购买：性能稳定

Flashnote2017年10月26日1HFY17 / 18结果符合预期办公室的经营指标疲软，零售的增长放缓；债务指标保持健康目标价维持在1.75新元；维持购买1HFY17 / 18结果符合预期MCT报告的1HFY17 / 18业绩符合预期，收入同比增长33％至2.15亿新元（汇丰FY17 / 18e 49％的收入：4.35亿新加坡元;共识的50％：NPI同比增长35％至1.69亿新加坡元（汇丰FY17 / 18e的50％：3.4亿新加坡元）–同比增长很大程度上是在收购MBC第一阶段的基础上进行的（扣除后，同比收入和NPI增长均为3％）。可分配收入同比增长33％至1.29亿新元（汇丰FY17 / 18e 51％：2.55亿新加坡元），DPU同比增10％至0.045新元（汇丰FY17 / 18e 50％;共识：0.089新元）。根据结果，我们保持估计不变。 目标价（新币）上一个目标（SGD）1.751.75分享价格（新币）上/下1.59+10.1%（截至2017年10月24日）市场数据市值（SGDm）4,561自由浮动66%市值（百万美元）3,348BBGMCT SP300万个ADTV（USDm）7RIC马克西金融和比率（SGD）适用于办公室的运营指标；零售增长放缓17/18财年1HFY投资组合租金回报率为-2.2％（零售：+ 2.0％，办公室：-4.4％，商业园区：-11.1％）。负面的办公楼改建主要来自PSA大楼，而投资组合入住率略降至97.6％（6月末：98.1％），这主要是由于丰树安顺的入住率下降所致。在VivoCity，1HFY17 / 18的购物者流量同比持平，而租户销售额同比增长1.1％。仅占零售租赁的2.5％0.62017/18财年应续签的办公室租金占租金总收入的百分比。52周价格（新加坡元）1.801.551.3010 /1604 /1710 /17MBC I的负租金退还只是一个方法问题 目标价：1.75高：1.63低：1 .38电流：1.59MCT的还原计算不包括替换终止的租户。如果考虑到新加坡电力（SP）预先终止的空间（c104,000平方英尺）的重置租金率，则1HFY17 / 18商业园区的租金恢复应为+ 1.3％（比SP高出20％以上）。债务指标保持健康截至2017年9月底，MCT的所有债务指标均保持稳定。负债比率为36.4％（与6月末相同），全部债务成本为2.70％（6月末：2.67％），平均债务到期日略高于3.9年（6月末：3.8年），固定利率债务比例则更高，为78.0％（6月底为73.7％）。目标价维持在1.75新元；维持购买我们的RNAV估值为1.60新元，而两阶段DDM估值为1.88新元。我们的目标价格（基于RNAV和DDM估值的平均值）保持不变，仍为1.75新元。以目前的价格，MCT的股价与我们的RNAV持平，DPU收益率为5.6％，FY18 / 19财年DPU增长0.9％。资料来源：汤森路透IBES，汇丰银行估计Pratik Burman Ray *，CFA东盟高级房地产分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分公司pratikray@hsbc.com.sg+65 6658 0611张家辉*物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分公司derek.chang@hsbc.com.sg+65 6658 0624Utkarsh Rastogi *助理班加罗尔*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。MCI（P）126/02/2017 MCI（P）069/06/2017报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行查看汇丰银行全球研究部：新加坡股本房地产投资信托丰树商业信托（MCT SP）购买：性能稳定买进年到03 / 2016a03 / 2017a03 / 2018e03 / 2019e汇丰DPU0.0810.0860.0890.089汇丰DPU（上）----变化（％）----共识DPU--0.0890.089股息收益率（％）5.15.45.65.6价格至净资产1.21.21.21.2 资质●房地产投资信托2017年10月26日2贸易及其他应收款631819现金及现金等价物64543118多样性政策不适用流动资产总额70574936资料来源：公司数据，汇丰银行总资产4,4156,4066,4096,407流动负债贸易及其他应付款项527178MCT：历史PBV图表791.5财务与估值：丰树商业相信购买总GAV 7,031债务2,330其他负债11847比率增长和单位分析0.90.811年5月12月7日2014年9月13日至11月16年2月17年4月截至03/2016 03/2017 03 / 2018e 03 / 2019e的年份同比变化MCT PBV资料来源：彭博社，汇丰银行 平均 +1个标准差 -1标准差MCT：相对于FSSTI和FSTREI的性能200180比率160NPI保证金77%77%78%78%140债务/资产总额35%36%36%36%净债务/资产34%36%36%36%120息税前利润/净利息支出5.04.84.64.410080Apr-11 Apr-12 Apr-13 Apr-142015年4月2015年4月16日至4月17日MCTFSSTIFSTREI资料来源：彭博社，汇丰银行收入财产净收入税后收入净投资收益（用于分配）完全稀释的EPU完全稀释的DPU2%31%15%4%32%16%-4%16%-31%2%32%12%2%6%3%2%6%3%2%2%1%1%1%1%+1标清：1.23-1标准偏差：1.00总收入物业费用 