购买：性能稳定
Flashnote2017年4月25日2016/17财年业绩符合预期VivoCity，MBC抵消了PSAB Building和Mapletree Anson较高的空缺率假设；债务指标保持健康目标价维持在1.75新元；维持购买2016/17财年业绩符合预期MCT公布的16/17财年业绩与预期相符，收入同比增长31％至3.78亿新加坡元（汇丰银行和2016/17财年共识：3.71亿新加坡元），净财产收入同比增长32％至2.92亿新加坡元（HSBC 16/17财年： 2亿8千8百万新加坡元）–预期同比增长是在收购MBC第一阶段的基础上实现的（减少，同比收入和NPI分别增长5.3％和4.6％）。可分配收入同比增长32％至2.27亿新加坡元（HSBC FY16 / 17e：2.14亿新加坡元）和DPU同比增长6％至8.6 SGD（HSBC FY16 / 17e：8.3 SGD和市场共识8.5 SGD由于低于预期的利息成本而变得更好。业绩公布后，我们结合了16/17财年的实际数据，并对各种投资组合资产的入住率和租金假设进行了小幅更改，收入和DPU的变化均不到1％。VivoCity，MBC抵消了PSAB，Mapletree Anson较高的空缺率假设鉴于VivoCity的入住成本为19％，锚固空间为c30％，管理层预计该购物中心的改版将适度。我们的回复估算值高出了8％，这反映了这一点（我们注意到，2016/17财年，固定收入的回复率为+ 13.5％ 目标价（新币）上一个目标（SGD）1.75分享价格（新币）上/下1.57+11.5%（截至2017年4月25日）市场数据市值（SGDm）4,479市值（美元）3,204BBGMCT SP3m ADTV（美元）5RIC马克西金融和比率（SGD）年到03 / 2016a03 / 2017a03 / 2018e03 / 2019e汇丰DPU0.0810.0860.0890.089汇丰DPU（上）--0.0880.089变化（％）--0.80.4共识DPU--0.0890.089股息收益率（％）5.25.55.65.7价格至净资产1.21.11.11.152-周价格（SGD）1.801.551.30租住的租户，锚点恢复率超过20％）。同样，MBC I / 16财年（自收购以来）的第一阶段贡献也略好于我们的估计。这两项资产对我们的预测所作的正面修正（根据实际情况）抵消了我们的假设，即PSA大楼空缺率较高（航运和油气租户的集中度较高）为5％，而Mapletree Anson的空缺率较高为10％（亏损风险）的两个租户）。对于ML Harbor Front，承诺入住率91.6％与我们的预测一致（回填空间的租金与市场一致）。债务指标保持健康；资产负债率将以我们对VivoCity的估值下降债务指标保持健康，负债比率为36.3％-我们认为资产的估值较为保守（特别是VivoCity的估值为每平方英尺2,618新加坡元，而我们的估值为3,035 psf），为此进行了调整。平均债务期限为4.0年，2017/18财年没有债务到期，债务成本为2.66％，固定债务的比例为81.2％。此外，所有资产均不受限制。目标价维持在1.75新元；维持购买我们的RNAV为1.60新元，而两阶段DDM的估值为1.88新元。我们的目标价（基于我们的RNAV和DDM估值的平均值）维持在1.75新元。以目前的价格，MCT的交易价格比RNAV折让c2％，DPU收益率为5.6％，18-19财年DPU增长0.9％。维持买入评级。04 /1610 /1604 /17目标价：1.75高：1.60低：1 .38电流：1.56资料来源：汤森路透IBES，汇丰银行估计Pratik Burman Ray *，CFA东盟高级房地产分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行pratikray@hsbc.com.sg+65 6658 0611Utkarsh Rastogi *助理班加罗尔*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。MCI（P）094/06/2016 MCI（P）085/06/2016 MCI（P）126/02/2017报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行查看汇丰银行全球研究部：新加坡股本房地产投资信托丰树商业信托（MCT SP）购买：性能稳定买进自由浮动66% 资质●房地产投资信托2017年4月25日2财务与估值：丰树商业相信购买财务报表截止至三月03/2016 03/2017 03 / 2018e 03 / 2019e年度损益表（SGDm）每单位数据（美分）03/201603/201703 / 2018e03 / 2019eEPU14.113.38.28.3稀释的EPU14.113.38.28.3DPU8.18.68.98.9稀释后的DPU8.18.68.98.9股息收益率（％）5.2%5.5%5.6%5.7%RNAV计算（SGDm）资产总值6,962其他资产69总GAV7,031债务2,330其他负债118负债总额2,448区域导航4,583台数（米）2,871RNAV /单位（SGD）1.60：总资产估值（百万新加坡元）已分配怡丰城45％资料来源：彭博社，汇丰银行PSAB 12％MLHF 5％比率增长和单位分析MCT：历史PBV图表 1.51.41.31.21.11.00.90.811年5月12月7日2014年9月13日至11月16年2月17年4月MCT