2026年夏季，浩利汉·洛基关于欧洲房地产的战略视角报告指出，在“更高水平更长时间”的利率环境下，欧洲房地产市场已不再依赖收益率压缩，而是转向可持续租金增长和净运营收入（NOI）表现驱动回报。成功关键在于识别具备持久现金流、能抵御宏观经济波动的资产。
核心观点与关键数据
- 市场趋势：欧洲办公楼库存中相当部分面临过时，推动“绿色溢价”成为承保确定性，通过能源翻新和重新定位可释放巨大价值。可持续性已从披露议题转变为获取竞争性债务和降低“棕色折价”风险的核心要求。
- 宏观经济环境：2025年欧元区经济保持韧性，但地缘政治不稳定和能源价格波动对2026年增长和通胀构成风险。欧元区综合PMI降至48.6，欧盟经济景气指数下降至96.7。欧洲央行维持利率不变，但采取更鹰派立场，长期利率可能维持高位，压缩房地产收益率空间。
- 筹款活动：2025年欧洲房地产融资额约350亿欧元，同比增长20%，得益于通胀稳定。全球非上市房地产融资额降至1170亿欧元，资本部署缓慢，投资者保持谨慎，青睐低风险策略。传统及另类贷款机构重返市场，支撑债务策略需求。
- 投资趋势：2025年欧洲投资额约1770亿欧元，同比增长10%，英国、法国和德国占近一半。跨境资本流入占比约45%，地缘政治冲突加剧市场谨慎情绪。2026年收益率压缩停滞，转向以收入为导向的回报。伦敦、马德里和华沙将引领跨境投资流入。
- 资产类别表现：市场出现两极分化——顶级物业蓬勃发展（如新建写字楼、数据中心、高端酒店），二级资产面临压力（如老旧写字楼、二级零售）。工业和住宅领域需求强劲，但零售和办公楼（非核心区域）受经济不确定性影响。
- 可持续性焦点：绿色建筑需求增长（三分之二从业者认为需求上升），主要驱动因素为法规、利益相关方需求和报告声誉。欧盟指令（如EPBD）要求2030年新建筑零排放，推动资产脱碳。数据透明度强制要求（CSRD和SRS）使可持续性成为估值关键。
研究结论
在宏观经济不确定性和高利率环境下，欧洲房地产市场将聚焦优质可持续资产，二级资产面临困境。投资者通过可持续性提升资产流动性和融资能力，监管压力加速资产脱碳进程，欧洲作为相对可预测的投资目的地吸引力增强。
