庄士中国2025/2026 业绩报告

目錄 2主席報告書21公司資料25董事及高層管理人員之簡歷資料30企業管治報告書53環境、社會及管治報告書93董事會報告書106獨立核數師報告113綜合收益表114綜合全面收益表115綜合資產負債表117綜合現金流量表118綜合權益變動表119綜合財務報告附註202主要物業資料204上市公司債券資料207財務資料概要208股東週年大會通告 主席報告書 要點 2026331 如2025年7月30日所公佈，本集團與獨立第三方訂立協議，以代價約人民幣95,000,000元（相等於約103,700,000港元）轉讓在中華人民共和國（「中國」）四川省成都市項目的判決款項之相關債權。該債權轉讓已完成，且已於本年度收取了現金所得款項淨額約103,000,000港元，加強了本集團的財務狀況。 本公司權益持有人應佔虧損下降至71,400,000港元。 於2026年3月31日，本集團的現金儲備總額（包括債券及證券投資20,600,000港元）為493,600,000港元，且並無銀行借款。 每股資產淨值為1.25港元。 每股虧損為港幣3.04仙。 於回顧年度，本集團收入增長約1.6倍至224,500,000港元（2025年：86,000,000港元），有關收入包括如下： 本年度物業銷售額為約183,000,000港元（2025年：44,100,000港元），其主要為香港鴨脷洲弦岸已售物業完成交付之金額； 租金及管理費收入為約23,100,000港元（2025年：20,000,000港元）；來自證券投資及買賣之收入為約1,000,000港元（2025年：600,000港元），其為來自債券投資之利息及其他收入；及於中國的墓園資產銷售額為約17,400,000港元（2025年：21,300,000港元）。 主席報告書（續） 於回顧年度，由於收入增長以及相比去年同期沒有就本集團待售物業錄得減值撥備，同時於本年度錄得與待售物業發展成本有關的應付建築成本超額撥備之回撥53,400,000港元（2025年：無），故錄得毛利99,500,000港元（2025年：毛利虧損48,500,000港元）。毛利率為44.3%（2025年：不適用）。 其他收入及虧損淨額為約5,400,000港元（2025年：18,900,000港元），包括銀行利息收入10,500,000港元（2025年：18,400,000港元）。其他收入及虧損淨額的明細載於本報告第161頁附註7內。 投資物業之公平值變動錄得虧損11,800,000港元（2025年：234,300,000港元），主要源自香港之投資物業（2025年：主要源自中國遼寧省鞍山市之投資物業）。 在成本方面，銷售及推廣支出為約30,900,000港元（2025年：20,500,000港元），主要由於在回顧年度於銷售確認時錄得弦岸銷售佣金增加。行政費用及其他經營支出為約92,700,000港元（2025年：142,000,000港元），當中包括本公司於2025年7月30日公佈的轉讓中國成都市項目之相關債權產生的減值撥備約19,400,000港元（2025年：包括就位於中國鞍山市之發展項目錄得減值撥備約78,600,000港元），以及因位於中國的一間附屬公司清盤而錄得一間附屬公司清盤之虧損約4,700,000港元（2025年：無）。若不計及兩個年度的該等特別項目，行政費用及其他經營支出為約68,600,000港元（2025年：63,400,000港元）。融資費用下降至約3,500,000港元（2025年：10,600,000港元），主要由於回顧年度現行利率及銀行借款水平減少。應佔一間合營企業虧損為約40,000,000港元（2025年：溢利12,600,000港元），主要由於本年攤佔該合營企業擁有的投資物業產生之重估值虧損所致。稅項支出為約8,800,000港元（2025年：稅項抵免27,700,000港元），主要由於沒有去年同期錄得鞍山投資物業公平值虧損所產生之遞延稅項負債回撥。 總 括 上 述 事 項 而 言， 截 至2026年3月31日 止 年 度， 本 公 司 權 益 持 有 人 應 佔 虧 損 為71,400,000港 元（2025年：394,900,000港元），虧損減少約81.9%。每股虧損為港幣3.04仙（2025年：港幣16.83仙）。 面對目前欠缺明朗的營商環境，為保持穩健之現金狀況，董事會議決不建議派付截至2026年3月31日止年度之末期股息（2025年：無）。本年度並未派付中期股息（2025年：無）。 A. 本集團於香港、中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。 弦坊 香港新界屯門業旺路 （擁有100%權益） 弦坊之總樓面面積（「總樓面面積」）為約24,375平方呎，為一幢兩層高的商業裙樓，設有16個商舖及12個商業停車位。於2026年3月31日，該物業以估值約156,500,000港元列賬。於年內，其中8個商舖及若干停車位已分別出租予獨立第三方，每年租金收入合共約2,500,000港元。本集團將繼續推廣餘下舖位及停車位，以賺取租金收入。 主席報告書（續） A. 莊士•中心城 遼寧省鞍山市 （擁有100%權益） 莊士•中心城設有一幢6層高的商業裙樓，總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。 誠如過往所報告，鞍山市正面臨嚴重的人口流失，突顯當地物業市況下滑及前景黯淡。住宅及零售市場均持續低迷，存貨滯銷，買家興趣有限，令出售或出租單位及商業裙樓的難度日益增加。消費能力偏低，加上網絡購物過度發展，導致眾多商場出現凋敝狀況。無論從人口下跌或商品房銷售量減少的角度來看，供需兩面均釋出負面訊號。該物業於2026年3月31日的估值為人民幣307,800,000元（相等於約348,600,000港元），其中商業裙樓為人民幣94,000,000元，雙子大廈為人民幣213,800,000元。鑒於鞍山經濟及樓市疲弱，本集團將物色合適機會出售該項目。 