴业、招行），银行板块估值已反映最悲观预期，风险改善。 3. 非银：券商受益股权融资放开，推荐中信、广发、国泰、海通、中金、中信建投；保险受益房价企稳、资产端改善，推荐中国平安、中国太保、新华保险、中国财险、中国人保。五、后续关注 需关注地方政府后续推地情况，以及央行、证监会推出的配套金融政策，以进一步明确行业走势与标的价值。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加双方宏源证券带来的房地产现房销售制度及配套金融政策解读，目前从他们对均处经营状态下面开始播报你的声明声明播报完毕后就将老师可开始发言。请参会人员务必注意本次电话会议交流内容，仅限参会人员内部参考任何机构或个人不得以任何形式对电话会议任何内容进行泄露或外发。请勿以任何方式索要泄露散布转发电话会议纪要任何泄露电话会议纪要等。信息的行为均为侵权行为申万红元研究保留追究泄露转发者法律责任的权利。 啊，各位投资的朋友，大家这个下午好周六好这个我是申万宏源金融地产部负责人袁豪，那欢迎大家参加我们今天的这个电话会议我们电话会议的主题呢，叫房地产现房销售制度及配套金融政策解读。啊，这个很不好意思，在周日来来这个这个骚扰大家给大家开这样的一个会，但相信呢，这个会议还是啊这个这个政策呢？其实还是一个非常重邦的啊，这个从昨天晚上到这个今天，现在这个时间啊，就我跟不这个很多的这个企业，包括第三方，还有一些专家呢，进进行了一些讨论，就反正大家基本上就是觉得这个变化还是非常大的。 呃，但确实也是政策内容比较复杂，那么同时呢，这里面到底对未来的这个推演呢，可能好像也比较复杂，那我们在此呢？这个这个就邀请了三位我们三位的这个金融地产部的分析师。包括我袁豪还包括我们的这个非银首席啊罗壮辉，还有包括银行的这个首席郑清明啊，这个这个三位呢，一起为大家啊，这个分享一下我们的这个解读。啊，那首先还是先从我这边给大家分享一下。 那我总体的这个想分享的这个题目呢？叫房地产发展模式，重构行业迎新格局利于房价企稳。嗯，首先在周五的时候，他一共发了差不多三个文件，当大家看到的可能是五六个文件，但真正核心的是三个文件，那第一个文件呢是住建部发的这个关于完善商品住房销售制度的通知。第二个呢是央行发的就是关于改革，完善房地产信贷管理啊，推动加快构建房地产发展新模式的意见第三个呢是证监会啊，就关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见。 就差不多，这三个组合起来，其实就是一个销售制度啊，信贷制度再加上资本市场融资这3个方面啊，正好也是这对应了我们这个地产这个银行和非银三个啊三个行业啊，那在真正的去这个对这个这政策这一系列的这个政策去做解读之前还是要去提一下背景啊，确实这还是一个非常大的这个变革，那这个背景是啥呢啊，背景是恒大判恒大判了恒大判了之后呢，其实是这个啊，告别了过去和迎接未来啊，这个恒大还是代表了就以往的高杠杆高周转的一个典型性的一个企业。 那同时呢，就是啊，现在呢，这个也也得到了一个一个应有的一个下场。那这个为了告别啊这样的一个过去，那可能在这个时点推出这样的一些一系列政策呢，可能也相对会比较合适，但同时呢啊，这个可能只是一个小插曲，但我觉得更关键的呢是这个现在房地产行业b端就房地产的开发投资啊，拿地这一些都已经下降了非常的多。就现在的整个呃开工和拿地累计下降了78%投资业已经下降了5%60啊，就较以前是一个大幅的下降，那房地产从b端，对于整个经济的啊，包括房地产产业链，对整个经济的这个贡献度呢，应该是大幅的下降的。 那所以在这个阶段呢，其实啊，政府包括中央可能其实对于b端的数据呢？关注度并不是那么的高了啊，所以可能在这个时候再去对弊端进行一些规范啊，甚至是一些打压可能也是可以承受的。但我们需要注意的是啊， 在b端在重要性下降的时候，c端的重要性其实是在提升的啊，政府其实现在更关注的以前更关注的是新房的量，包括开工拿地投资，而现在其实要关注c端的话，c端跟房地产行业联系起来就消费啊。 联系起来的就是价格，而这个价格不是新房的价格是二手房的价格，所以现在政府可能可以不在意那些量不在意b端，但它必须还是要关注c端的价格，尤其是二手房的价格，这关联着消费关联着居民资产负债表，甚至这个关关联着整个顺周期，所以有这样的一个背景就恒大判了b端下降了c端呢，还需要去稳住，就是这是一个这个政策的这个大的背景，那在这样的一个大的政策背景之下呢，我们再去解读现在的整体的这个政策，那一一共分三个方面啊，一个是从政策再从企业再从行业的角度上去看，从政策的角度上来讲的话，这次一共三个维度，那一个呢是销售端再是信贷端再是呢？ 