凤凰股份：2022年年度报告

公司代码：600716 江苏凤凰置业投资股份有限公司2022年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人林海涛、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2023年3月29日经公司第八届董事会第二十四次会议审议，本年度公司拟不进行利润分配及公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 十、重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节管理层分析与讨论”之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中（四）可能面对的风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.....................................................................................4第三节管理层讨论与分析...............................................................................................9第四节公司治理...........................................................................................................32第五节环境与社会责任.................................................................................................46第六节重要事项...........................................................................................................48第七节股份变动及股东情况..........................................................................................59第八节优先股相关情况.................................................................................................62第九节债券相关情况....................................................................................................63第十节财务报告...........................................................................................................63 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 营业收入变动的主要原因：主要是由于本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，上年泰兴文化广场3号楼交付，本年交付量比上年有较大幅度增长。 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，别墅在当地属于稀缺物业类型，产品售价高、毛利高，营业毛利较上年有所增长；2、2022年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备；3、2022年末公司持有的交易性金融资产华夏ETF基金份额每份净值较上年末下降较大，2022年确认的公允价值变动收益较上年大幅下降。综上致使归属于上市公司股东的净利润较上年有大幅度下降。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，别墅在当地属于稀缺物业类型，产品售价高、毛利高，营业毛利较上年有所增长；2、2022年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备。致使归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年大幅下降。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要是本年通过招拍挂成功竟得南京NO.2022G22地块，支付土地款、契税等项目支出金额较大，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅下降。 基本每股收益变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，别墅在当地属于稀缺物业类型，产品售价高、毛利高，营业毛利较上年有所增长；2、2022年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备；3、2022年末公司持有的交易性金融资产华夏ETF基金份额每份净值较上年末下降较大，2022年确认的公允价值变动收益较上年大幅下降。致使基本每股收益较上年有较大幅度下降。 扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，别墅在当地属于稀缺物业类型，产品售价高、毛利高，营业毛利较上年有所增长；2、2022年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备。致使归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年大幅下降，本年扣除非经常性损益后的基本每股收益较去年有较大幅度下降。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）公司开发项目进展情况 2022年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.5万平方米。 1.南京NO.2022G22地块（玄武区双拜巷）项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.7万平方米，总投资额为35亿元，本年实际投资额约24.36亿元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”，目前项目正在进行场地整理及土方工程施工。预计2023年第三、四季度开始销售，计划2025年5月份竣工完成。 2.镇江凤凰和颐居项目：占地133亩，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.5亿元，本年实际投资额约为17,500.00万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设，截至2022年12月底，9栋多层住宅已完成室外配套工程，7栋多层住宅已完成内外墙粉刷，2栋多层住宅在施工地下室底板，4栋高层主体结构已封顶，2栋高层施工至主体结构23层。2022年12月9日，项目首次开盘销售，累计签约面积4096.15平方米，签约金额4702.82万元。2023年年底将实现已售多层住宅竣工交付。 3.宜兴凤凰怡然居项目：占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，总投资额为13.8亿元，本年实际投资额为4766.83万元。该项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动中心、康复医养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目1、2组团多层住宅已交付；4组团低层双拼别墅可销售面积约21,777.03平方米，已于2022年1月3日全部交付；3组团低层双拼别墅已预售，可售面积为11,237.45平方米；活动中心总面积5,797.46平方米，(地上3,058.47平方米，地下2,738.99平方米，地下面积计容554.76），目前已装修并投入使用（公司办公、物业办公、售楼处），因正式用电配电房位于康复中心地下室，所以暂时使用临时用电，未通过竣工验收；康复中心总面积15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、地下4,011.46平方米），目前已封顶。康复中心因不可抗因素进度滞后，目前已将3组团与康复中心、活动中心分期，将3组团先验收，目前正在办理中，预计2023年3月30日交付。 （二）公司已完工项目去库存销售情况 2022年，公司采取各种措施及方法积极推动去库存工作。2022年各项目累计实现销售面积20,597.42平方米，累计实现合约销售额28,486.62万元(含合肥项目车位销售额13.8万元）。其中，宜兴项目累计签约11,841.08万元，剩余住宅可售面积6,649.30平方米；泰兴项目累计签约5070.61万元，剩余住宅商铺等可售面积3,532.36平方米；南通项目累计签约4055.40万元，剩余办公可售面积22，343.77平方米；镇江凤凰和颐居项目累计签约4702.82万元，剩余住宅等可售面积152,121.75平方米；镇江凤凰和润项目累计签约1539.79万元，剩余商业可售面积3831.71平方米；盐城项目累计签约1263.12万元，剩余商业办公可售面积67,412.05平方米；合肥项目剩余办公可售面积70,672.32平方米。 （三）健康养老产业的试点 报告期内，公司在致力于发展主营业务的同时，也积极推动在养老产业的试点。公司在江苏宜兴重点打造健康养老地产试点项目—凤凰怡然居，该项目计划完成养老物业的定位规划、设计、建设和装修，确定运营团队，开展医养融合的小型CCRC机构的试运营。前期重点是确定恰当的开发模式和盈利模式，打好基础，开发周边市场需求，并积累声誉