房地产行业珠海写字楼：政策激励推动市场去化，横琴及珠海空置率均有下降

珠海-2022年8月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 横政琴策及珠激海空励置率推均有动下降市。场去化 •比20上22升年4第.2一%季，至度人，珠民海币市88（7含.48横亿琴元）。地其区中生，产第总三值产同业GD增P加比值重同达比58增.4长%。2.6%，至人民币518.50亿元，占 •供20应22入年市上，半总年存，量横维琴持及在珠2海22甲.8级万写平字方楼米市。场无新增 •平20方22米年。上半年，两市场半年度净吸纳量合计达5.4万 44.5%。 •环20比22下年降上2半.4年个，百横分琴点及，珠同海比下甲级降写1.6字个楼百平分均点空，置至率 比下降4.5%。 •每期末平，方横米琴每及月珠88海.6甲元级，租写金字指楼数平均环租比下金降3至.5人%民，币同 •增20供22应年入下市半，年届，时市总场存计量划预将计迎环约比62扩.1张万2平7.方9%米。的新 至2020年以来最低。” “政求增策长扶，持加助之推2写02字2年楼上租半赁年需未化有现新有存增量供，应全，市空场置继率续降去 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南事区 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理层 董华南事长区 WoodyLam +862036654777 woody.lam@savills.com.cn 总珠海经理 StevenLiu +867568622600 Ext4388 stevenxn.liu@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 35 56% 30 48% 25 40% 20 32% 15 24% 10 16% 5 8% 0 0% 2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H 201720182019202020212022 图2H1/：2珠01海7至甲1级H写/2字02楼2供应量、净吸纳量及空置率, 来源第一太平戴维斯研究部 市场概览 2022年上半年，尽管本地有几轮疫情复 发且部分社区因此封控，但截至2022年第一季度末，珠海市（含横琴）地区生产总值仍同比上升4.2%，至人民币887.48亿元。其中，第三产业增加值同比增长2.6%，至人民币518.50亿元，占GDP的比重达58.4%，较2021年提升1.8个百分点。横琴经济活动亦有所增长，片区地区生产总值同比上升5.0%，至人民币101.60亿元。除受经济增长的支持，横琴及珠海甲级写字楼市场亦持续受益于2021下半年公布并实施的一系列利好政策。其中包括2021下半年发布的《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》以及2021年末发布的《香洲区科技企业研发办公场地扶持暂行办法》等。根据政策， 厦承租了较大体量的办公面积，金鹏家裔（横琴）联营律师事务所与北大荒中垦 （珠海）贸易有限公司均租赁逾800平方米的办公面积。 利好政策亦鼓舞了除横琴外珠海其它各区域的市场情绪，尤其是老香洲于期内录得众多TMT行业的大面积租赁成交。例如，珠海普罗米修斯视觉技术有限公司和珠海市四维时代网络科技有限公司均在中海国际中心承租2,070平方米，杭州麟嘉生物科技有限公司和珠海芯聚科技有限公司亦分别在优特总部大厦租用了较大办公面积。在以上大面积成交的支撑下，2022年上半年，珠海甲级写字楼净吸纳量达1.2万平方米，其中老香洲子市场约占总量的80%。 符合资质的企业，尤其是高新技术企 2022年上半年，横琴及珠海的甲级写字 图2：各子市场甲级写字楼空置率，2H/2017至1H/2022 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 业，均将享受政府规定的租金减免等优惠。在此影响下，本期横琴及珠海甲级写字楼市场租赁需求均得到提振。 供应 2022年上半年，横琴及珠海甲级写字楼 市场无新增供应入市，总存量维持222.8万平方米。 需求 自2021下半年以来，横琴已落实了一系 列政策以吸引企业及人才聚集，如《横 楼平均空置率环比下降2.4个百分点，同比下降1.6个百分点，至44.5%。 租金 期内，多数业主仍采取开放的合作态 度、愿提供租金优惠，以提高项目入驻率实现去化。因此，横琴及珠海的平均写字楼租金降至人民币每平方米每月88.6元，租金指数环比下降3.5%，同比下降4.5%。 市场展望 0% 2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 琴粤澳深度合作区建设总体方案》所提及的相关税收优惠及扶持政策。得益于此，企业可最大化降低运营成本，并在当地开展业务。除扶持政策外，上半年 尽管短期而言，未来6-12个月内市场将迎约62.1万平方米的大体量供应入市，写字楼租赁市场将受到一定冲击，但依托《横琴粤澳深度合作区建设总体方 横琴市场无新增供应入市的情况也在一 定程度上缓解了业主的去化压力，区域 案》，通过优化产业结构带动经济增长仍将是横琴及珠海未来经济发展的首要 图3：各子市场甲级写字楼租金指数,2H/2017至1H/2022 130 半年度净吸纳量达4.2万平方米。值得注 意的是，源自公共机构、专业服务及贸易行业的租赁需求在横琴持续增长。例如，珠海复旦创新研究院在横琴南光大 任务，这将为写字楼物业市场发展注入长期增长动能。 120 1H/2013=100 110 100 90 80 70 2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H 201720182019202020212022 租户 行业 项目 子市场 （约租，赁平面方积米） 珠海港股份有限公司 交通 铭泰城市广场 老香洲 7,800 珠海普术罗有米限修公斯司视觉技 信息技术 中海国际中心 前山 2,070 珠海市技四有维限时公代司网络科 信息技术 中海国际中心 前山 2,070 表1：租赁成交甄选，1H/2022 备注拱图北表中–2所H有/20租14金；指横数琴均–以2H1/H2/021051；3为前基山准–期2H，/以20下16子；市湾场仔例–外2H：/2017 来源第一太平戴维斯研究部 来源第一太平戴维斯研究部