凤凰股份：凤凰股份2025年年度报告

公司代码：600716 江苏凤凰置业投资股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、天衡会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王译萱、主管会计工作负责人王卿及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2026年4月9日经公司第九届董事会第十三次会议审议，本年度公司拟不进行利润分配及公积金转增股本。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 十、重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节管理层讨论与分析”之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中（四）可能面对的风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.............................................................4第二节公司简介和主要财务指标..........................................4第三节管理层讨论与分析................................................10第四节公司治理、环境和社会...........................................27第五节重要事项........................................................39第六节股份变动及股东情况..............................................50第七节债券相关情况....................................................55第八节财务报告........................................................55 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 营业收入变动的主要原因：受房地产市场行情的持续影响，公司在售项目销售大幅下滑，导致本年营业收入较上年降幅较大。 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入变动的主要原因：原因同“营业收入变动的主要原因”。 利润总额变动的主要原因：1.本年房地产销售价格持续下跌，南京、镇江、苏州等项目计提资产减值准备和坏账准备，且金额较上年大幅增长；2.同时由于本年房地产销售价格持续下跌，营业毛利较上年大幅减少。两者合计导致利润总额较上年大幅减少。 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：原因同“利润总额变动的主要原因”。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：原因同“利润总额变动的主要原因”。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要是本年支付工程款等采购金额较上年减少，且减少额大于销售回流资金的减少额，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅增加。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2025年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 季度数据与已披露定期报告数据差异说明□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、营业收入扣除情况表 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元币种：人民币 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 （一）主要业务 公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。 （二）经营模式 公司的主要经营模式为自主开发销售，聚焦刚需型和改善型需求，公司坚持以核心城市及重点城市群为主进行布局，开发项目主要集中于江苏省和安徽省。公司亦在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，期望新业务能够为公司开辟新的增长空间。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2025年是中国房地产行业深度调整、筑底趋稳的关键一年。行业延续“总量收缩、结构分化、政策托底、模式转型”主线，核心指标同比下行，市场正从高速扩张转向高质量发展新阶段。 政策端 2025年全国房地产政策以“稳市场、去库存、优供给、促转型”为总基调，全年地方出台调控政策455条，中央与地方协同发力，从需求端、供给端、金融端、保障端及长效机制五大维度全面托底，推动行业筑底趋稳。中央在政府工作报告中明确提出“稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳”；“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”纳入五年规划，明确建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，建立房屋全生命周期安全管理制度。 供需两端 供给端坚持以需定供，调减住宅用地供应，严控新增商品住房规模，稳步推进现房销售试点，优化预售资金监管，切实降低购房风险。中央赋予地方更大自主权，支持收购存量商品房转化为保障房、人才房、安置房，鼓励商办用房改造为租赁住房，盘活存量闲置资产。同时延续保交楼专项借款政策，压实地方与房企主体责任，保障项目竣工交付。需求端持续优化调控，限购限贷全面松绑，多地将商业贷款首付比例降至15%，全面落实“认房不认贷”。房贷利率维持历史低位，首套房贷利率下限降至3.4%，二套降至3.9%，一线城市核心区域低至3.0%；同步延续存量房贷利率下调政策，切实减轻居民月供压力。此外，公积金政策密集优化，财税补贴、置换激励等多项举措协同发力，有效激活合理住房消费。 金融端 央行持续优化保障性住房再贷款等工具，通过下调利率、拓宽支持范围，助力地方收购存量房源用于保障房建设。抵押补充贷款定向支持保障房、城中村改造及“平急两用”项目建设。房企融资环境持续改善，境内信用债发行有序放开，重点支持优质民营房企合理融资需求，推动行业风险出清与兼并重组。 住房保障与长效机制 大力发展公租房、保障性租赁住房，加快推进城中村改造与城市更新。“好房子”建设标准加快落地，围绕安全、绿色、智慧、适老化等要求，引导房企提升住宅品质。持续激活存量房市场，简化交易流程、降低交易税费，推动“二手房+新房”市场良性循环，加快构建租购并举的住房新制度。 国家统计局数据显示：2025年，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；其中住宅投资63,514亿元，同比下降16.3%。新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%。 新建商品房销售额83,937亿元，同比下降12.6%；住宅销售面积/销售额分别下降9.2%、13.0%。房屋新开工面积58,770万平方米，下降20.4%；房屋施工面积659,890万平方米，下降10.0%；竣工面积60,348万平方米，下降18.1%。年末商品房待售面积76,632万平方米，同比增长1.6%，库存增速大幅放缓。 三、经营情况讨论与分析 （一）项目开发进展情况 2025年，公司在建项目2个，总建筑面积约33.31万平方米。 南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元，本报告期实际投资额为11,437.31万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其他配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”。截至2025年12月31日，15栋住宅楼已全部完成竣工验收工作。 镇江凤凰和颐居项目：该项目总用地面积约8.87万平方米，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元，本报告期实际投资额为8,145.47万元。该项目东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目于2019年12月19日取得施工许可证开工建设。截至2025年12月31日，19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅已全部完成竣工验收工作。 （二）项目销售和租赁情况 2025年，公司各项目累计实现销售面积2.23万平方米，累计实现销售金额4.54亿元。其中，南京紫金和旭府项目累计签约24057.30万元，剩余可售住宅面积55121.96平方米；镇江凤凰和颐居项目累计签约14097.02万元，剩余可售住宅面积95248.83平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约3864.08万元，剩余可售住宅面积1641.51平方米；南通项目、盐城项目、合肥项目累计签约1348.77万元，剩余商业、办公可售面积152646.67平方米。 2025年，公司各项目累计实现租赁收入3526.26万元。其中盐城凤凰文化广场实现租赁收入1326.46万元，合肥凤凰文化广场实现租赁收入1310.91万元，南通凤凰文化广场实现租赁收入575.08万元，其余项目合计实现租赁收入313.81万元。 （三）对标监管要求，夯实制度保障，升级治理模式 合规经营是公司立足发展的根本。2025年，公司紧跟监管政策走向，对照新版《公司法》《上市公司章程指引》等法规及规范性文件，对《公司章程》及二十余项核心治理议事规则开展系统性梳理与修订，筑牢了规范运作的制度基石。 在健全制度体系的前提下，公司进一步深化治理结构优化，着力提升治理效能。结合相关法律法规要求，公司不再设立监事