高端住宅观察：核心9城高端盘去化近7成，财富效应驱动购买力释放

核心9城高端盘首开去化率近七成：2025年初至2026年6月末，北京、上海、深圳等九城高端盘合计推出15500套，首开成交10765套，综合去化率约69.5%，反映核心城市高净值客群购买力坚挺。
上海高端盘供应量断层，城市首开去化率分化：上海高端盘供应量占九城总量的52.7%，去化率高达77%，主要因土地释放和城市更新；北京高端盘基本断供，集中在海淀区；深圳集中在南山、后海，总量差距较大；杭州去化率高于广州，南京、成都等二线城市去化压力明显。
资本市场财富效应显著：2026年上半年，电子、通信行业市值涨幅分别为86.3%和73.6%，重要股东减持金额达1127.5亿元，与核心城市高端盘购买力增强同步。
京沪深豪宅去化分析：
- 北京：高端盘定价不高，项目分散，限竞房入市压制新房价格，2026H1新房成交套数同比-0.9%。
- 上海：高端盘供应放量，首开去化率达77%，但市场趋于饱和，城市顶豪项目去化率超80%，2026H1新房成交套数同比+14.4%。
- 深圳：高端盘热度高，南山集中，2026年以来前海、后海项目首开去化率超90%，但新房市场仍收缩，2026H1新房成交套数同比-13.8%。

核心城市改善型住宅市场复苏：政策（限购放松、公积金提升等）、品质与结构性需求共同驱动，二手房回暖打通置换链条，上海、深圳高端盘表现提振购房信心。
投资建议：
- 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地等。
- 推荐住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股等。
- 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务等。
风险提示：行业销售恢复不及预期、融资改善不及预期、政策放松不及预期。