北京发布楼市新政，支撑刚需与置换链条修复

核心观点与政策影响

上周北京发布楼市新政，主要内容包括：非京籍家庭购房社保/个税缴纳年限由2年减至1年，父母赠与子女住房无需核验购房资格，夫妻双方公积金贷款额度提升。新政预计将显著提振一线核心城市成交活跃度，优先支撑刚需与置换需求修复，短期内将改善市场交易量与流动性，但价格修复仍需观察基本面和政策延续性。

行业基本面跟踪

1. 新房成交及库存

   • 上周30大中城市新房成交面积114.66万方，累计同比-6.4%，近四周平均成交面积141.79万方，同比+0.4%。
   • 一线城市近四周平均成交面积44.93万方，同比+9.1%；二线城市68.48万方，同比+0.8%；三线城市28.39万方，同比-11.7%。
   • 14城商品住宅可售面积7139.38万方，同比-10.68%，去化周期18.31个月，一线城市去化周期12.51个月。

2. 二手房成交及挂牌

   • 上周20城二手房成交面积190.06万方，累计同比+4.3%，近四周平均成交面积207.29万方，同比+5.8%。
   • 全国城市二手房出售挂牌量指数环比-0.9%，挂牌价指数环比-0.08%。

3. 土地市场成交

   • 上周100大中城市新增住宅类土地48宗，成交27宗；商服类土地新增56宗，成交22宗。
   • 近四周住宅类土地成交/供应比0.92，楼面均价9593.75元/平方米，溢价率8.48%；商服类土地成交/供应比0.94，楼面均价2878.75元/平方米，溢价率0.36%。

行情回顾

• 上周A股申万房地产行业指数上涨2.09%，跑输沪深300指数0.23pct。
• 港股恒生物业服务及管理指数下跌1.27%，跑输恒生综合指数1.12pct。

风险提示

政策不及预期、行业销售不及预期、收储进度不及预期、市场情绪极端避险。