凤凰股份：凤凰股份2024年年度报告

公司代码：600716 江苏凤凰置业投资股份有限公司2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、天衡会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王译萱、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2025年3月27日经公司第九届董事会第六次会议审议，本年度公司拟不进行利润分配及公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节管理层讨论与分析”之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中（四）可能面对的风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................9第四节公司治理...........................................................................................................................29第五节环境与社会责任...............................................................................................................42第六节重要事项...........................................................................................................................44第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................55第八节优先股相关情况...............................................................................................................59第九节债券相关情况...................................................................................................................59第十节财务报告...........................................................................................................................60 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 营业收入变动的主要原因：本年南京紫金和旭府项目、镇江凤凰和颐居项目集中交付，交付量大于上年，营业收入增幅较大。 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入变动的主要原因：原因同“营业收入变动的主要原因”。 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1、本年房地产销售价格持续下跌，南京、镇江、南通等项目计提资产减值准备，上年无该事项；2、上年公司出售持有的华夏ETF基金确认收益，本年无该事项；前述原因致使归属于上市公司股东的净利润较上年大幅减少。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：本年房地产销售价格持续下跌，南京、镇江、南通等项目计提资产减值准备，上年无该事项，前述原因致使归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年大幅减少。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要是本年预收购房款金额较上年增加，支付工程款的金额较上年减少，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅增长。 基本每股收益变动的主要原因：原因同“归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因”。 稀释每股收益变动的主要原因：原因同“归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因”。 扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的主要原因：原因同“归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因”。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明：□适用√不适用 九、2024年分季度主要财务数据 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）公司开发项目进展情况 2024年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.51万平方米 南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元，本报告期实际投资额为50,485.89万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其他配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”。15栋住宅楼中有8栋住宅楼已竣工验收完毕并交付，剩余7栋住宅楼现尚在施工中，计划2025年6月底前完成竣工验收备案工作。2024年度累计签约面积为9,693.42平方米，签约金额50,132.50万元。 镇江凤凰和颐居项目：该项目总用地面积约8.87万平方米，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元，本报告期实际投资额为13,334.43万元。该项目东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设。截至2024年12月31日，累计完成18栋多层、1栋小高层及2栋高层住宅竣工验收并实现交付入住。2024年度累计签约面积为18,646.12平方米，签约金额21,098.95万元。 宜兴凤凰怡然居项目：该项目总用地面积约18.87万平方米，总建筑面积约17.20万平方米，总投资额为13.80亿元，本报告期实际投资额为3,039.72万元。该项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动中心、医疗保健及康复中心。目前该项目住宅四个组团已全部竣工交付。配套的活动中心规划总面积5,797.46平方米，（地上3,058.47平方米，地下2,738.99平方米，地下面积计容554.76平方米），于2024年2月2日通过竣工验收，目前已投入使用；医疗保健及康复中心规划总面积15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、地下4,011.46平方米），于2024年1月30日通过竣工验收，并于2024年6月5日领取康复中心、活动中心不动产权证。2024年度累计签约面积为1,998.94平方米，签约金额5,663.79万元。 （二）公司已完工项目去库存销售情况 2024年度公司各项目累计实现签约面积32,046.16平方米，累计实现签约金额78,427.26万元。其中，南京紫金和旭府项目住宅累计签约50,132.50万元，目前可售住宅面积60,253.85平方米；镇江和颐居项目累计签约21,098.95万元，目前可售住宅面积108,968.13平方米；宜兴凤 凰怡然居项目累计签约5,663.79万元（含车位），目前可售住宅面积3,044.4平方米；盐城项目累计签约947.48万元，剩余商业办公可售面积64,630.66平方米；合肥项目累计签约408.49万元（含车位），剩余办公可售面积68,363.50平方米；镇江凤凰和润项目累计签约154.45万元（车位），剩余商业可售面积3,624.00平方米；南通项目剩余办公可售面积21,308.06平方米。 公司合肥项目写字楼总建筑面积为79,994.48平方米，其中1层为大堂、2层为社区物业配套、12及27层为避难层。截至本报告期末，合肥项目剩余可销售面积68,363.50平方米，其中低区（3-11层）已租赁面积为17,067平方米，高区（28-42层）已租赁面积为27,084平方米，出租率达64.58%。 （三）持续保持规范治理的良好态势 公司积极建立健全治理结构、完善治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策机制，强化监事会的监督职能，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，切实维护广大投资者的利益，为公司的健康发展打下了坚实的基础。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露真实、准确、完整。 二、报告期内公司所处行业情况 2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，中国经济总体保持稳中有进。据国家统计局初步核算，2024年实现国内生产