PBV资料来源：彭博社，汇丰银行 平均 +1个标准差 -1标准差MCT：相对于FSSTI和FSTREI的性能20018016014012010080Apr-11 Apr-12 Apr-13 Apr-142015年4月2015年4月16日至4月17日MCTFSSTIFSTREI资料来源：彭博社，汇丰银行MBC（第一阶段）29%枫树安森9％+1标清：1.23平均值：1.12-1标准偏差：1.00总收入物业费用 财产净收入资产管理和信托费用288(67)221(26)378(85)292(32)435(95)340(36)443(96)346(37)息税前利润194260304310净利息费用(39)(54)(67)(70)公允价值收益14414000税前收入299346237240所得税费用0000税后收入299346237240净投资收益（用于分配）173227255258现金流量摘要（SGDm）经营产生的现金213288310326投资活动产生的现金流量(7)(1,853)(11)(11)筹资活动产生的现金流量(197)1,555(322)(328)现金及现金等价物净变动9(10)(23)(13)期初现金和现金等价物55645431现金及现金等价物期末64543118资产负债表摘要（SGDm）非流动资产投资物业4,3426,3376,3486,359其他非流动资产4111111非流动资产总计4,3456,3486,3596,371当前资产贸易及其他应收款631819现金及现金等价物64543118流动资产总额70574936总资产4,4156,4066,4096,407流动负债贸易及其他应付款项52717879短期借款355-337448其他流动负债5000流动负债合计41272415527非流动负债计息借贷1,1972,3301,9931,882其他非流动负债43474747非流动负债合计1,2392,3762,0401,929负债总额1,6512,4482,4542,456资产净值2,7643,9573,9543,951年到03/201603/201703 / 2018e03 / 2019e同比变化收入2%31%15%2%财产净收入4%32%16%2%税后收入-4%16%-31%1%净投资收益（用于分配）2%32%12%1%完全稀释的EPU2%6%3%1%完全稀释的DPU2%6%3%1%比率NPI保证金77%77%78%78%债务/资产总额35%36%36%36%净债务/资产34%36%36%36%息税前利润/净利息支出5.04.84.64.4 资质●房地产投资信托2017年4月25日3+1标清：6.4％平均克：5.9％-1标清：5.3％估值与风险目标价维持在1.75新元；重申买入我们的估值方法基于RNAV和DDM估值的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。由于我们将2016/17财年的结果纳入我们的估计，因此我们对RNAV和DDM的估值进行了微小的更改。我们的MCT的RNAV为1.60新元（从1.59新元起，资产评估是基于我们稳定估算的房地产预计净财产收入和4.7％的估值上限），以及两阶段DDM估值为SGD1.88（从SGD1.87开始，第一阶段直到FY19，并使用我们预计的DPU，而最终阶段假设增长率为2.5％）。因此，RNAV和DDM估值的平均值为SGD1.74（原为SGD1.73）。我们的溢价/折扣框架不赋予此平均估值溢价或折扣（不变）；因此，我们将MCT的目标价格（向上调整）定为1.75新元（不变）。我们的目标价意味着有11.5％的上涨空间，并且鉴于我们预计2017年投资者将继续偏爱稳定的现金流和有股息收益的股票，因此我们维持买入评级。下行风险主要风险是办公资产的空缺率更高。其他风险包括MCT为收购支付的费用过高，投资组合的组成随着时间的推移发生变化（REIT的零售重点稀释，因为发起人渠道主要由办公/商业园区资产组成），而宏观冲击（可能会对零售支出和投资产生负面影响）办公需求）和加息是SREIT部门的一般风险。我们RNAV的历史溢价/（折价）我们DDM的历史溢价/（折价）2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%2016年9月16日至10月16日16年12月2017年1月17日至3月17日17年4月-14%-16%-18%-20%-22%-24%-26%-28%2016年9月16日至10月16日16年12月2017年1月17日至3月17日17年4月MCT平均+1标准差-1标准差MCT 平均 +1标准差-1标准差资料来源：彭博社，汇丰银行估计资料来源：彭博社，汇丰银行估计股息收益率股息收益率分布在10年期政府债券上8%6%7%5%6%4%5%3%4%4月12日2月13日12月13日10月14日8月15日6月16日17年4月MCT平均+1标准差-1标准差资料来源：彭博社，汇丰银行估计2%4月12日2月13日12月13日10月14日8月15日6月16日17年4月MCT股息收益率分布在10年期政府债券上资料来源：彭博社，汇丰银行估计+1标清：-2％平均克：-6％-1标清：-10％+1标清：-18％平均值：-21％-1标清：-24％平均克：3.8％ 资质●房地产投资信托2017年4月25日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出
