上海2026年第二季度商业地产市场总结
一、整体市场概况
- 宏观经济背景：2026年1-3月GDP同比增长+5.9%，1-5月固定资产投资同比增长+7.1%，社零总额同比增长+2.0%。
- 市场活跃度：各细分市场均录得净吸纳量增长，物业投资市场交易笔数与金额同步上升，显示市场活跃度向好。
二、办公楼市场
- 供需表现：二季度新增供应26.1万平方米，净吸纳量16.8万平方米，环比上升14%，连续六个季度保持增长。
- 需求结构：TMT占比21.6%（互联网企业扩张显著），金融业17.0%（基金公司需求回暖），专业服务业11.1%（律所搬迁带动），第三方办公11.0%（国产联合办公扩张活跃），酒店餐饮业10.0%。
- 租金趋势：全市租金报价环比下降1.2%至7.8元/平方米，有效租金环比下降2.3%至5.2元。
- 未来展望：下半年新增供应约50万平方米，但供地收紧及政策调整将缓解供应压力，供需关系有望进一步平衡。
三、零售物业市场
- 供需表现：二季度新增供应47.2万平方米，净吸纳量43.2万平方米，空置率持平于9.2%。
- 需求结构：零售业态占比53.1%（潮流服饰及户外运动品牌活跃），餐饮业态39%（酸奶、特色茶饮扩张）。
- 未来展望：未来六个月新增供应约76.6万平方米，业主通过引入新兴品牌及体验业态提升竞争力。
四、仓储物流市场
- 供需表现：二季度新增供应20.2万平方米，净吸纳量12.4万平方米，上半年累计净吸纳量30.5万平方米，空置率微升至22.6%。
- 需求结构：三方物流62%，制造业15%。
- 租金趋势：全市租金环比下降1.1%至1.16元/平方米，降幅收窄。
- 未来展望：下半年新增供应近50万平方米，但三方物流、制造业及快消品需求将稳步消化新增库容，租金有望企稳。
五、商务园区市场
- 供需表现：二季度新增供应约40.3万平方米，净吸纳量约9.2万平方米，环比增长6.8%。
- 需求结构：TMT占比48.6%（系统解决方案、芯片半导体及游戏行业活跃），消费品零售20.0%，工业品制造业16.9%。
- 租金趋势：全市租金报价环比下降1.9%至4.31元，有效租金环比下降2.1%至2.95元。
- 未来展望：下半年新增供应近45万平方米，租金优势将提升园区吸引力，人工智能、生物医药等产业仍将是需求来源。
六、物业投资市场
- 交易表现：二季度交易35笔，金额144.4亿元，上半年累计交易61笔，金额273.5亿元。
- 投资结构：办公楼（54%）、零售（26%）、酒店（13%），企业买家贡献35%交易金额。
- 未来展望：市场温和复苏，价格博弈临近平衡，优质办公楼及长租公寓资产吸引力提升，高标仓有望迎来流动性修复。
