2023上半年深圳房地产市场回顾与展望

深圳房深圳房地产地产市场市场回顾回顾与展望与展望││20220233上半年上半年 2023上半年 中国房地产大数据应用服务商 —深圳房地产市场回顾与展望— —双轨并行·分化加剧— 易居企业集团·克而瑞·深圳区域 2023年07月 权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！ 责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 欢迎扫码关注克而瑞深圳区域 2023上半年 中国房地产大数据应用服务商 深圳房深圳房地产地产市场市场回顾回顾与展望与展望││20220233上半年上半年 数据服务 研究 BIGDATE服务 RESEARCH咨询 CONSULTS服务 SERVICE 一、数据板块 CRIC2020数据库 粤港澳大湾区投资决策系统城市栅格系统 场景化大屏 企业定制数据系统等 二、研究板块 —定制监测研究服务— 《深圳房地产市场月度/季度/年度监测报告》 《全国及深圳房地产政策资讯研究监测报告》 《粤港澳大湾区城市房地产热点监测研究》 《企业定制月度/季度/年度监测报告》等 三、咨询板块 城市进入研究服务 房企-粤港澳大湾区投资布局战略研究服务地块可行性研究服务、项目定位服务 房企品牌研究：企业测评、项目测评服务/房企白皮书服务专题研究服务：客户研究、产品线研究、企业研究等 CONTENTS 012023年上半年房地产市场回顾 022023年下半年房地产市场展望 2023年上半年深圳楼市 关键词 二手房指导 4 价名存实亡 可售型人 4 才房分流 供应为近六年上半年4新高 “刚需”“改善” 项目分化 城中村 4 统租 前海4调规 •“刚需”“改善”项目分化：改善盘开盘去化普遍6成以上，刚需盘普遍不足2成。 •供应为近六年上半年新高：供应259万㎡，比近6年高值增长近5成 •可售型人才房分流：上半年人才房二房去化率达90%以上，三房销售分化，二三房整体销售达7000套，成交套数占比新房市场近三分之一。 •“日光盘”犹存：【海德园】凭借顶级城市配套和学区配套，加上可观的一二手倒挂空间，成为今年上半年仅存的日光盘。 •二手房指导价名存实亡：二手房按揭贷款和参考价脱钩，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。 •城中村统租：4月25日，南山西丽发布白芒村统租公告，引发舆论讨论，根据《深圳市住房发展2023年度实施计划》的通知，2023年计划供应分配保 日光盘4犹存 障性住房9万套，其中城中村统筹5.2万套。 •前海调规：前海调规之后，该片区的存量宅地面积从2万㎡增加至44.5万㎡，建面从5.56万㎡增至135.93万㎡。 2023上半年深圳房地产市场回顾 政策地市楼市 01 深圳房地产市场回顾与展望│2023上半年 2023年上半年房地产市场回顾 地市 政策 政策边际放松，二手房松绑力度有所加大，保障性住房相关政策不断完善 上调公积金幅度，二手房贷款额度与指导价脱钩等边际性政策为主，无大幅刺激性政策； 保障性住房相关政策不断完善，安居房、人才房将退出历史舞台，共有产权房取而代之。 首轮土拍热度超预期，第二轮供地量与质均显著提升,深超总放开7090限制、竞现房首现 供地规模持续高位，首轮土拍热度超预期，财务稳健民企积极进场； 基本土拍规则限地价、限溢价等维持不变，但从二批次土拍开始取消集中拍地，出现放开7090限制、竞现房销售、取消配建等规则。 楼市 供应为近六年上半年新高，成交量与19年基本持平；月度成交3、4月弱复苏后回落 政策严控下，经济形势及保障房供应影响，刚需市场下滑严重，深圳楼市萎靡不振； 市场分化加剧，改善盘开盘去化普遍6成以上，刚需盘多数不足2成。 新房大量供应叠加一二手价格倒挂，二手房市场持续低迷，一二手成交量基本维持在1比1 福田、龙岗为成交主力区域。 3/4月积压需求释放带动成交量小幅上涨，之后呈现冲高回落趋势，4月指导价放松后并未带来实际成交量的提升；一二手成交量基本维持在1比1，其中 政策边际放松，二手房方面政策松绑力度有所加大；安居房、人才房将退出历史舞台 二手房指导价名存实亡 4月20日，深圳网传银行核定贷款房价以网签备案价和评估价，实际成交价孰低为准，参考价仅作参考，即日起实行（已执行)。 深汕限购放开 443月，深汕住建局日前发布《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》,放开限购。 公积金贷款额度上调 3月24日，深圳住建局发布《深圳市住房公积金贷款管理规定》。政策调整后，个人住房公积金贷款最高额度可由原来的50万元提高至70万元，家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。 2023年上半年 44 深圳楼市重点政策 44 安居房、人才房将退出历史舞台 7月，《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，这四份文件将于8月 1日正式实施。深圳不再安排建设安居型商品房和人才住房，改建共有产权房。 "十四五”新增20万套保障房深圳暂停两年的积分入户重新启动 4月，深圳住建局公布，十四五”期间，建设筹集保障性住房从原目标54万套(间)提高到不少于74万套(间)。 6月，深圳市公安局公布《2023年度居住社保积分入户政策解读》。据了解，2023年度积分入户将于6月中下旬正式启动，入户指标共2万个。 