财产净收入资产管理和信托费用288(67)221(26)378(85)292(32)435(95)340(36)443(96)346(37)息税前利润194260304310净利息费用(39)(54)(67)(70)公允价值收益14414000税前收入299346237240所得税费用0000税后收入299346237240净投资收益（用于分配）173227255258财务报表每单位数据（美分）03/201603/201703 / 2018e03 / 2019e到三月03/201603/201703 / 2018e03 / 2019eEPU14.113.38.28.3损益摘要（SGDm）稀释的EPUDPU14.18.113.38.68.28.98.38.9稀释后的DPU8.18.68.98.9股息收益率（％）5.1%5.4%5.6%5.6%RNAV计算（SGDm）资产总值6,962其他资产69负债总额2,448现金流量摘要（SGDm）区域导航4,583经营产生的现金213288310326台数（米）2,871投资活动产生的现金流量(7)(1,853)(11)(11)RNAV /单位（SGD）1.60筹资活动产生的现金流量(197)1,555(322)(328)现金及现金等价物的净变动9(10)(23)(13)ESG指标期初现金和现金等价物55645431现金及现金等价物期末64543118环境指标治理指标资产负债表摘要（SGDm）温室气体强度（千克/美元）不适用董事会人数10非流动资产能源强度（千瓦时/美元）不适用平均董事会经验（年）5投资物业4,3426,3376,3486,359减少二氧化碳的政策不适用女董事会成员（％）40其他非流动资产4111111社会指标董事会成员独立性（％）50总非流动资产4,3456,3486,3596,371员工成本占销售额的百分比不适用当前资产员工流动率（％）不适用短期借款355-337448其他电流负债50001.4流动负债合计412724155271.3非流动负债计息借贷其他非流动负债1,197432,330471,993471,8821.2非流动负债合计1,2392,3762,0401,9291.1平均值：1.12负债总额1,6512,4482,4542,4561.0资产净值2,7643,9573,9543,951 资质●房地产投资信托2017年10月26日3+1标清：6.4％平均克：5.9％-1标清：5.4％估值与风险维持目标价在1.75新元；重申买入我们的估值方法基于RNAV和DDM估值的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。我们对MCT的RNAV估算为1.60新元（资产估值基于我们在稳定基础上估算的房地产净资产收入和4.7％的估值上限），而我们对DDM的两阶段估值为1新元.88（使用7.2％的权益成本假设和2.5％的最终增长率假设；两者均不变）。因此，我们对RNAV和DDM的平均估值为1.74新元。我们的溢价/折扣框架不赋予此平均估值溢价或折扣（不变）；因此，我们将MCT的目标价格（向上调整）固定为1.75新元（不变）。我们的目标价较当前股价有10.1％的上涨空间，并且鉴于我们预计2017年投资者将继续偏爱稳定的现金流和有股息收益的股票，因此我们维持买入评级。关键的下行风险主要的下行风险是办公资产的空缺率上升。其他风险包括MCT为收购支付的费用过高，投资组合的组成随着时间的推移发生变化（REIT的零售重点稀释，因为发起人渠道主要由办公/商业园区资产组成），而宏观冲击（可能会对零售支出和投资产生负面影响）办公需求）和加息是SREIT部门的一般风险。我们RNAV的历史溢价/（折价）我们DDM的历史溢价/（折价）2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%9月16日至11月16日至1月17日至3月17日至5月17日至7月17日至10月17日MCT平均+1标准差-1标准差-12%-16%-20%-24%-28%9月16日至11月16日至1月17日至3月17日至5月17日至7月17日至10月17日MCT平均+1标准差-1标准差资料来源：彭博社，汇丰银行估计资料来源：彭博社，汇丰银行估计12个月远期股息收益率10年期股息收益率政府债券8%6%7%5%6%4%5%3%4%4月12日3月13日2月14日1月15日12月15日11月16日10月17日MCT平均+1标准差-1标准差资料来源：彭博社，汇丰银行估计2%4月12日3月13日2月14日1月15日12月15日11月16日17年10月MCT股息收益率跨10年期政府债券资料来源：彭博社，汇丰银行估计+1标清：-1％平均克：-5％-1标清：-8％+1标清：-16％平均：-19％-1标清：-22％平均克：3.8％ 资质●房地产投资信托2017年10月26日4披露附录分析师认证以下是对该报告负有主要责任的分析师，经济学家或策略师，包括名字似乎是各个部分的作者的任何分析师或报告的各部分以及在总和估值中被指定为子公司的涵盖分析师的任何分析师，均应证明对该主题证券的观点或发行人，本节中被指定为作者的部分中表达的任何观点或预测，以及本文中表达的任何其他观点或预测，包括背面表达的任何观点研究报告的页面，准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与该研究报告中包含的特定建议或观点没有，没有或将直接或间接相关：Pratik Ray，CFA和张国荣重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当