这个资本端那在这个呃销售这一端呢，其实主要是这个呃这个这个住建部的一些政策。那住建部呢，就是这次其实主要的这个政策推出来的这个结论呢，最后就是从预售为主，转为现房，优先加上封顶预售啊。从如果从严格字面意义上来讲的话，这次并不是1刀切啊，就是他这次把这个呃老的就是拿到这个这个叫规划许可证的，这些老的项目按照老的规则去执行。而没有拿到规划许可证的呢，按照这次新的这个办法去执行，但如果我们严格意义上来讲的话，这次其实可以理解为是一刀切啊，呃至少尤其是对于那些这个未还没有去拿证啊，还就是还没有开工的这些项目呢，就可以这么去理解。 啊，因为就是一方面呢，未来对于新地块以及未拿证的那些地块呢，基本上已经确定了就是它，它是一个优先现房，当然优先可能也还可以做期房啊，但是呢假设如果他还是按期房来做的话，那期房的销售当中预售的节点呢，就从原先的啊，以前差不多是这个正负0到1/3，或者2/3左右主体2/3，那差不多，一般性从拿地到开工呢，三到六个月左右就行了，拿地到这个预售差不多也是三到六个月左右。 但现在呢，就是要求期房销售呢啊，这个预售呢也是这个结构封顶，那就等于这个拉长到10个月左右，那差不多就是原来的呃，六个月预售变成十个月增加4个月，那这个看上去好像还行，其实呃影响了整个现金流呢，影响不大。但其实更为关键的是啊，这个按揭贷款的放款周期呢，就延后到了竣工备案，就以前呢，这个预这个预售的这个制度之下呢啊，这个资金的这个按揭的放款呢？是在结构封顶，那就刚才说到差不多第十个月的时候如果是这个竣工备案呢，就一下子拉长到了第24个月到第36个月底就是2年到3年之后了，所以就是虽然呢就是从预售的角度上来讲，现在变成这个结构，封顶可能还不错，就是还还行可以接受。 因为增加4个月，但如果从放款的角度上来讲的话，这个延延后的这个时间就增加的就比较多了，就要增加1年到2年左右的这个时间。所以我们现在未来段时间里面什么什么样的这个项目才是真正的老的规则，就是现在已经拿到就是呃规归正的就规划许可证的这些项目，这个才是真正的未来，可以从以前老的就是你还可以用正负0去预售，还可以结构封顶的时候就按揭放款，只有这些项目啊，我们可以进一步的去挖掘，就即使现在大家房企手里面那些土地啊，这个可能已经放的时间比较久，但他没有拿规划许可证的话，未来他可以去改变预售制度，他他可以去选择预售制度，但他所选择的预售制度也是新的，预售制度了新的预售制度，我们可以把它理解为是准现房销售制度，所以现在其实如果假设啊从这个字字面意义上来讲的话其实不是一刀切，但如果从严格的意义上来讲的话，其实预现在的预售从严了变得这个准现房销售，而现房销售制度呢就变成这个严格的现房销售制度。 当然，这里面还有了一个留了一个口子，就是优先。就是优先呢，就看地方政府怎么去博弈了那三四线城市呢？大概率就是啊，就是因为反正也卖不了地了，那我无所谓我就直接就是多供一些啊。这个现房销售的这个项 目就行了，反正也卖不掉，但一二线城市内心还会博弈一下，我到底是想未来要卖地还是要遵从这个优先优先啊，不是非常强制，但可能好像语气也还挺重的，但是那地方政府呢就可能要自己的去博弈一下，所以从销售这一端呢，我们从预售和现房销售呢，其实都从严了那另外呢。 还需要注意的一点是这个预售资金监管的全额监监管那以前的这个预售资金监管呢，只要就是一部分资金预售资金监管就行就是以前的规则呢？是能保证后续的这个保交付的资金就以前差不多，就可能是销售款的30%或者40%，或者有些按照这个5000块1平米4000块1平米。有些按照这个建安的1.1倍，或者1.3倍，就它以前的整个监管金额呢，只是当中的一部分，就是预收款当中的一部分。 但是现在的这个要求呢，就是预收款呢，要全额监管，那这个其实啊一个呢，就是把整个预售的制度把整个现金流呢，往后延了。第二个呢这个资金的这个灵活性呢，这个也下降了，所以这个是销售端销售端出现的，就是预售为主，转为现房优先再加上封顶预售啊，那这是第2个那第二个呢，是信贷端信贷端呢，主要是来自于这个央行的这个政策，那信贷端里面呢，当然就是呃基本上啊，是呃利空的政策，更少利多的政策更多一点。 那我们如果去分析利利空的这一部分的话，主要出现在这个开发贷的这个主办银行制加上全封闭，那就是开发贷的这个主办银行制呢，呃就是意味着以后呢啊，当然这个这样的一个政策其实为了以后就是防止烂尾可能会更好，因为等于这个每1个项目都会有一个银行妈妈去报的就是谁出问题谁家的孩子出问题，谁家报那么呃，但同时呢就是他因为银行要对这个项目负责，而且他