2026年7月东北及全国地产市场分析会议纪要

一、核心要点

1. 市场现状：7月新房市场受传统淡季、年终需求提前释放及天气影响，重点50城新房成交环比降23%、同比微降4%，需求中枢未走坏，维持弱复苏格局；百强房企单月销售1976.5亿元，环比降36.9%、同比降7.5%，前十强房企环比降41.7%、同比降10.6%，部分头部房企单月环比降幅超50%。
2. 二手房表现：重点20城二手房成交环比降16%、同比微增0.2%，一线及核心二线城市韧性较强，以价换量趋势短期难反转。
3. 土地市场：全国土地市场季节性回落，重点30城土地供应、成交规模双降，平均楼板价环比降25%，百强房企拿地金额环比降32%，拿地态度更趋谨慎，仅少数热点城市高总价地块有溢价成交。
4. 区域分化：东北区域7月地产同比下降3.4个百分点，土地热度下降，溢价成交驱动地较上月减少8宗。7月高价地共10宗，分布于7个城市，杭州为主要高价地块城市，上海保利发展有补仓拿地动态。

二、后市判断
8月延续传统淡季，9月起新增供应增加；整体维持以价换量，一线及成都、杭州等个别二线楼市热度高，多数城市供求承压，远郊刚需盘销售困难，核心区改善豪宅若产品价格适配可顺利去化，城市及房企销售业绩分化显著；新房下半年韧性强于去年，重点城市全年同比小幅下降，二手房延续去年下半年以价换量走势。

三、城市及物业细分情况

• 上海、深圳核心区：1000万-3000万高端住宅供求压力大，3000万以上顶豪保值增值性强；深圳二手房700万-1000万段成交占比高、价格稳，低总价段降价；上海二手房挂牌量7月回升，1000万-3000万段及外围刚需盘承压，新房需高得房率项目才畅销。

四、风险与关注

1. 1000万-3000万高端住宅供求矛盾突出。
2. 上海、深圳核心区高价拿地项目去化不及预期。
3. 二手房挂牌量回升带来价量博弈。
4. 深圳罗湖等部分区域需城市更新支撑价格。