酒店及度假村別墅 福建省廈門市 （擁有59.5%權益） 該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由本集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總樓面面積為8,838平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2026年3月31日，由於租金收入減少（詳情見下文），該等物業的 估值下降至人民幣296,000,000元（包括酒店估值人民幣139,000,000元及30幢別墅估值人民幣157,000,000元）。本集團應佔估值為約人民幣176,100,000元（相等於約199,400,000港元），而本集團所佔的總投資成本則為約人民幣182,600,000元（相等於約206,800,000港元）。 A. 酒店及度假村別墅 福建省廈門市 （擁有59.5%權益） 於年內，酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門佲家鷺江酒店，並以「鷺江•佲家酒店」經營業務。自2022年最後一個季度起，該酒店綜合體所在的主要道路（龍虎山路）遭封閉，以便進行思明區地鐵建設工程。據相關當局通知，該道路預計恢復通車的日期可能進一步延遲至2027年。這不僅對酒店綜合體的便利性造成負面影響，亦影響了我們租戶的業務需求。有鑑於此，本集團已向酒店綜合體的租戶提供於合理期間內的若干租金優惠，直至道路預計恢復通車為止。 如2026年2月12日所公佈，本集團與廈門佲家鷺江酒店訂立第三份修訂協議，自2026年2月起將酒店大樓及23幢別墅的租金下調約一年。於本報告日期，另外3幢別墅已租予獨立第三方。該酒店綜合體的年租金總額合共為約人民幣15,100,000元（相等於約17,100,000港元）。本集團正積極推廣餘下4幢別墅，以賺取更多租金收入。 A. 商業物業 廣東省東莞沙田 （擁有100%權益） 本集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2026年3月31日，該物業的估值為人民幣34,200,000元（相等於約38,700,000港元）。於年內，其中一層及地面層已分別出租予獨立第三方作健身房及零售用途。每年租金收入總額為約人民幣700,000元（相等於約800,000港元）。本集團將繼續進行招商，以出租該物業的空置單位。 莊士大廈 馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路 （擁有100%權益） 莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積為約254,000平方呎（其可出租淨面積總數為約195,000平方呎），並設有294個停車位。於2026年3月31日， 該 物 業 的 估 值 為158,100,000馬來西亞元（相等於約307,200,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約811馬來西亞元（相等於約1,576港元）。 莊士大廈已出租予多個租戶，租用率為約64%，每年租金收入為約5,500,000馬來西亞 元（相 等 於 約10,700,000港 元）。本 集 團將尋求適當策略（包括出售）以加快此項投資之回報。 B. 弦岸 香港鴨脷洲平瀾街8號 （擁有100%權益） 該物業的地盤面積為約4,320平方呎，可發展總樓面面積為約40,000平方呎。該物業已發展為一幢27層高的商住大廈，共105個住宅單位，包括住客會所設施，以及設於基座及地面層之商舖。截至本報告日期止，合共有88個住宅單位推出市場銷售，其中已售出78個單位，總銷售額為約429,200,000港元。於上一財政年度，已完成出售10個 單 位，總 銷 售 額 為 約43,700,000港元，並已確認為收入。於年內，有34個單位已經交付及確認為收入，金額為182,300,000港元。餘下34個單位的銷售額為約203,200,000港元，預期將於截至2027年3月31日止財政年度上半年完成。此外，於年內，本集團已將14個住宅單位出租（其中12個單位其後已售出，大部分該等銷售將於截至2027年3月止本財政年度上半年 完成）及一個商舖，本年度錄得的租金收入合共為約2,600,000港元。本集團將密切留意香港物業市場，以適時推廣及出售餘下住宅單位及商舖。 B. 莊士廣場 遼寧省鞍山市 （擁有100%權益） 莊士廣場毗鄰莊士•中心城，為本集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積為約39,449平方米。該地塊於本集團財務報告中列為「訂金」，淨賬面值為約人民幣93,000,000元（相等於約105,300,000港元）。由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥善整合約1,193平方米之土地業權，故本集團一直與當地部門就有關土地面積減少進行協商。鑒於上文莊士•中心城一節所詳述的鞍山經濟疲弱市況，加上當地政府部門在政策及執行方面的不確定，本集團將繼續物色機會出售該項目。 其他 四川成都 本集團持有位於成都市武侯區一個項目51%發展權益，投資成本淨額為約人民幣112,100,000元（相等於約122,600,000港元）。於2025年7月30日，本集團與獨立第三方（作為承讓人及擔保人）訂立協議，將該項目相關之債權轉讓予承讓人，代價為約人民幣95,000,000元（相等於約103,700,000港元）。該債權轉讓之詳情已由本公司於2025年7月30日刊發公佈，並於2025年9月10日刊載於本公司之通函。該債權轉讓已告完成，於年內已收取款項淨額約103,000,000港元。 湖南長沙 本集團擁有位於長沙市的物業發展項目69%實際權益，而本集團於中國合營公司作出的歷年投資成本總額為約23,600,000港元。於年內，中國合營公司之自願清盤程序正在執行中，及本集團已獲轉讓三個住宅單位，總估計金額為約人民幣6,