长三角区域研究（二）：上海分区域楼市解析

上海16区基础划分：市区7区（黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦）基本全域在中心城区，近郊4区（浦东、宝山、闵行、嘉定）有部分区域在外环内，远郊5区（松江、青浦、奉贤、金山、崇明）全域在外环外。 上海各区人口对比：从总量看，浦东常住人口近600万遥遥领先，郊区人口数量普遍高于市区。从增量看，2016-2021年上海近半区域常住人口负增长，大部分增量人口流入郊区。考虑到各区面积差异巨大，市区人口密度远高于郊区，更为客观。从结构看，市区除黄浦外，常住人口大学及以上学历占比均超40%，闵行、浦东紧随其后（均有优势高科技产业园区虹吸高素质人才），而崇明仅为13%。此外，市区户籍人口占比普遍高于郊区（崇明除外）。 上海各区经济发展对比：2022年浦东GDP1.6万亿元领跑，而崇明400亿元排名最末。对比各区近5年和近10年GDP增速，均是嘉定最高、浦东前三，而崇明、杨浦、闵行始终倒数前三。从人均GDP看，黄浦遥居第一，市区除普陀外表现均明显好于郊区，而宝山、崇明甚至低于全国平均水平。考虑到公共财政收入水平更能体现区域投入社会保障和民生改善的资金实力，对比各区人均财政收入，黄浦、静安优势明显，而宝山、普陀、杨浦倒数前三。 这与日常我们观察到的各区城市界面观感及楼市热度情况也较为相符。 上海各区房地产市场对比：从量的角度，2022年各区域新房销售面积与常住人口呈很明显的正相关性，也与供应量有关，郊区历年住宅用地出让量较大，而市区可供土地稀缺。但市区并不缺少需求，外环内楼盘的平均认筹率远高于郊区项目。从价的角度，2022年市区新房价格均超10万元/㎡，近郊房价在5-7万元/㎡区间，而奉贤、崇明、金山房价3万元/㎡左右。除价格差异外，郊区有小户型，而市区面积段基本100㎡起步，导致市区上车门槛均超千万元，近郊套均总价500-900万元，奉贤、崇明、金山250-400万元。 上海圈层划分：最直观的圈层划分是四条环线，由内而外分别是内中外郊环： （1）内环线全长48公里，内环内面积接近120平方公里，占全市面积约2%。 （2）中环线全长70公里，中环内面积大约390平方公里，占全市面积约6%。 （3）外环线全长99公里，外环内面积大约660平方公里，占全市面积约10%。 （4）郊环线全长189公里，郊环内面积约3000平方公里，占全市面积约50%。 上海板块规划：上海主城区包括中心城（外环线内）及周边虹桥、川沙、宝山、闵行4个主城片区，规划面积1161平方公里。在环线圈层的基础上，上的重要板块由内向外辐射：城市主中心-城市副中心-地区中心-社区中心。 城市主中心即中央活动区（CAZ)，属于城市第一层级，是上海重点发展区域，代表未来上海的主要形象，承担全球城市核心功能。规划范围75平方公里，占全市总面积的1.2%。城市副中心则是由中央活动区向周边辐射的城市第二层级，主要包括9个主城副中心、5个新城中心以及2个核心镇中心。 投资建议：上海各区人口、经济、房地产市场差异明显，因区施策空间较大。 但考虑到上海各区合理的发展规划、新房总价上车门槛刚性约束以及整体较便捷的轨道交通，各板块都拥有一定客群基础，我们坚定看好上海新房市场。 个股端，建议关注重仓上海的房企，如保利发展、金地集团、华发股份。 风险提示：上海房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 前言......................................................................................................................................................5上海各区人口、经济、房地产发展情况对比..................................................................................5 郊区常住人口数量多且增速快，但市区人口密度大且高学历占多..............................................................5 上海圈层划分、板块规划及分区详情解析....................................................................................16 总结....................................................................................................................................................30 图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图 ...............................................................................................38：杨浦区2012-2021年常住人口数量及同比 24 24 25 25 25 25 26 26 27 27 27 27 28 28 29 29 29 29 30 30 .......................................................................................................39：杨浦区2008-2022年GDP总额及增速 ...........................................................................................40：浦东新区2012-2021年常住人口数量及同比 ...................................................................................................41：浦东新区2008-2022年GDP总额及增速 ...............................................................................................42：宝山区2012-2021年常住人口数量及同比 .......................................................................................................43：宝山区2008-2022年GDP总额及增速 ...............................................................................................44：闵行区2012-2021年常住人口数量及同比 .......................................................................................................45：闵行区2008-2022年GDP总额及增速 ...............................................................................................46：嘉定区2012-2021年常住人口数量及同比 .......................................................................................................47：嘉定区2008-2022年GDP总额及增速 ...............................................................................................48：松江区2012-2021年常住人口数量及同比 .......................................................................................................49：松江区2008-2022年GDP总额及增速 ...............................................................................................50：青浦区2012-2021年常住人口数量及同比 .......................................................................................................51：青浦区2008-2022年GDP总额及增速 ...............................................................................................52：奉贤区2012-2021年常住人口数量及同比 .......................................................................................................53：奉贤区2008-2022年GDP总额及增速 ...............................................................................................54：金山区2012-2021年常住人口数量及同比 .......................................................................................................55：金山区2008-2022年GDP总额及增速 ...............................................................................................56：崇明区2012-2021年常住人口数量及同比 .......................................................................................................57：崇明区2008-2022年GDP总额及增速 表表 ............................................................1：上海各区域2012年、2017年、2022年GDP总额及增速对比图 10 19 .........................................................................................................2：上海市五大新城总体导向及功能引导 前言 在上一篇长三角系列报告中，我们主要通过对比上海与其他一线城市的宏观经济及房地产市场基本面差异、拆解上海新房/二手房市场的成交结构及趋势、并结合相关政策影响梳理上海历次房地产周期，呈现了上海整体房地产市场的发展情况。 鉴于一线城市地产政策的放松趋于“一区一策”，我们认为分区域研究是必要的。 在此背景下，本篇报