首轮土拍热度超预期，财务稳健民企积极进场；第二轮供地量与质均显著提升,深超总放开7090限制、竞现房首现 表：2022-2023历年批次土拍对比 表：2023年深圳第二批集中供地拟出让清单 序号 区位 宗地号 用地位置 用地面积（公顷） 建筑面积（万平方米） 1 南山 T207-0060 南山区沙河街道，深湾二路与白石二道交汇处西南侧 3.63 20.77 2 宝安 A001-0212 宝安区新安街道，金科路与罗田路交汇处西南侧 1.52 8.23 3 龙华 A811-0347 龙华区民治街道，民塘路与白松四路交汇处西北侧 1.01 7.29 4 龙华 A839-0292 龙华区大浪街道，恒大时尚慧谷西南侧 3.39 15.96 5 光明 A614-0522 光明区凤凰街道，东明大道与松白路交汇处东北侧 3.91 21.88 6 光明 A503-0107 光明区凤凰街道，光侨路与观光路交汇处东南侧 1.43 7.70 7 龙岗 G02309-0009 龙岗区宝龙街道，宝龙大道与宝龙一路交汇处东北侧 1.24 5.78 8 龙岗 G02309-0008 龙岗区宝龙街道，宝龙大道与宝龙二路交汇处西北侧 1.30 6.62 9 龙岗 G02315-0028 龙岗区宝龙街道，翠宝路与宝龙二路交汇处西北侧 0.75 3.23 10 深汕 X2022-0001 深汕特别合作区小漠镇，小漠港西南侧 6.16 7.39 合计 24.34 104.85 深超总T207-0060——由中海以125.32亿元+配建5.85万㎡竞得，深圳第8宗百亿地块 6月30日，深超总地块经竞地价39轮，竞配建112轮，竞拍过程持续77分钟，最终由中海地产以125.32亿元+配建5.85万㎡全年期自持租赁住房竞得，溢价率15%，成为深圳第8宗百亿地块，也是近3年总价最高的宅地。 宝中地块A001-0212——竞指标的部分从今年宅地出让中的“竞保障房”改为“竞现房销售建面” 宝中宅地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让,但竞指标的部分从今年宅地出让中的“竞保障房”改为“竞现房销售建面”。 明细 2022年 2023年 第一批次 第二批次 第三批次 第四批次 第一批次 供地宗数（宗） 8 16 7 7 5 供应建面（万㎡） 107 180 122 101 47 成交宗数（宗） 8 14 6 6 5 成交金额（亿） 193 339 106 97 72 底价成交宗数（宗） 0 2 4 3 1 底价成交占比（%） 0% 14% 67% 57% 20% 溢价触顶宗数（宗） 8 9 2 3 3 溢价触顶占比（%） 100% 64% 33% 43% 60% 流拍率（%） 0% 13% 14% 14% 0% 溢价率（%） 15% 9.30% 3.90% 3.68% 10% 国央企占比（%） 100% 100% 83% 83% 60% 整体表现 所有地块均触顶热度最高 热度有所下滑但整体仍处高位 地块均处于外围热度明显下滑 热度分化明显房企理性拿地 热度上升民企参与度提升 数据来源：CRIC 2018-2023年深圳上半年商品住宅量价走势 300 80000 253 259 70000 250 60000 200 185 173 172 50000 164 155 159 150 139 129 40000 119 30000 100 81 20000 50 10000 0 0 2018上半年2019上半年2020上半年2021上半年2022上半年2023上半年 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价(元/㎡) 2022-2023年深圳商品住宅量价月度走势 120 90000 80000 100 70000 80 60000 50000 60 40000 40 30000 20000 20 10000 0 0 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 【新房】供应为近6年上半年新高，成交量与19年水平基本持平，月度成交自3、4月弱复苏后开始回落 2022-2023年深圳商品住宅开盘月度走势 7000 60% 6000 50% 5000 40% 4000 30% 3000 20% 2000 1000 10% 0 0% 22.622.722.822.922.122.1122.1223.123.223.323.423.523.6 供应套数（套） 成交套数（套） 开盘去化率 2023年上半年刚需、改善盘开盘去化率月度走势 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 23.1 23.2 23.3 23.4 23.5 23.6 改善 刚需 【开盘】开盘去化率持续低位，项目分化显著；改善盘开盘去化普遍6成以上，刚需盘多数不足2成 【二手房】新房大量供应叠加优惠促销及部分项目价格倒挂，二手房市场持续低迷，一二手成交量基本维持在1比1 2021-2023年上半年深圳二手房月度成交走势 2020-2023上半年度深圳市一二手房成交套数 8000 7000 6000 7452 6426 90000 4月，二手房带押过户、指导价放松 80000 70000 5000 4000 3000 4116 4833 3620 3002 3004 2626 4393 3576 3191 2730 60000 50000 40000 30000 45743 50381 29451 13289 2527 2528 2352 2346 2407 13289 17932 1996 2312 2126 2188 1810 2266 20000 9965 2000 1776 1676 1540 1248 1730 1635 10000 16291 28184 25825 25981 15210 18975 17897 1000 0 879 17897 18975 15210 25981 25825 28184 16291 一手房（成交套数） 17932 13289 9965 13289 29451 50381 45743 二手房（成交套数） 2023年H1 2022年H2 2022年H1 2021年H2 2021年H1 2020年H2 2020年H1 0 2022年下半年以来深圳可售人才房去化情况 12000