核心城市楼市新局北京篇：改善需求锚定核心，刚需战场卷向五环

核心观点

2025年，北京新房市场成交量持续下降，区域分化加剧，但政策端通过两次限购放松、降低购房成本等措施，旨在激发改善需求。土地供应整体减量提质，核心区优质地块供应力度加大。2026年，北京新房市场预计将延续“核心改善热、外围刚需卷”的分化态势，政策仍有优化空间，可能进一步促进五环外需求释放，市场企稳回升取决于“小阳春”成交表现以及二手房价格能否见底。

关键数据

• 2025年，北京新房成交套数同比-11.8%，二手房成交套数同比-4.2%。
• 2025年，北京新房成交10.4万套，二手房成交19.5万套，住宅成交占比超60%。
• 2025年，北京累计成交61宗宅地，累计成交建面359万方，同比-21%。
• 2026年2月，北京新房价格指数较2023年9月峰值回落8.2%，二手房较2023年4月的峰值回落16.3%。
• 截至2026年2月末，北京新房可售面积885万方，去化周期约25.8个月；二手房去化周期约14.3个月。

研究结论

• 热销项目集中于海淀、朝阳、丰台核心区，依赖地铁与价格优势的刚需盘目前跑量较快。
• 海淀区新房热度较高，主打改善产品；朝阳区新房热度仅次于海淀，热销项目集中在中部区域；通州区2025年好房子供应放量，热度分化显著；丰台区新房供应较多，区域价值正在兑现；石景山区新房依托于“地段+产品”的双重支撑。
• 推荐标的：布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企；住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策； “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的。