中国IDC行业进入AI投资周期，需求向阿里、百度、腾讯及AI实验室集中，资本支出增长至少持续至2027年。AI周期下供需逻辑重构：GPU产能与电力成为核心瓶颈，训练/推理需求占比由公有云时代的50:50转向偏远地区主导的80:20。行业ROI触底回升，由2021-2024年下行期的个位数回升至10%-11%，预计上行趋势将延续至2026年Q2。东南亚市场受新加坡溢出效应驱动，马来西亚、泰国产能预计保持两位数增长，区域总产能十年内有望从3GW增至20GW。新加坡电信(Singtel)通过收购STTGDC及有机扩张，规划总产能将接近3GW，转型为全球领先的GPU即服务与IDC平台。融资环境分化：A股股权融资受限，企业转向公募/私募REITs盘活资产，国内低利率环境有利于提升在岸债务融资ROE。
中国数据中心行业的需求周期分为三个阶段：2015年以前由互联网+传统IT支出驱动，2016年至2024年公有云主导，2024年至今进入AI投资周期，需求向阿里、百度、腾讯集中，AI实验室和新兴云厂商需求上升。AI周期与公有云周期差异：需求端GPU产能受限、客户支付能力、训练/推理需求划分、AI场景对延迟要求不同；供给端电力重要性提升、专业化趋势明显。投资回报率2015-2021年上升，2021-2024年下行，2024年下半年起回升至10%-11%，预计延续至2026年Q2。核心竞争力在上升周期在于供需匹配，下行周期在于客户关系和捕捉需求。中国数据中心总容量约20-25GW，北方、华东、华南占比5:3:2。AI时代数据中心部署比例变为偏远地区主导（80:20），东数西算政策推动西部发展。AI周期中ZData、Sensing Data、万国数据、世纪互联表现突出，一线城市资源企业相对滞后。
资本结构方面，股权融资受限，债务融资受益低利率环境，REITs成为重要融资渠道。东南亚市场核心指标为容量、出租率、利用率和EBITDA，工作负载功率密度提升且延迟驱动，商业模式主要由超大规模企业（如美国企业）和电信运营商（如Singtel、AIS）推动。选址关键因素为电力供应、网络连接、土地和气候。新加坡作为亚太网络枢纽，受限于电力和土地，推动周边马来西亚柔佛州和印尼巴淡岛数据中心建设爆发。生成式AI预计12个月内进入东南亚，推动数据中心需求。东南亚产能未来十年将增长至近20GW，马来西亚和泰国将成为关键增长市场。新加坡电信通过网络优势、数据中心建设、电力协议和英伟达合作进行布局，规划2026年底前产能达200MW，未来1-2年达400MW。收购STTGDC后总容量接近3GW，成为亚洲领先数据中心平台。
