2026年夏季，浩利汉·洛基地产研报指出，欧洲房地产市场在宏观经济不确定性加剧的背景下，呈现两极分化趋势。核心观点如下：
宏观经济与市场趋势
- 欧洲经济在2025年保持韧性，但地缘政治不稳定性和能源价格波动对增长和通胀构成风险。2026年增长预期下调，通胀持续回落。
- 欧洲央行维持政策利率不变，但采取更鹰派立场，长期利率可能维持高位更长时间，压缩房地产板块收益率空间。
- 尽管市场环境不确定，欧洲的制度稳定性和监管可预测性使其成为国际房地产资本的优选目的地。
投资趋势
- 2025年欧洲房地产投资额约1770亿欧元，同比增长10%，英国、法国和德国占据主导地位，跨境资本流入占比约45%。
- 2026年投资趋势遭遇宏观逆风，地缘政治冲突和鹰派央行政策导致市场谨慎情绪加剧，收益率压缩停滞，转向以收入为导向的回报。
- 伦敦、马德里和华沙预计引领对欧洲商业地产的跨境投资流入。
资产类别表现
- 办公楼：核心地段新建写字楼需求强劲，租金显著增长，而二级办公楼面临价值下滑和高空置率。
- 零售：高端零售资产表现良好，而二级零售资产面临困境。
- 酒店：顶级豪华酒店需求激增，而更广泛的酒店业受地缘政治风险和成本上升影响。
- 工业：供应链弹性和近岸外包趋势驱动需求，但地缘政治冲突和燃料成本上升抑制租赁需求。
- 住宅：新住房供应短缺，高端建租资产租金持续增长，私人租赁部门需求创纪录。
- 数据中心：人工智能和云计算推动需求达到历史新高，空置率降至历史低点。
- 零售商业公园：受消费者对价值的需求驱动，吸引大部分投资资本。
可持续性
- 可持续性考量已成为欧洲房地产市场的实质性风险或机遇，主要驱动因素包括法规、利益相关方需求和报告/声誉。
- 欧盟指令和英国标准推动绿色建筑需求，扩大强制气候信息披露范围，限制“棕色”资产。
- “绿色溢价”和“棕色折价”现象出现，可持续性资质成为关键投入。
- 升级压力与搁浅资产风险，监管挤压迫使资产管理机构进行积极脱碳。
- 数据透明度强制要求，可持续性数据与物理建筑规格同等重要。
浩利汉·洛基地产服务
- 提供房地产并购、资本市场、特殊情况和重组交易的专业服务，涵盖债务与股权资本市场、特殊情况与替代资本、估值与咨询服务等。
- 在战略咨询、结构化金融、融资、责任管理和估值方面拥有广泛专业知识，为客户提供复杂的债务和股权投资建议。
关键数据
- 2025年欧洲房地产融资额约350亿欧元，同比增长20%。
- 2026年第一季度，约83%的房地产细分市场收益率稳定。
- 2025年投资额约1770亿欧元，跨境资本流入占比约45%。
研究结论
- 欧洲房地产市场在2026年将呈现两极分化，投资者倾向于优质、能产生收入的资产。
- 可持续性成为关键实质性风险或机遇，推动绿色建筑需求和资产流动性。
- 尽管宏观经济环境不确定，欧洲的制度稳定性和监管可预测性使其成为国际房地产资本的优选目的地。
